- 10月百强开发商权益销售额同比下降17%、环比下降2%，前50强和30家主要开发商销售降幅分别扩大至19%和24%。现房销售政策及2027—2028年销售前
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- 10月百强开发商权益销售额同比下降17%、环比下降2%，前50强和30家主要开发商销售降幅分别扩大至19%和24%。现房销售政策及2027—2028年销售前景的不确定性促使开发商放缓推盘，25城二手房销售同比增约23%，新房与二手房市场的K形分化可能延续至2027年。国企凭借品牌和高线城市可售资源相对占优，民企及部分混合所有制房企持续承压。报告维持行业观点“In-Line”，认为板块年底前仍缺乏催化，建议选择性关注华润置地及新城控股A/H的自主改善机会。
2026年10月，百强开发商权益销售额同比下降17%、环比下降2%；前50强降幅由9月的14%扩大至19%，报告跟踪的30家主要开发商销售同比下降24%，年初至今累计下降23%。 现房销售机制落地后，开发商因担心项目交付及2027—2028年销售下滑，放慢推盘节奏；与此同时，25个主要城市二手房销售同比增速由9月的20%升至约23%，继续抢占新房市场份额。 央企、国企整体韧性较强，华润置地、华润股份、越秀等表现相对稳健；雅居乐、佳兆业、美的置业、世茂、中梁、远洋、万科等则出现大幅销售收缩。 10月行业股价平均下跌14%，按揭补贴效果不及预期、近期催化剂有限，部分国企估值已相对透支基本面。报告维持行业观点 ，主张精选个股而非全面配置。 报告认为两家公司具备可信的自主改善措施，但本段材料未披露正式的“买入/增持”评级或明确目标价。
一、10月销售数据：降幅仍在扩大 指标2026年10月表现较9月变化主要含义 百强开发商权益销售额 同比-17%，环比-2% 同比降幅由-14%扩大 4月以来销售压力再次加重 前50强权益销售额 同比-19% 由-14%扩大 中大型开发商亦未能抵御需求疲弱 报告跟踪的30家主要开发商 同比-24% 由-21%扩大 年初至今累计降幅达到23% 样本公司10月合同销售额合计 人民币1,390亿元，同比-15% — 单月规模继续处于低位 样本公司年初至今合同销售额 人民币13,900亿元，同比-15% — 行业尚未出现明确止跌信号 百强开发商10月权益销售额约为人民币1,670亿元，低于2025年10月的约人民币2,010亿元。尤其值得注意的是，环比下降2%，而往年同期通常存在季节性增长，说明10月疲弱并不只是传统淡季影响，还受到推盘节奏放缓和现房销售政策过渡的共同压制。 二、企业分化：国企韧性主要来自品牌与可售资源
华润置地：10月销售同比增长3%； 华润股份：同比增长23%； 建发国际：同比增长10%； 越秀地产：同比下降1%，但环比增长79%。
中梁控股：同比下降74%； 佳兆业集团：下降73%； 远洋集团：下降64%； 万科：下降60%； 世茂集团：下降59%； 雅居乐集团：下降59%； 美的置业：下降58%。 报告认为，央企和国企的相对优势主要来自两方面： 在预售交付不确定性仍较高的背景下购房者更看重交付能力，央国企品牌因此获得相对溢价。 国企在一二线城市拥有更多新推项目及土地储备，能够在市场调整期维持供应和成交。 不过，这一优势并非没有代价。部分央国企销售韧性已经反映在股价中，例如报告特别指出华润置地等部分企业的估值相对 stretched，而行业基本面仍较疲弱。 三、新房与二手房出现“K形分化” 报告预计，新房与二手房之间的结构性分化可能持续至2027年： 在现房销售机制下，开发商需要更加谨慎地安排推盘和定价。鉴于2027—2028年销售可能进一步下降，开发商倾向于延后推出需求较强的项目，以维持价格体系并顺利完成新旧模式切换。 新房供应减少、产品交付确定性提高以及价格调整推动二手房成交继续增长。25个主要城市实时二手房销售10月同比增长约23%，高于9月的20%。 二手房在总成交量中的占比提高，可能对尤其是一线城市的房价形成一定支撑；但对开发商而言，这同时意味着更激烈的客户分流和价格竞争。 因此，现房销售政策并非简单的需求刺激政策。其短期结果可能是新房成交进一步下降，中期则可能推动市场由预售模式向现房模式转换，并提升二手房的交易份额。 四、板块判断：缺乏系统性催化，继续强调个股Alpha 报告对行业维持 判断，主要原因包括： 10月板块股价平均下跌14%，反映市场已对销售下滑有所定价，但尚未出现明确的基本面拐点。 按揭补贴覆盖面有限、刺激效果低于市场预期，难以扭转居民购房意愿。 短期内缺少足以推动销售反转的政策或基本面催化。 部分央国企虽然销售相对稳健，但估值已经较为充分，进一步上涨需要新的基本面催化。 报告因此建议采取精选策略，重点关注华润置地和新城控股A/H，偏好逻辑主要建立在企业自身的经营改善和资源盘活能力，而非行业整体复苏。
一、行业评级
原报告摘录未给出正式的买入、增持等个股评级，也未在估值段落直接列示正式目标价，因此不宜将下列机械折算值视为官方目标价。 二、NAV及折价方法 公司代码2026E NAVNAV构成NAV折价机械折算参考值 新城控股H股 1030.HK 3.83港元 开发物业3.38 + 投资物业8.31 − 净债务7.86 40% 约2.30港元 新城控股A股 601155.SS 29.34元 开发物业13.81 + 投资物业36.15 − 净债务20.62 40% 约17.60元 华润置地 1109.HK 59.88港元 开发物业24.02 + 投资物业56.08 − 净债务20.22 30% 约41.92港元 机械折算参考值按“2026E NAV ×（1－NAV折价率）”计算，仅用于理解估值框架。 三、关键估值假设
开发物业采用现金流折现法，WACC为8.9%； 投资物业资本化率为6%—9%； A股和H股均采用40%的NAV折价； 评分卡中土地储备仅得5/10，反映其规模、成长性和项目质量相对不足； 执行、融资及杠杆指标分别为7/10。
开发物业WACC为8.0%； 投资物业资本化率为5%—8%； 采用30%的NAV折价，低于新城控股； 土地储备、执行、规模、成长和盈利能力均为8/10或以上； 融资与杠杆均获10/10，体现华润集团背景下的信用和财务资源优势。 华润置地获得更低折价，核心原因是其规模、资源质量、融资能力和经营稳定性更强；新城控股则具有更大的潜在重估空间，但折价更高，且更依赖商业运营、资产处置和自主改善措施兑现。
一、行业下行风险 若现房销售模式过渡时间更长，开发商可能继续推迟推盘，进一步压低销售规模。 二手房成交增长可能在短期内加剧新房价格竞争，削弱开发商定价能力和毛利率。 若补贴政策覆盖面和刺激力度继续低于预期，购房需求难以明显恢复。 为去库存而降价，或因现房销售、竣工及营销费用上升，导致开发业务利润率进一步下降。 销售弱、融资渠道受限的民营房企可能面临更大的现金流和债务压力。 若销售只是因推盘节奏而阶段性保持韧性，而非需求真正复苏，部分央国企的高估值可能面临回调。 二、公司层面风险
上行风险：合同销售强于预期；购物中心开业及运营提速； 下行风险：合同销售弱于预期；新购物中心开业速度慢于预期。
上行风险：合同销售强于预期；商业项目开业及运营表现更强；土地获取速度加快； 下行风险：开发利润率快速压缩；经常性收入增长弱于预期；商场资产出售至私募REITs的进度慢于预期。 此外，NAV估值对开发物业WACC、投资物业资本化率及目标NAV折价率高度敏感；上述参数的小幅调整，可能显著影响理论估值结果。以上内容为研报信息整理与解读，不构成投资建议。
总体总结
主题正文
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- 10月百强开发商权益销售额同比下降17%、环比下降2%，前50强和30家主要开发商销售降幅分别扩大至19%和24%。
- 报告维持行业观点“In-Line”，认为板块年底前仍缺乏催化，建议选择性关注华润置地及新城控股A/H的自主改善机会。
- 前50强降幅由9月的14%扩大至19%，报告跟踪的30家主要开发商销售同比下降24%，年初至今累计下降23%。
- 尤其值得注意的是，环比下降2%，而往年同期通常存在季节性增长，说明10月疲弱并不只是传统淡季影响，还受到推盘节奏放缓和现房销售政策过渡的共同压制。
- 鉴于2027—2028年销售可能进一步下降，开发商倾向于延后推出需求较强的项目，以维持价格体系并顺利完成新旧模式切换。
- 报告因此建议采取精选策略，重点关注华润置地和新城控股A/H，偏好逻辑主要建立在企业自身的经营改善和资源盘活能力，而非行业整体复苏。
- 华润置地获得更低折价，核心原因是其规模、资源质量、融资能力和经营稳定性更强；
- 为去库存而降价，或因现房销售、竣工及营销费用上升，导致开发业务利润率进一步下降。