- 摩根士丹利对中国房地产行业给出“In-Line”观点。10月百城二手住宅价格环比下跌0.61%、同比下跌6.7%，跌幅连续第六个月扩大；85城挂牌价环比再跌
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- 摩根士丹利对中国房地产行业给出“In-Line”观点。10月百城二手住宅价格环比下跌0.61%、同比下跌6.7%，跌幅连续第六个月扩大；85城挂牌价环比再跌0.6%，未来成交价仍面临下行压力。新增二手房挂牌有所减少，34城看房量环比增长13%，叠加快推放缓和按揭补贴支持，预计二手房成交保持韧性并继续提升市场份额。由于按揭补贴效果不及预期、短期催化剂有限，且部分国企开发商估值偏高，行业股价年内预计继续承压；策略上应精选华润置地、新城控股A/H等具备可信自助改善逻辑的个股机会。
：报告对中国房地产行业的观点为 。弱宏观环境仍将压制房价，短期内缺乏有力的行业级催化剂。 ：10月CREIS百城二手住宅价格环比下跌 ，略差于9月的0.60%，跌幅连续第六个月扩大；同比跌幅达到 。 ：看房量和新房推盘数据改善，但挂牌量仍处高位、挂牌价持续下调，说明市场“有价无市”特征明显，卖方定价仍然灵活。 ：按揭补贴对二手房的覆盖更有利，叠加快推放缓和低基数因素，预计未来数月二手房销售保持相对韧性。 ：10月行业股价平均下跌约14%。报告建议采取选择性策略，关注华润置地及新城控股A/H等拥有可信自助改善措施的公司。
- 二手房价格跌幅进一步扩大 指标10月表现主要含义 CREIS百城二手住宅成交价格 环比-0.61%，同比-6.7%，年初至今-4.9% 价格调整尚未结束，跌幅连续第六个月扩大 一线城市二手住宅成交价格 环比-0.66%，9月为-0.54% 即使销售相对有韧性，头部城市价格压力仍更大 85城二手住宅挂牌价 环比-0.6%，同比-7.8%，年初至今-5.0% 卖方继续降低报价，成交价仍有下行空间 挂牌价下跌城市占比 约99% 价格调整覆盖面依然广泛 挂牌价降幅虽然仍大，但价格下降速度加快的城市占比由9月的52%收窄至38%。这更可能意味着，并不代表价格压力已经解除。
- 供给端出现边际改善，但库存压力仍高 10月新增二手住宅挂牌量环比下降 。 录得新增挂牌增加的城市占比由9月的超过95%降至 ，说明卖方新增供应意愿下降。 约50个重点城市总挂牌量环比仅下降 ，挂牌量下降的城市占比由53%升至63%。 与2025年末相比，41%的城市挂牌量仍然更高，约10%的城市挂牌量创历史新高。 因此，新增供应虽然放缓，但存量库存依然偏高。结合挂牌价格持续下降，市场仍需要进一步降价才能实现供需平衡。
- 看房热度回升，成交量有望保持韧性 10月34个城市的经纪人带看量： 环比增长 同比增长 符合往年季节性回升特征 在新增推盘放缓、二手房更能受益于按揭补贴以及去年同期基数较低的共同作用下，报告预计未来数月二手房销售在环比和同比口径上均可能保持韧性，并继续从新房市场获取份额。 不过，看房量改善尚未转化为价格企稳。当前更合理的判断是：
- 新房与按揭补贴只能提供有限缓冲 报告认为，宏观环境偏弱仍将继续压制房价至年底。虽然： 新房推盘节奏放缓； 按揭补贴对部分需求形成支持； 二手房相对新房更直接受益于补贴； 但此前市场对按揭补贴效果的预期较高，实际效果低于预期，导致相关板块股价在10月平均下跌约14%。这反映出政策利好尚不足以扭转行业基本面，短期内市场需要等待销售、价格和盈利预期形成更明确的拐点。
- 投资策略：从行业β转向个股α 报告建议避免无差别配置地产股，转而选择具备以下条件的公司： 合同销售或经营表现存在可验证的改善路径； 拥有土地储备、商场运营或资产盘活等自助改善能力； 资产负债表和融资渠道相对稳健； 估值尚未过度反映乐观预期。 重点提及的个股机会包括： ：开发与商业运营能力较均衡，财务及杠杆评分较高。 ：报告认为其具备开发业务改善、商业运营增长及土地获取方面的潜在上行空间。 对于招商蛇口等部分国企开发商，报告提示其基本面相对平淡，但部分公司的估值已经偏高，需要警惕估值与盈利兑现之间的错配。
报告对中国房地产行业给出 观点，并使用NAV折价法评估重点公司。原文节选未直接列示正式目标价，但披露了2026年预测NAV及适用折价率。 公司2026E NAV/股开发物业投资物业净债务NAV折价 新城控股H股（1030.HK） HK$3.83 HK$3.38 HK$8.31 HK$7.86 40% 华润置地（1109.HK） HK$59.88 HK$24.02 HK$56.08 HK$20.22 30% 新城控股A股（601155.SS） Rmb29.34 Rmb13.81 Rmb36.15 Rmb20.62 40% 若仅按披露的NAV与折价率机械计算，隐含价值分别约为： 新城控股H股： 华润置地： 新城控股A股： 上述为依据报告估值参数的计算结果，不应直接视为原文明确列示的目标价。 估值差异的主要依据
开发物业DCF的WACC为8.9%； 投资物业资本化率为6%—9%； 开发商评分中，土地储备和增长均为5/10； 执行、规模、盈利能力、融资及杠杆评分分别为7/10、6/10、6/10、7/10和7/10； 因土地储备、成长性等评分相对较弱，适用40% NAV折价。
开发物业DCF的WACC为8.0%； 投资物业资本化率为5%—8%； 土地储备、执行、规模、增长和盈利能力评分均为8/10或以上； 融资与杠杆评分均为10/10； 整体质量评分更高，因此适用30% NAV折价，低于报告覆盖范围内30%—45%的中段水平。
行业下行风险 宏观经济持续疲弱，购房信心和需求恢复不及预期； 二手房挂牌库存进一步增加，卖方继续大幅降价； 按揭补贴覆盖面和刺激效果低于预期； 新房销售继续走弱，行业盈利和现金流进一步恶化； 市场风险偏好下降，高估值国企开发商出现估值回调。 新城控股下行风险 合同销售增长弱于预期； 开发业务利润率压缩快于预期； 租金或商业运营收入增长弱于预期； 新商场开业进度慢于预期； 商场资产出售或注入私募REITs的进度慢于预期。 新城控股上行风险 合同销售强于预期； 新商业项目开业及运营表现超预期； 土地获取速度加快或新增项目质量较高。 华润置地风险 合同销售弱于预期； 新商场开业节奏慢于预期； 反之，若合同销售及商场开业进度超预期，可能带来上行空间。 估值模型风险 NAV对开发物业现金流、投资物业资本化率、WACC及折价率均较为敏感。若市场风险溢价上升、融资成本增加或商业物业估值下调，NAV及隐含价值可能低于报告测算结果。
总体总结
主题正文
- 新增二手房挂牌有所减少，34城看房量环比增长13%，叠加快推放缓和按揭补贴支持，预计二手房成交保持韧性并继续提升市场份额。
- 策略上应精选华润置地、新城控股A/H等具备可信自助改善逻辑的个股机会。
- ：10月CREIS百城二手住宅价格环比下跌 ，略差于9月的0.60%，跌幅连续第六个月扩大；
- 报告建议采取选择性策略，关注华润置地及新城控股A/H等拥有可信自助改善措施的公司。
- 挂牌价降幅虽然仍大，但价格下降速度加快的城市占比由9月的52%收窄至38%。
- 约50个重点城市总挂牌量环比仅下降 ，挂牌量下降的城市占比由53%升至63%。
- 在新增推盘放缓、二手房更能受益于按揭补贴以及去年同期基数较低的共同作用下，报告预计未来数月二手房销售在环比和同比口径上均可能保持韧性，并继续从新房市场获取份额。
- ：报告认为其具备开发业务改善、商业运营增长及土地获取方面的潜在上行空间。