- 9月领先商场运营商同店销售增速(SSSG，不含汽车)维持在持平至中个位数百分比，与6月以来的放缓趋势基本一致。9月线下零售(不含汽车)增速从8月的2.6%回
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- 9月领先商场运营商同店销售增速(SSSG，不含汽车)维持在持平至中个位数百分比，与6月以来的放缓趋势基本一致。9月线下零售(不含汽车)增速从8月的2.6%回升至5.6%，但受高基数（尤其是奢侈品）和股市财富效应疲弱影响，预计4季度SSSG仍将偏软。继续看好华润万象生活(1209.HK，超配)作为首选阿尔法标的，凭借其强劲的市场份额整合能力和约6%的防御性股息收益率。华润万象生活9月租金增长8%，龙湖增长3%，新城增长5%；行业头部运营商有望在两极化的商场市场中加速份额整合。
摩根士丹利于2026年10月19日发布中国物业管理与服务行业报告，重点跟踪的最新经营数据。报告核心结论如下： 保持（不含汽车），自6月以来的放缓趋势基本企稳。 从8月的2.6%，主要受中秋节日历效应和天气干扰减少提振。 ：受高基数（尤其是奢侈品）和今年股市财富效应疲弱影响，预计SSSG趋势4季度仍将偏弱。 ：继续推荐，凭借其市场份额整合能力和约6%的防御性股息收益率。
一、宏观零售数据：9月温和回暖 指标9月同比8月同比9M26同比
+1.1% +0.4% +3.2%
+2.6% +4.5%
+0.6% +2.2% +6.4% ： 9月线下零售反弹至5.6%，相对2019年的恢复率达120%（对应2019-25年CAGR约2.6%）。 加速至9M26同比+4.1%，但百货、专卖店、品牌专卖店和便利店均表现疲弱。 二、商场相关品类表现：全线改善 品类9月同比8月同比评价 化妆品 +5.4% +4.9% 持续领跑 服装鞋帽 +1.2% -0.5% 转为正增长 黄金珠宝 -9.6% -17.5% 降幅收窄 家居 -3.0% -7.9% 降幅收窄 体育娱乐 -1.1% -4.8% 降幅收窄 餐饮 +2.1% +1.1% 加速增长 ：9月商场相关品类，化妆品继续表现最强，服装由负转正，黄金珠宝、家居和体育娱乐降幅明显收窄，餐饮也加速增长。 三、头部商场运营商：租金增长稳健 公司9月租金同比8月租金同比9M26租金同比
6% 11%
3% 1% 4%
5% 8% 3.5% ： 租金增长领跑（9月+8%），是行业最强阿尔法。 租金增速从1%加速至3%，9月SSSG(不含汽车)为7%（8月为5%）。 摩根士丹利认为，在中国的商场市场中，头部运营商有望。 四、行业观点
报告强调：在两极化的中国商场市场中，将持续扩大市场份额。 ：防御性现金流（租金收入）+ 阿尔法增长（市占率提升）+ 股息回报。
华润万象生活(1209.HK) — 评级： ： ：4.7%的股息收益率（对应2026E DPS，100%派息率），。 摩根士丹利认为股息收益率法更能反映现金回报的重要性提升。 ： 维度得分满分 GFA增长前景 18 20 母公司开发商 4 5 盈利质量 26 30 服务质量 5 5 盈利能力 16 20 激励机制 3 5 股东回报
： 强劲的市场份额整合能力
行业两极化下的赢家
上行风险（Risks to Upside）
下行风险（Risks to Downside）
总结 本报告传递的核心信号是：。9月数据的短暂回暖并不足以扭转高基数和财富效应疲弱的影响，但华润万象生活等头部企业凭借品牌、运营和资本优势，仍将在中国商场市场的两极化格局中持续受益。对于追求的投资者，华润万象生活仍是首选标的。
总体总结
主题正文
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- 9月领先商场运营商同店销售增速(SSSG，不含汽车)维持在持平至中个位数百分比，与6月以来的放缓趋势基本一致。
- 9月线下零售(不含汽车)增速从8月的2.6%回升至5.6%，但受高基数（尤其是奢侈品）和股市财富效应疲弱影响，预计4季度SSSG仍将偏软。
- 继续看好华润万象生活(1209.HK，超配)作为首选阿尔法标的，凭借其强劲的市场份额整合能力和约6%的防御性股息收益率。
- 华润万象生活9月租金增长8%，龙湖增长3%，新城增长5%；
- 摩根士丹利于2026年10月19日发布中国物业管理与服务行业报告，重点跟踪的最新经营数据。
- ：受高基数（尤其是奢侈品）和今年股市财富效应疲弱影响，预计SSSG趋势4季度仍将偏弱。
- ：9月商场相关品类，化妆品继续表现最强，服装由负转正，黄金珠宝、家居和体育娱乐降幅明显收窄，餐饮也加速增长。
- 9月数据的短暂回暖并不足以扭转高基数和财富效应疲弱的影响，但华润万象生活等头部企业凭借品牌、运营和资本优势，仍将在中国商场市场的两极化格局中持续受益。