- 花旗认为中国房地产行业呈现"市场改善但盈利与ROE恶化"的悖论。在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成
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- 花旗认为中国房地产行业呈现"市场改善但盈利与ROE恶化"的悖论。在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成为核心城市房价复苏的关键一年，沪/京/深二手房价格年初至今分别上涨5%/3%/1%。但短期对4Q26保持谨慎，因现房销售制度延长现金回收周期至约2年，开发商现金流、盈利及ROE承压，除非房价上涨7%以上。重点推荐：中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、贝壳、金茂(0817.HK)。建议将任何4季度板块回调视为2027年复苏前的买入机会。
花旗（Citi Research）于2026年9月29日发布的中国房地产行业报告，提出了一个核心**"悖论"**：。报告的核心判断可归纳为以下几点： ——受益于一线城市新房供给收缩及库存压力释放，沪、京、深等城市的二手房价已开始企稳回升（年初至今分别+5%、+3%、+1%），租金同步走高（上海+2.3%、深圳+2.2% YTD）。 ——9月28日国常会提出研究稳定楼市、促进就业与收入增长的政策，市场已基本反映100bp按揭利息补贴（约100-130亿元规模，对应首套房月供下降约13%）的影响。 ——现房销售制度（京/沪）将现金回收周期延长至约2年，开发商盈利与ROE承压，除非房价上涨7%以上方可缓解。 ——现房销售改革有望加速行业寡头化进程，核心城市供需再平衡有利于龙头房企。 ：。 ：将任何4季度板块回调视为2027E复苏前的。
一、政策支持与市场预期改善 报告认为，9月28日提出的稳定楼市政策信号意义重大： ：预计影响规模约（参照2025年新增按揭1.29万亿元、2026上半年0.51万亿元的数据测算）。 ：补贴可降低首套房买家月供约——花旗认为这更多是，而非显著提升购买力。 ：板块股价已对政策利好做出反应，反映出市场对政策出台的高度预期。 二、库存与供给侧：20个月库存并不算高 在现房销售制度下，花旗重新审视了库存指标： 指标判断 T1城市新房库存月数
建设周期
结论 20个月库存，不宜再用历史均值简单比较 这意味着：，供给端的紧缺正在显现。 三、二手房市场信号：核心城市企稳 城市二手房价格YTD租金YTD 上海
+2.3% 北京
深圳
+2.2% 广州 -1.8%
关键观察： （供应端收缩） （去化压力仍存） 广深二手房价格仍处于历史峰值以下约 花旗认为核心城市房价已具备复苏基础，但仍，二线及以下城市全面复苏将需要更长时间。 四、交易量数据：9月新房回暖明显 指标9月2026YoY变化 34城新房周均成交 20,064套
T1城市 5,492套
T2城市 12,008套 +25.3% T3/4城市 2,564套 -2.4% 18城二手房周均成交 23,861套
新房成交在T1城市表现尤为强劲（YoY +47.2%），印证市场情绪回暖。 五、现房销售改革：盈利与ROE的"双刃剑" 京、沪现房销售改革细节公布后市场反应正面（京已推迟至2026年12月）。但花旗指出关键问题：
： 现金流压力 → 盈利下滑 → 除非，否则这一局面难以根本扭转 ：京/沪地方政府已出台过渡性措施 ： 加速行业（中小开发商出清） 核心城市 为铺路
板块整体估值水平（截至2026年9月28日） 板块平均P/E (26E)平均P/B (26E)平均股息率 (26E)平均NAV折价
11.5x 0.5x 3.9% -63%
53.3x 0.5x 0.7% -49%
20.9x 0.5x 2.9%
重点推荐个股估值表 股票代码评级目标价P/E (27E)P/B (27E)股息率(27E)NAV折价
0688.HK
18.30 9.5x 0.3x 3.6% -64%
1109.HK
43.10 7.7x 0.6x 4.7% -59%
0817.HK
2.30 10.2x 0.2x 2.5% -72%
2423.HK
75.40 13.7x 1.7x 3.3% NA
BEKE.N
26.60 13.3x 1.7x 3.4% NA 卖/中性评级（高风险） 股票代码评级 CIFI 0884.HK 卖出(3H) Country Garden 2007.HK 卖出(3H) Sunac 1918.HK 中性(2H) Vanke H 2202.HK 卖出(3) Vanke A 000002.SZ 卖出(3) Gemdale 600383.SS 卖出(3H) Quant View信号 花旗量化模型显示，板块整体投资者仓位（绿色点位于多数个股右上方），但尚未达到极值水平，仓位仍有进一步上行空间。
：京/沪以外城市若快速推进现房销售，可能进一步加剧开发商现金流压力，影响盈利与ROE。 ：若国常会后续政策落地力度低于市场预期（如按揭补贴规模小于100bp），板块情绪可能反转。 ：若2027年房价未能实现7%以上的反弹以缓解ROE压力，龙头房企的基本面改善将慢于预期。 ：T2城市二手房挂牌量反弹显示去化压力仍存，若全国性复苏延后，部分开发商将面临更严重的盈利压力。 ：报告强调政策需"促进就业与收入增长"，若宏观经济和居民收入修复不及预期，住房需求侧将受到制约。 ：CIFI、Country Garden等仍处于高风险（3H）评级，行业出清过程中存在信用事件尾部风险。 ：A股房企平均P/E（26E）高达53.3x，远高于H股的11.5x，估值结构性差异显著，A/H价差收敛路径存在不确定性。
总体总结
主题正文
- 在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成为核心城市房价复苏的关键一年，沪/京/深二手房价格年初至今分别上涨5%/3%/1%。
- 重点推荐：中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、贝壳、金茂(0817.HK)。
- 建议将任何4季度板块回调视为2027年复苏前的买入机会。
- 花旗（Citi Research）于2026年9月29日发布的中国房地产行业报告，提出了一个核心**"悖论"**：。
- ——受益于一线城市新房供给收缩及库存压力释放，沪、京、深等城市的二手房价已开始企稳回升（年初至今分别+5%、+3%、+1%），租金同步走高（上海+2.3%、深圳+2.2% YTD）。
- ——9月28日国常会提出研究稳定楼市、促进就业与收入增长的政策，市场已基本反映100bp按揭利息补贴（约100-130亿元规模，对应首套房月供下降约13%）的影响。
- ：预计影响规模约（参照2025年新增按揭1.29万亿元、2026上半年0.51万亿元的数据测算）。
- ：CIFI、Country Garden等仍处于高风险（3H）评级，行业出清过程中存在信用事件尾部风险。