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title: "- 花旗认为中国房地产行业呈现\"市场改善但盈利与ROE恶化\"的悖论。在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成"
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# - 花旗认为中国房地产行业呈现"市场改善但盈利与ROE恶化"的悖论。在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成

- 序号：058
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## 正文

- 花旗认为中国房地产行业呈现"市场改善但盈利与ROE恶化"的悖论。在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成为核心城市房价复苏的关键一年，沪/京/深二手房价格年初至今分别上涨5%/3%/1%。但短期对4Q26保持谨慎，因现房销售制度延长现金回收周期至约2年，开发商现金流、盈利及ROE承压，除非房价上涨7%以上。重点推荐：中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、贝壳、金茂(0817.HK)。建议将任何4季度板块回调视为2027年复苏前的买入机会。

花旗（Citi Research）于2026年9月29日发布的中国房地产行业报告，提出了一个核心**"悖论"**：。报告的核心判断可归纳为以下几点：
——受益于一线城市新房供给收缩及库存压力释放，沪、京、深等城市的二手房价已开始企稳回升（年初至今分别+5%、+3%、+1%），租金同步走高（上海+2.3%、深圳+2.2% YTD）。
——9月28日国常会提出研究稳定楼市、促进就业与收入增长的政策，市场已基本反映100bp按揭利息补贴（约100-130亿元规模，对应首套房月供下降约13%）的影响。
——现房销售制度（京/沪）将现金回收周期延长至约2年，开发商盈利与ROE承压，除非房价上涨7%以上方可缓解。
——现房销售改革有望加速行业寡头化进程，核心城市供需再平衡有利于龙头房企。
：。
：将任何4季度板块回调视为2027E复苏前的。

一、政策支持与市场预期改善
报告认为，9月28日提出的稳定楼市政策信号意义重大：
：预计影响规模约（参照2025年新增按揭1.29万亿元、2026上半年0.51万亿元的数据测算）。
：补贴可降低首套房买家月供约——花旗认为这更多是，而非显著提升购买力。
：板块股价已对政策利好做出反应，反映出市场对政策出台的高度预期。
二、库存与供给侧：20个月库存并不算高
在现房销售制度下，花旗重新审视了库存指标：
指标判断
T1城市新房库存月数

建设周期

结论
20个月库存，不宜再用历史均值简单比较
这意味着：，供给端的紧缺正在显现。
三、二手房市场信号：核心城市企稳
城市二手房价格YTD租金YTD
上海

+2.3%
北京

-
深圳

+2.2%
广州
-1.8%
-
关键观察：
（供应端收缩）
（去化压力仍存）
广深二手房价格仍处于历史峰值以下约
花旗认为核心城市房价已具备复苏基础，但仍，二线及以下城市全面复苏将需要更长时间。
四、交易量数据：9月新房回暖明显
指标9月2026YoY变化
34城新房周均成交
20,064套

T1城市
5,492套

T2城市
12,008套
+25.3%
T3/4城市
2,564套
-2.4%
18城二手房周均成交
23,861套

新房成交在T1城市表现尤为强劲（YoY +47.2%），印证市场情绪回暖。
五、现房销售改革：盈利与ROE的"双刃剑"
京、沪现房销售改革细节公布后市场反应正面（京已推迟至2026年12月）。但花旗指出关键问题：

：
现金流压力 → 盈利下滑 → 
除非，否则这一局面难以根本扭转
：京/沪地方政府已出台过渡性措施
：
加速行业（中小开发商出清）
核心城市
为铺路

板块整体估值水平（截至2026年9月28日）
板块平均P/E (26E)平均P/B (26E)平均股息率 (26E)平均NAV折价

11.5x
0.5x
3.9%
-63%

53.3x
0.5x
0.7%
-49%

20.9x
0.5x
2.9%

重点推荐个股估值表
股票代码评级目标价P/E (27E)P/B (27E)股息率(27E)NAV折价

0688.HK

18.30
9.5x
0.3x
3.6%
-64%

1109.HK

43.10
7.7x
0.6x
4.7%
-59%

0817.HK

2.30
10.2x
0.2x
2.5%
-72%

2423.HK

75.40
13.7x
1.7x
3.3%
NA

BEKE.N

26.60
13.3x
1.7x
3.4%
NA
卖/中性评级（高风险）
股票代码评级
CIFI
0884.HK
卖出(3H)
Country Garden
2007.HK
卖出(3H)
Sunac
1918.HK
中性(2H)
Vanke H
2202.HK
卖出(3)
Vanke A
000002.SZ
卖出(3)
Gemdale
600383.SS
卖出(3H)
Quant View信号
花旗量化模型显示，板块整体投资者仓位（绿色点位于多数个股右上方），但尚未达到极值水平，仓位仍有进一步上行空间。

：京/沪以外城市若快速推进现房销售，可能进一步加剧开发商现金流压力，影响盈利与ROE。
：若国常会后续政策落地力度低于市场预期（如按揭补贴规模小于100bp），板块情绪可能反转。
：若2027年房价未能实现7%以上的反弹以缓解ROE压力，龙头房企的基本面改善将慢于预期。
：T2城市二手房挂牌量反弹显示去化压力仍存，若全国性复苏延后，部分开发商将面临更严重的盈利压力。
：报告强调政策需"促进就业与收入增长"，若宏观经济和居民收入修复不及预期，住房需求侧将受到制约。
：CIFI、Country Garden等仍处于高风险（3H）评级，行业出清过程中存在信用事件尾部风险。
：A股房企平均P/E（26E）高达53.3x，远高于H股的11.5x，估值结构性差异显著，A/H价差收敛路径存在不确定性。

## 总体总结

主题正文
1. 在国务院常务会议预期推出的100bp按揭利息补贴及核心城市供给收缩推动下，预计2027年将成为核心城市房价复苏的关键一年，沪/京/深二手房价格年初至今分别上涨5%/3%/1%。
2. 重点推荐：中海地产(0688.HK)、华润置地(1109.HK)、贝壳、金茂(0817.HK)。
3. 建议将任何4季度板块回调视为2027年复苏前的买入机会。
4. 花旗（Citi Research）于2026年9月29日发布的中国房地产行业报告，提出了一个核心**"悖论"**：。
5. ——受益于一线城市新房供给收缩及库存压力释放，沪、京、深等城市的二手房价已开始企稳回升（年初至今分别+5%、+3%、+1%），租金同步走高（上海+2.3%、深圳+2.2% YTD）。
6. ——9月28日国常会提出研究稳定楼市、促进就业与收入增长的政策，市场已基本反映100bp按揭利息补贴（约100-130亿元规模，对应首套房月供下降约13%）的影响。
7. ：预计影响规模约（参照2025年新增按揭1.29万亿元、2026上半年0.51万亿元的数据测算）。
8. ：CIFI、Country Garden等仍处于高风险（3H）评级，行业出清过程中存在信用事件尾部风险。