- 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二
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- 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二手房销售疲软影响。挂牌价格同步加速下行（85样本城市环比-0.7%，同比-8.9%），94%的样本城市环比下跌，73%跌幅较7月扩大，市场担忧Q4交易价格压力将进一步加大。新增挂牌量同比下降13%，但看房量环比回升5%，为后续销售旺季提供支撑。投资建议：维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议增持华润置地（1109.HK）——商场运营稳健提供盈利缓冲，以及新城A/H（601155.SS/1030.HK）——流动性改善和REIT上市催化被低估。
本报告为摩根士丹利（Morgan Stanley）于2026年9月3日发布的中国房地产行业研报，主要分析8月中国二手房市场的价格走势及先行指标变化，并对相关上市公司进行投资建议。
：CREIS百城二手房价8月环比下跌0.45%（同比-7.1%），为连续第四个月环比跌幅扩大；TOP10城市跌幅更深，环比-0.46%。 ：85样本城市挂牌价环比下跌0.7%（同比-8.9%），94%的城市环比下跌，73%的城市跌幅较7月扩大，Q4交易价格承压。 ：总挂牌量环比下降1.0%，新增挂牌同比下降13%；但34样本城市看房量环比回升5%。 ：看好贝壳（受益于存量房交易占比提升）、华润置地（商场运营防御性强）、新城A/H（流动性改善+REIT催化），对纯开发商保持谨慎。
一、二手房价格走势
8月CREIS百城二手房价环比下跌0.45%，同比下跌7.1%，连续第四个月环比跌幅扩大。截至8月，年初至今累计跌幅达3.8%。
一线及核心城市跌幅更深，8月环比下跌0.46%（vs. 7月-0.36%），主要原因是夏季一线城市二手房销售疲软。这与传统的"淡季效应"相符，但也反映了高线城市需求的脆弱性。 二、挂牌价格与挂牌量分析
85样本城市挂牌价8月环比下跌0.7%（vs. 7月-0.5%），同比下跌8.9%。值得关注的是： 73%的样本城市跌幅较7月扩大（vs. 7月49%） 94%的样本城市环比下跌 这表明卖方价格预期持续走弱，可能传导至4Q交易价格。
总挂牌量环比下降1.0%（vs. 7月+0.5%） 76%的样本城市挂牌量环比下降（vs. 7月29%） 新增挂牌量同比下降13% 尽管挂牌总量减少，但8%城市挂牌量仍处于历史高位，整体去库存压力未根本缓解。 三、看房量回暖信号 8月34样本城市中介门店看房量环比回升5%（同比-3%），结束了6-7月的下行趋势。摩根士丹利认为： 较高的看房量叠加竣工销售模式下新房供应放缓 可能推动核心城市二手房销售环比和同比双双回升 在低基数效应下，存量房市场份额有望加速提升 四、投资标的分析
核心逻辑：作为存量房交易占比提升的主要受益者 估值：DCF模型，WACC 12%，永续增长率3%
核心逻辑：商场运营稳健，提供盈利缓冲 2026e NAV：HK$60.54/股 开发业务：HK$18.44（DCF, WACC 8.0%） 投资物业：HK$55.72（cap rate 5-8%） 净债务：HK$13.62 应用30%折价（评分卡综合表现优异）
核心逻辑：流动性改善 + 4Q可能的公募REIT上市催化 2026e NAV：HK$3.83/股（新城发展）/ Rmb29.38/股（新城控股） 估值仅约7倍经常性利润，分红潜力被低估 应用40%折价（评分卡表现中等）
公司股票代码估值方法关键参数折价投资观点 贝壳控股 BEKE.N DCF WACC 12%，永续增长3% — 看好 华润置地 1109.HK NAV 开发8.0% WACC，IP cap rate 5-8% 30% 看好 新城发展 1030.HK NAV 开发8.8% WACC，IP cap rate 6-9% 40% 看好 新城控股 601155.SS NAV 开发8.9% WACC，IP cap rate 6-8% 40% 看好
上行风险（各标的风险因素不同）
合同销售超预期 新商场开业加速
合同销售超预期 新IP项目推出及运营超预期 土地获取加速
高线城市需求侧政策进一步放松 第三方门店销售效率提升超预期 下行风险
合同销售不及预期 新商场开业放缓
合同销售增长不及预期 毛利率压缩加速 租金增长疲弱 商场分拆至私募REIT进度不及预期
开发商流动性危机影响公司业绩及市场情绪 政策放松慢于预期 复苏周期中竞争重新加剧 行业层面风险 二手房挂牌价格持续下行可能在Q4对交易价格形成更大压力 新房竣工销售模式转换可能导致市场短期波动 宏观经济不确定性可能影响购房需求
耳机等智能终端SoC有望迎来升级迭代
总体总结
主题正文
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- 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二手房销售疲软影响。
- 挂牌价格同步加速下行（85样本城市环比-0.7%，同比-8.9%），94%的样本城市环比下跌，73%跌幅较7月扩大，市场担忧Q4交易价格压力将进一步加大。
- 投资建议：维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议增持华润置地（1109.HK）——商场运营稳健提供盈利缓冲，以及新城A/H（601155.SS/1030.HK）——流动性改善和REIT上市催化被低估。
- 本报告为摩根士丹利（Morgan Stanley）于2026年9月3日发布的中国房地产行业研报，主要分析8月中国二手房市场的价格走势及先行指标变化，并对相关上市公司进行投资建议。
- ：85样本城市挂牌价环比下跌0.7%（同比-8.9%），94%的城市环比下跌，73%的城市跌幅较7月扩大，Q4交易价格承压。
- ：看好贝壳（受益于存量房交易占比提升）、华润置地（商场运营防御性强）、新城A/H（流动性改善+REIT催化），对纯开发商保持谨慎。
- 一线及核心城市跌幅更深，8月环比下跌0.46%（vs. 7月-0.36%），主要原因是夏季一线城市二手房销售疲软。
- 核心逻辑：流动性改善 + 4Q可能的公募REIT上市催化