---
title: "- 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二"
topic_id: 14425514124482812
created_at: 2026-09-03T20:41:52.174+0800
source: zsxq
type: topic
cssclasses: zsxq-vault
---

# - 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二

- 序号：066
- 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/14425514124482812)
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：_无音频_

## 图片

_无图片_

## 正文

- 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二手房销售疲软影响。挂牌价格同步加速下行（85样本城市环比-0.7%，同比-8.9%），94%的样本城市环比下跌，73%跌幅较7月扩大，市场担忧Q4交易价格压力将进一步加大。新增挂牌量同比下降13%，但看房量环比回升5%，为后续销售旺季提供支撑。投资建议：维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议增持华润置地（1109.HK）——商场运营稳健提供盈利缓冲，以及新城A/H（601155.SS/1030.HK）——流动性改善和REIT上市催化被低估。

本报告为摩根士丹利（Morgan Stanley）于2026年9月3日发布的中国房地产行业研报，主要分析8月中国二手房市场的价格走势及先行指标变化，并对相关上市公司进行投资建议。

：CREIS百城二手房价8月环比下跌0.45%（同比-7.1%），为连续第四个月环比跌幅扩大；TOP10城市跌幅更深，环比-0.46%。
：85样本城市挂牌价环比下跌0.7%（同比-8.9%），94%的城市环比下跌，73%的城市跌幅较7月扩大，Q4交易价格承压。
：总挂牌量环比下降1.0%，新增挂牌同比下降13%；但34样本城市看房量环比回升5%。
：看好贝壳（受益于存量房交易占比提升）、华润置地（商场运营防御性强）、新城A/H（流动性改善+REIT催化），对纯开发商保持谨慎。

一、二手房价格走势

8月CREIS百城二手房价环比下跌0.45%，同比下跌7.1%，连续第四个月环比跌幅扩大。截至8月，年初至今累计跌幅达3.8%。

一线及核心城市跌幅更深，8月环比下跌0.46%（vs. 7月-0.36%），主要原因是夏季一线城市二手房销售疲软。这与传统的"淡季效应"相符，但也反映了高线城市需求的脆弱性。
二、挂牌价格与挂牌量分析

85样本城市挂牌价8月环比下跌0.7%（vs. 7月-0.5%），同比下跌8.9%。值得关注的是：
73%的样本城市跌幅较7月扩大（vs. 7月49%）
94%的样本城市环比下跌
这表明卖方价格预期持续走弱，可能传导至4Q交易价格。

总挂牌量环比下降1.0%（vs. 7月+0.5%）
76%的样本城市挂牌量环比下降（vs. 7月29%）
新增挂牌量同比下降13%
尽管挂牌总量减少，但8%城市挂牌量仍处于历史高位，整体去库存压力未根本缓解。
三、看房量回暖信号
8月34样本城市中介门店看房量环比回升5%（同比-3%），结束了6-7月的下行趋势。摩根士丹利认为：
较高的看房量叠加竣工销售模式下新房供应放缓
可能推动核心城市二手房销售环比和同比双双回升
在低基数效应下，存量房市场份额有望加速提升
四、投资标的分析

核心逻辑：作为存量房交易占比提升的主要受益者
估值：DCF模型，WACC 12%，永续增长率3%

核心逻辑：商场运营稳健，提供盈利缓冲
2026e NAV：HK$60.54/股
开发业务：HK$18.44（DCF, WACC 8.0%）
投资物业：HK$55.72（cap rate 5-8%）
净债务：HK$13.62
应用30%折价（评分卡综合表现优异）

核心逻辑：流动性改善 + 4Q可能的公募REIT上市催化
2026e NAV：HK$3.83/股（新城发展）/ Rmb29.38/股（新城控股）
估值仅约7倍经常性利润，分红潜力被低估
应用40%折价（评分卡表现中等）

公司股票代码估值方法关键参数折价投资观点
贝壳控股
BEKE.N
DCF
WACC 12%，永续增长3%
—
看好
华润置地
1109.HK
NAV
开发8.0% WACC，IP cap rate 5-8%
30%
看好
新城发展
1030.HK
NAV
开发8.8% WACC，IP cap rate 6-9%
40%
看好
新城控股
601155.SS
NAV
开发8.9% WACC，IP cap rate 6-8%
40%
看好

上行风险（各标的风险因素不同）

合同销售超预期
新商场开业加速

合同销售超预期
新IP项目推出及运营超预期
土地获取加速

高线城市需求侧政策进一步放松
第三方门店销售效率提升超预期
下行风险

合同销售不及预期
新商场开业放缓

合同销售增长不及预期
毛利率压缩加速
租金增长疲弱
商场分拆至私募REIT进度不及预期

开发商流动性危机影响公司业绩及市场情绪
政策放松慢于预期
复苏周期中竞争重新加剧
行业层面风险
二手房挂牌价格持续下行可能在Q4对交易价格形成更大压力
新房竣工销售模式转换可能导致市场短期波动
宏观经济不确定性可能影响购房需求

 耳机等智能终端SoC有望迎来升级迭代

## 总体总结

主题正文
1. - 8月中国二手房价格加速下跌，CREIS百城二手房价环比下跌0.45%（同比-7.1%），其中TOP10城市跌幅更深（环比-0.46%），主要受夏季一线城市二手房销售疲软影响。
2. 挂牌价格同步加速下行（85样本城市环比-0.7%，同比-8.9%），94%的样本城市环比下跌，73%跌幅较7月扩大，市场担忧Q4交易价格压力将进一步加大。
3. 投资建议：维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议增持华润置地（1109.HK）——商场运营稳健提供盈利缓冲，以及新城A/H（601155.SS/1030.HK）——流动性改善和REIT上市催化被低估。
4. 本报告为摩根士丹利（Morgan Stanley）于2026年9月3日发布的中国房地产行业研报，主要分析8月中国二手房市场的价格走势及先行指标变化，并对相关上市公司进行投资建议。
5. ：85样本城市挂牌价环比下跌0.7%（同比-8.9%），94%的城市环比下跌，73%的城市跌幅较7月扩大，Q4交易价格承压。
6. ：看好贝壳（受益于存量房交易占比提升）、华润置地（商场运营防御性强）、新城A/H（流动性改善+REIT催化），对纯开发商保持谨慎。
7. 一线及核心城市跌幅更深，8月环比下跌0.46%（vs. 7月-0.36%），主要原因是夏季一线城市二手房销售疲软。
8. 核心逻辑：流动性改善 + 4Q可能的公募REIT上市催化