- 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。8月前两周34城新房成交同比+16%（7月为+8
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- 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。8月前两周34城新房成交同比+16%（7月为+8%），18城二手房成交同比+7%，一线及强二线城市去化率达60%。近期公积金政策调整及北京、上海放宽非本地居民购房限制被视为锦上添花的额外利好。购房者关注利率下调或公积金贷款补贴等进一步政策空间。预计核心城市2027年上半年有望出现价格回升。首选标的：中海地产（COLI）、建发国际（C&D）、华润置地（CRL）、贝壳（Beike）、中国金茂（Jinmao）。
花旗于2026年8月20日发布中国房地产板块研究报告，标题为《Volume Strength in Key Cities to Extend into Sep; Policy is a Bonus》（核心城市成交量强势将延续至9月，政策为额外利好）。报告核心观点如下： ：自4月以来，花旗一直对中国房地产持积极看法，基于6个核心城市稳健的交易成交量，核心城市供需关系更加健康。物理市场的强劲表现已持续8个月，无需重大政策推动。 ：近期公积金政策调整以及北京、上海放宽非本地居民购房限制被视为"锦上添花"，而非主要驱动力。投资者关注的进一步政策空间包括利率下调或公积金贷款补贴。 ：投资者预期表明板块自8月起下行空间有限，随着9月更多新盘推出，板块有望迎来8-10月的牛市行情。 ：COLI（中海地产）、C&D（建发国际）、CRL（华润置地）、Beike（贝壳）、Jinmao（中国金茂）。
一、成交量数据分析 ： 34个城市新房成交量在8月前两周同比增长16%（CREIS数据），较7月的+8%大幅加速 尽管新推盘减少，一线城市销售去化率达+14%，二线城市+20% 8月整体新房成交同比+15.5%（34城），其中一线+13.5%，二线+19.7% ： 18个城市二手房成交量在8月前两周同比+7%（WIND数据），7月为+9% 周度成交量维持在2.3万套，淡季中保持稳定 超过20个城市二手房成交量在8月前两周实现同比增长 徐州、东莞、南昌、合肥、厦门、苏州、佛山、西安、南京、武汉等城市同比涨幅超20% ： CRL（华润置地）8月表现强劲，香港项目获得压倒性认购 龙头企业受益于9月更多新盘推出，预计8-9月销售增速将加速 二、住房公积金（HPF）政策调整 ： ：公积金可用于房屋装修、物业费以及其他经国务院批准的住房相关支出。这对物业管理行业形成利好，有利于物业费收缴以及二手房装修翻新等增值服务。 ：公积金存款和贷款利率现由国务院设定（此前由相关政府部门设定）。但由于公积金政策仍由国务院、住建部、央行、财政部及金融监管机构协调制定与执行，预计利率定价机制不会发生实质性变化。该修正案只是将国务院作为最终决策者的角色正式化，同时保留现有协调政策制定框架。 三、北京、上海购房限制（HPR）放宽 ： 非北京户籍居民在五环路以内购房所需社保/纳税缴纳年限从2年缩短至1年 取消父母赠与子女房屋的购房资格审核 提高公积金贷款额度并扩大可申请范围 ： 简化外国人"以旧换新"1换1置换交易的资格要求 保留外国买家通常限购一套自住房的现有规定 四、行业估值分析（截至2026年8月19日） ： 平均NAV折让：-57% 平均FY26E P/E：8.8倍，FY27E P/E：8.5倍 平均FY26E P/B：0.5倍 平均股息率：FY26E 3.6%，FY27E 3.8% ： 平均NAV折让：-53% 平均FY26E P/E：49.3倍，FY27E P/E：21.8倍 ： CR Mixc（华润万象生活）：FY26E P/E 18.3倍，FY26E P/B 14.6倍 ： 贝壳（Beike）：FY26E P/E 18.3-18.5倍，FY26E P/B 1.8-1.9倍
花旗对所覆盖中国房地产企业的评级情况： 评级公司
C&D国际、建发国际、中海宏洋、中海地产、华润置地、Greentown、金茂集团、龙湖、美的置业、保利物业、深圳控股、Seazen、越秀地产
招商蛇口、保利发展、杭州滨江
融创中国（高风险）
旭辉控股、碧桂园、金地集团、万科A、万科H （部分H股）： COLI：目标价18.20港元（现价13.96港元） CRL：目标价43.00港元（现价34.16港元） C&D：目标价18.80港元（现价15.95港元） Jinmao：目标价1.90港元（现价1.47港元） Beike（港股）：目标价73.60港元（现价44.58港元） 板块整体平均NAV折让为56%，估值仍处历史低位，具备较大上行空间。
：尽管近期政策面利好频出，若后续政策力度不及市场预期（如利率下调、公积金贷款补贴等），可能影响板块复苏进程。 ：花旗预计核心城市价格有望在2027年上半年回升，若成交量回升未能传导至价格端，板块投资逻辑可能受到挑战。 ：虽然当前核心城市去化率达60%水平，但三四线城市仍面临较大去化压力，整体市场分化可能加剧。 ：部分高风险房企（如旭辉、碧桂园、金地等）仍面临信用违约风险，投资需谨慎。 ：中国宏观经济若出现进一步放缓，可能影响居民购房意愿和支付能力。 ：9月新推盘规模和质量直接影响销售业绩兑现，若推盘不及预期可能影响龙头房企的销售增长。 ：二手房成交虽然活跃，但价格端的不确定性可能传导至新房市场，影响开发商定价策略和利润空间。
总体总结
主题正文
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- 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。
- 预计核心城市2027年上半年有望出现价格回升。
- 花旗于2026年8月20日发布中国房地产板块研究报告，标题为《Volume Strength in Key Cities to Extend into Sep;
- ：自4月以来，花旗一直对中国房地产持积极看法，基于6个核心城市稳健的交易成交量，核心城市供需关系更加健康。
- ：花旗预计核心城市价格有望在2027年上半年回升，若成交量回升未能传导至价格端，板块投资逻辑可能受到挑战。
- ：部分高风险房企（如旭辉、碧桂园、金地等）仍面临信用违约风险，投资需谨慎。
- ：9月新推盘规模和质量直接影响销售业绩兑现，若推盘不及预期可能影响龙头房企的销售增长。
- ：二手房成交虽然活跃，但价格端的不确定性可能传导至新房市场，影响开发商定价策略和利润空间。