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title: "- 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。8月前两周34城新房成交同比+16%（7月为+8"
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# - 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。8月前两周34城新房成交同比+16%（7月为+8

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## 正文

- 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。8月前两周34城新房成交同比+16%（7月为+8%），18城二手房成交同比+7%，一线及强二线城市去化率达60%。近期公积金政策调整及北京、上海放宽非本地居民购房限制被视为锦上添花的额外利好。购房者关注利率下调或公积金贷款补贴等进一步政策空间。预计核心城市2027年上半年有望出现价格回升。首选标的：中海地产（COLI）、建发国际（C&D）、华润置地（CRL）、贝壳（Beike）、中国金茂（Jinmao）。

花旗于2026年8月20日发布中国房地产板块研究报告，标题为《Volume Strength in Key Cities to Extend into Sep; Policy is a Bonus》（核心城市成交量强势将延续至9月，政策为额外利好）。报告核心观点如下：
：自4月以来，花旗一直对中国房地产持积极看法，基于6个核心城市稳健的交易成交量，核心城市供需关系更加健康。物理市场的强劲表现已持续8个月，无需重大政策推动。
：近期公积金政策调整以及北京、上海放宽非本地居民购房限制被视为"锦上添花"，而非主要驱动力。投资者关注的进一步政策空间包括利率下调或公积金贷款补贴。
：投资者预期表明板块自8月起下行空间有限，随着9月更多新盘推出，板块有望迎来8-10月的牛市行情。
：COLI（中海地产）、C&D（建发国际）、CRL（华润置地）、Beike（贝壳）、Jinmao（中国金茂）。

一、成交量数据分析
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34个城市新房成交量在8月前两周同比增长16%（CREIS数据），较7月的+8%大幅加速
尽管新推盘减少，一线城市销售去化率达+14%，二线城市+20%
8月整体新房成交同比+15.5%（34城），其中一线+13.5%，二线+19.7%
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18个城市二手房成交量在8月前两周同比+7%（WIND数据），7月为+9%
周度成交量维持在2.3万套，淡季中保持稳定
超过20个城市二手房成交量在8月前两周实现同比增长
徐州、东莞、南昌、合肥、厦门、苏州、佛山、西安、南京、武汉等城市同比涨幅超20%
：
CRL（华润置地）8月表现强劲，香港项目获得压倒性认购
龙头企业受益于9月更多新盘推出，预计8-9月销售增速将加速
二、住房公积金（HPF）政策调整
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：公积金可用于房屋装修、物业费以及其他经国务院批准的住房相关支出。这对物业管理行业形成利好，有利于物业费收缴以及二手房装修翻新等增值服务。
：公积金存款和贷款利率现由国务院设定（此前由相关政府部门设定）。但由于公积金政策仍由国务院、住建部、央行、财政部及金融监管机构协调制定与执行，预计利率定价机制不会发生实质性变化。该修正案只是将国务院作为最终决策者的角色正式化，同时保留现有协调政策制定框架。
三、北京、上海购房限制（HPR）放宽
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非北京户籍居民在五环路以内购房所需社保/纳税缴纳年限从2年缩短至1年
取消父母赠与子女房屋的购房资格审核
提高公积金贷款额度并扩大可申请范围
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简化外国人"以旧换新"1换1置换交易的资格要求
保留外国买家通常限购一套自住房的现有规定
四、行业估值分析（截至2026年8月19日）
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平均NAV折让：-57%
平均FY26E P/E：8.8倍，FY27E P/E：8.5倍
平均FY26E P/B：0.5倍
平均股息率：FY26E 3.6%，FY27E 3.8%
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平均NAV折让：-53%
平均FY26E P/E：49.3倍，FY27E P/E：21.8倍
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CR Mixc（华润万象生活）：FY26E P/E 18.3倍，FY26E P/B 14.6倍
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贝壳（Beike）：FY26E P/E 18.3-18.5倍，FY26E P/B 1.8-1.9倍

花旗对所覆盖中国房地产企业的评级情况：
评级公司

C&D国际、建发国际、中海宏洋、中海地产、华润置地、Greentown、金茂集团、龙湖、美的置业、保利物业、深圳控股、Seazen、越秀地产

招商蛇口、保利发展、杭州滨江

融创中国（高风险）

旭辉控股、碧桂园、金地集团、万科A、万科H
（部分H股）：
COLI：目标价18.20港元（现价13.96港元）
CRL：目标价43.00港元（现价34.16港元）
C&D：目标价18.80港元（现价15.95港元）
Jinmao：目标价1.90港元（现价1.47港元）
Beike（港股）：目标价73.60港元（现价44.58港元）
板块整体平均NAV折让为56%，估值仍处历史低位，具备较大上行空间。

：尽管近期政策面利好频出，若后续政策力度不及市场预期（如利率下调、公积金贷款补贴等），可能影响板块复苏进程。
：花旗预计核心城市价格有望在2027年上半年回升，若成交量回升未能传导至价格端，板块投资逻辑可能受到挑战。
：虽然当前核心城市去化率达60%水平，但三四线城市仍面临较大去化压力，整体市场分化可能加剧。
：部分高风险房企（如旭辉、碧桂园、金地等）仍面临信用违约风险，投资需谨慎。
：中国宏观经济若出现进一步放缓，可能影响居民购房意愿和支付能力。
：9月新推盘规模和质量直接影响销售业绩兑现，若推盘不及预期可能影响龙头房企的销售增长。
：二手房成交虽然活跃，但价格端的不确定性可能传导至新房市场，影响开发商定价策略和利润空间。

## 总体总结

主题正文
1. - 花旗维持对中国房地产板块的积极观点，认为核心城市成交量强劲势头将延续至9月，8-10月有望迎来板块上涨行情。
2. 预计核心城市2027年上半年有望出现价格回升。
3. 花旗于2026年8月20日发布中国房地产板块研究报告，标题为《Volume Strength in Key Cities to Extend into Sep;
4. ：自4月以来，花旗一直对中国房地产持积极看法，基于6个核心城市稳健的交易成交量，核心城市供需关系更加健康。
5. ：花旗预计核心城市价格有望在2027年上半年回升，若成交量回升未能传导至价格端，板块投资逻辑可能受到挑战。
6. ：部分高风险房企（如旭辉、碧桂园、金地等）仍面临信用违约风险，投资需谨慎。
7. ：9月新推盘规模和质量直接影响销售业绩兑现，若推盘不及预期可能影响龙头房企的销售增长。
8. ：二手房成交虽然活跃，但价格端的不确定性可能传导至新房市场，影响开发商定价策略和利润空间。