- 北京近期放松楼市政策叠加7月宏观数据偏弱，预示政策进一步放松概率上升。Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（

• 序号：090
• 星球链接：打开网页
• 附件：图片 0，音频 0，文档 0
• 音频文件：无音频

图片

无图片

正文

• 北京近期放松楼市政策叠加7月宏观数据偏弱，预示政策进一步放松概率上升。Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（同期LPR下调140bp），存在进一步降息空间。若HPF利率再降25bp，将使二三线城市的资金成本（2.35%）低于租金收益率（2.41%），实现"正收益"，缓解房东抛售压力。受益标的：贝壳（KE Holdings）、华润置地（CR Land）、中海（COLI）、绿城（Greentown）、建发（C&D）、金茂（Jinmao）。

UBS于2026年8月18日发布中国房地产行业报告，聚焦对楼市的潜在稳定作用。报告核心观点如下： ：北京近期放松楼市限购信号明确，叠加7月宏观数据偏弱，预计中央层面将进一步出台稳定政策。 ：当前HPF利率2.60%，过去十年仅下调65bp（同期LPR下调140bp）。公积金余额仍以9%同比增长，资金池充裕，利用率仅74%。 ：若HPF利率再降25bp（参考2025年5月降幅），二三线城市资金成本将降至2.35%，低于50城平均租金收益率2.41%，实现正收益，显著缓解二手房抛售压力。 ：贝壳（KE Holdings）> 一二线城市土储充裕的开发商（华润置地、中海、绿城、建发、金茂）。

一、公积金资金池规模与利用率 ：截至2024年末，HPF余额达（约2026年全国新房销售额的1.7倍），HPF贷款余额Rmb8万亿元。 ：从2019年的85%降至2024年的，呈逐年下降趋势，主要由于新房和二手房销售下滑、购房者加杠杆意愿减弱。 ：HPF贷款占按揭+公积金贷款组合的份额从2021年末的15.3%升至2024年末的，首次购房者占比上升所致。 二、HPF利率与LPR走势分化 指标2016年以来调整次数累计幅度 PBoC基准利率/LPR 9次 -140bp HPF利率 仅3次 -65bp ： 首套商业按揭利率与HPF利率的利差从277bp大幅压缩至（2026年7月）； HPF利率调整明显滞后于整体货币政策，存在。 三、租金收益率与"正收益"临界点 ：2.41%（2026年7月） ：1.81%（2026年6月） ：2.60% ：3.10% ：若HPF利率降25bp至2.35%，则： 二三线城市：资金成本2.35% 一线城市：仍为负收益，但负缺口收窄 ：当持有房产出租可获得正收益时，房东抛售意愿下降，二手房挂牌量减少，价格压力缓解。 四、租金价格走势前瞻 当前50城租金同比仍下降2.6%，但，上海、北京、深圳出现企稳迹象。UBS预计： 商品房竣工量持续下降（2021-2025年新开工下降70%）； 保障房政策从新建转向改造，新增供应减少； ，进而支撑房价稳定。 五、二手房与新房分化加剧 （截至8月16日）：12个主要城市二手房成交量同比**+10%-13%的同比表现； ：一线城市二手房价格环比已，二三线城市降幅仍在扩大； ：50城二手房挂牌量同比增速从2025年12月的+10%降至2026年8月的+1.4%；一线城市从+2%转为-12%**。

UBS覆盖的主要开发商估值与评级一览（2026年8月17日数据）： 公司代码评级目标价（LC）上行空间 华润置地 1109.HK

45.00 +30% 中海 0688.HK

25.00 +81% 龙湖 0960.HK 中性 10.20 +59% 建发国际 1908.HK

21.00 +31% 万科H 2202.HK 卖出 2.60 +9% 金茂 0817.HK

2.30 +56% 绿城中国 3900.HK

13.00 +69% 越秀地产 0123.HK 中性 4.40 +19% 新城 1030.HK

2.30 +68% 招商蛇口 001979.SZ

12.00 +59% 保利发展 600048.SS 中性 6.60 +26% 万科A 000002.SZ 卖出 3.14 +1% ：开发商估值基于PE或P/BV倍数；物业管理公司（CR Mixc、COPH）亦采用PE估值。 ： H股开发商：26E PE 11.6x，P/BV 0.51x A+H综合：26E PE 60.1x，P/BV 0.46x

下行风险 ：政府出台限制需求和按揭贷款的管理性政策； ：中国开发商融资环境趋紧； ：中国经济增长低于预期，住宅需求弱于预期。 上行风险 ：重大政策宽松有效推动住宅销售、投资和价格恢复同比增长； ：部分开发商以合理价格大规模处置资产以缓解流动性压力。 报告特定风险 HPF降息政策落地的存在不确定性； 租金价格企稳的传导机制可能弱于预期； 二三线城市正收益的实现依赖于租金收益率的持续提升，存在反复可能。

总体总结

主题正文

1. Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（同期LPR下调140bp），存在进一步降息空间。
2. 若HPF利率再降25bp，将使二三线城市的资金成本（2.35%）低于租金收益率（2.41%），实现"正收益"，缓解房东抛售压力。
3. ：北京近期放松楼市限购信号明确，叠加7月宏观数据偏弱，预计中央层面将进一步出台稳定政策。
4. ：若HPF利率再降25bp（参考2025年5月降幅），二三线城市资金成本将降至2.35%，低于50城平均租金收益率2.41%，实现正收益，显著缓解二手房抛售压力。
5. ：从2019年的85%降至2024年的，呈逐年下降趋势，主要由于新房和二手房销售下滑、购房者加杠杆意愿减弱。
6. ：当持有房产出租可获得正收益时，房东抛售意愿下降，二手房挂牌量减少，价格压力缓解。
7. 当前50城租金同比仍下降2.6%，但，上海、北京、深圳出现企稳迹象。
8. ：重大政策宽松有效推动住宅销售、投资和价格恢复同比增长；