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title: "- 北京近期放松楼市政策叠加7月宏观数据偏弱，预示政策进一步放松概率上升。Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（"
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# - 北京近期放松楼市政策叠加7月宏观数据偏弱，预示政策进一步放松概率上升。Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（

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## 正文

- 北京近期放松楼市政策叠加7月宏观数据偏弱，预示政策进一步放松概率上升。Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（同期LPR下调140bp），存在进一步降息空间。若HPF利率再降25bp，将使二三线城市的资金成本（2.35%）低于租金收益率（2.41%），实现"正收益"，缓解房东抛售压力。受益标的：贝壳（KE Holdings）、华润置地（CR Land）、中海（COLI）、绿城（Greentown）、建发（C&D）、金茂（Jinmao）。

UBS于2026年8月18日发布中国房地产行业报告，聚焦对楼市的潜在稳定作用。报告核心观点如下：
：北京近期放松楼市限购信号明确，叠加7月宏观数据偏弱，预计中央层面将进一步出台稳定政策。
：当前HPF利率2.60%，过去十年仅下调65bp（同期LPR下调140bp）。公积金余额仍以9%同比增长，资金池充裕，利用率仅74%。
：若HPF利率再降25bp（参考2025年5月降幅），二三线城市资金成本将降至2.35%，低于50城平均租金收益率2.41%，实现正收益，显著缓解二手房抛售压力。
：贝壳（KE Holdings）> 一二线城市土储充裕的开发商（华润置地、中海、绿城、建发、金茂）。

一、公积金资金池规模与利用率
：截至2024年末，HPF余额达（约2026年全国新房销售额的1.7倍），HPF贷款余额Rmb8万亿元。
：从2019年的85%降至2024年的，呈逐年下降趋势，主要由于新房和二手房销售下滑、购房者加杠杆意愿减弱。
：HPF贷款占按揭+公积金贷款组合的份额从2021年末的15.3%升至2024年末的，首次购房者占比上升所致。
二、HPF利率与LPR走势分化
指标2016年以来调整次数累计幅度
PBoC基准利率/LPR
9次
-140bp
HPF利率
仅3次
-65bp
：
首套商业按揭利率与HPF利率的利差从277bp大幅压缩至（2026年7月）；
HPF利率调整明显滞后于整体货币政策，存在。
三、租金收益率与"正收益"临界点
：2.41%（2026年7月）
：1.81%（2026年6月）
：2.60%
：3.10%
：若HPF利率降25bp至2.35%，则：
二三线城市：资金成本2.35% 
一线城市：仍为负收益，但负缺口收窄
：当持有房产出租可获得正收益时，房东抛售意愿下降，二手房挂牌量减少，价格压力缓解。
四、租金价格走势前瞻
当前50城租金同比仍下降2.6%，但，上海、北京、深圳出现企稳迹象。UBS预计：
商品房竣工量持续下降（2021-2025年新开工下降70%）；
保障房政策从新建转向改造，新增供应减少；
，进而支撑房价稳定。
五、二手房与新房分化加剧
（截至8月16日）：12个主要城市二手房成交量同比**+10%-13%**的同比表现；
：一线城市二手房价格环比已，二三线城市降幅仍在扩大；
：50城二手房挂牌量同比增速从2025年12月的+10%降至2026年8月的+1.4%；一线城市从+2%转为**-12%**。

UBS覆盖的主要开发商估值与评级一览（2026年8月17日数据）：
公司代码评级目标价（LC）上行空间
华润置地
1109.HK

45.00
+30%
中海
0688.HK

25.00
+81%
龙湖
0960.HK
中性
10.20
+59%
建发国际
1908.HK

21.00
+31%
万科H
2202.HK
卖出
2.60
+9%
金茂
0817.HK

2.30
+56%
绿城中国
3900.HK

13.00
+69%
越秀地产
0123.HK
中性
4.40
+19%
新城
1030.HK

2.30
+68%
招商蛇口
001979.SZ

12.00
+59%
保利发展
600048.SS
中性
6.60
+26%
万科A
000002.SZ
卖出
3.14
+1%
：开发商估值基于PE或P/BV倍数；物业管理公司（CR Mixc、COPH）亦采用PE估值。
：
H股开发商：26E PE 11.6x，P/BV 0.51x
A+H综合：26E PE 60.1x，P/BV 0.46x

下行风险
：政府出台限制需求和按揭贷款的管理性政策；
：中国开发商融资环境趋紧；
：中国经济增长低于预期，住宅需求弱于预期。
上行风险
：重大政策宽松有效推动住宅销售、投资和价格恢复同比增长；
：部分开发商以合理价格大规模处置资产以缓解流动性压力。
报告特定风险
HPF降息政策落地的存在不确定性；
租金价格企稳的传导机制可能弱于预期；
二三线城市正收益的实现依赖于租金收益率的持续提升，存在反复可能。

## 总体总结

主题正文
1. Rmb11万亿公积金（HPF）资金池利用率仅74%，过去十年HPF利率仅下调65bp（同期LPR下调140bp），存在进一步降息空间。
2. 若HPF利率再降25bp，将使二三线城市的资金成本（2.35%）低于租金收益率（2.41%），实现"正收益"，缓解房东抛售压力。
3. ：北京近期放松楼市限购信号明确，叠加7月宏观数据偏弱，预计中央层面将进一步出台稳定政策。
4. ：若HPF利率再降25bp（参考2025年5月降幅），二三线城市资金成本将降至2.35%，低于50城平均租金收益率2.41%，实现正收益，显著缓解二手房抛售压力。
5. ：从2019年的85%降至2024年的，呈逐年下降趋势，主要由于新房和二手房销售下滑、购房者加杠杆意愿减弱。
6. ：当持有房产出租可获得正收益时，房东抛售意愿下降，二手房挂牌量减少，价格压力缓解。
7. 当前50城租金同比仍下降2.6%，但，上海、北京、深圳出现企稳迹象。
8. ：重大政策宽松有效推动住宅销售、投资和价格恢复同比增长；