- 摩根士丹利发布的7月中国房地产领先指标报告指出，二手挂牌房价延续下跌趋势，环比下跌0.5%（同比下跌9.6%），85个样本城市中约95%环比下跌。一线城市从
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- 摩根士丹利发布的7月中国房地产领先指标报告指出，二手挂牌房价延续下跌趋势，环比下跌0.5%（同比下跌9.6%），85个样本城市中约95%环比下跌。一线城市从此前领涨转为加速下行（环比-0.4% vs 6月-0.1%），追平之前的相对强势。二手房挂牌量环比增加0.5%，二三线城市挂牌量上升明显；客户到访量环比下降6%，反映季节性走弱叠加居民购房意愿疲软。报告预计未来数月房价环比跌幅将略有扩大，三季度销售和价格存在进一步走弱风险。建议精选具备alpha能力的优质标的，首选华润置地（1109.HK），同时推荐新城（601155.SS/1030.HK）和建发国际（1908.HK）。
摩根士丹利2026年8月2日发布的中国房地产行业月度追踪报告显示，7月房地产市场的多项领先指标进一步恶化：二手房挂牌价格延续下跌趋势、二手挂牌量继续上升、客户到访量走弱。报告维持行业 评级，认为当前市场尚未企稳，未来数月房价环比跌幅可能扩大，建议投资者精选具备（独立超额收益能力）的优质开发商。首选标的为，同时推荐。
一、二手房挂牌价格：一线城市"补跌"成为新隐忧 ：85个样本城市7月二手房挂牌价环比下跌 （同比下跌 ），与6月环比跌幅（-0.5%）持平，前7个月累计同比下跌 。 ：约 的样本城市出现环比下跌，与6月（94%）基本持平，但跌幅扩大的城市比例从6月的56%降至49%，说明全国范围内的跌势虽然广泛，但加速下行的城市有所减少。 ⚠️：所有一线城市7月环比均录得 的跌幅，较6月的-0.1%显著恶化。摩根士丹利认为这是对3-6月期间一线城市相对强势的"补跌"，原因是二手房成交走弱导致挂牌价格承压。报告担忧这一趋势将在对成交价形成更强压制。 二、二手房挂牌量：分化加剧，低线城市压力凸显 指标7月数据对比6月 总挂牌量环比
+0.2%（加速上升） 环比上涨城市占比
63% 新增挂牌量环比
跌幅收窄（年内最小） 较2025年末上涨的城市占比
45% 挂牌量创历史新高的城市占比
— ：新增挂牌量虽环比下降，但，意味着成交消化速度不及挂牌速度，库存压力加剧。 ：超过50%的样本城市总挂牌量已，其中35%创历史新高，说明库存去化压力尤为突出。 三、客户到访量：季节性走弱叠加需求疲软 45个样本城市的到访量7月环比下降 （同比持平），主因季节性因素。 摩根士丹利判断：在的背景下，到访量走弱将导致。 尽管市场份额仍在向头部中介集中，且基数较低，但。 四、未来展望：房价跌势或将加速 报告综合上述恶化指标后判断： "We remain cautious on physical market recovery and expect slightly faster m-m home price declines in coming months." ：全国房价环比跌幅将。 ：部分一线城市因，仍可能呈现。
三只推荐标的的估值方法论 公司股票代码2026e NAV开发物业NAV投资物业NAV净负债折价率综合评分亮点
1109.HK HK$60.88 HK$15.62（WACC 8.0%） HK$55.22（cap rate 5-8%） -HK$9.96
融资10/10，杠杆10/10，规模9/10
1030.HK HK$4.80 HK$3.75（WACC 9.0%） HK$8.93（cap rate 6-9%） +HK$7.88
执行7/10，融资7/10
601155.SS Rmb35.84 Rmb15.70（WACC 9.2%） Rmb39.45（cap rate 6-8%） +Rmb20.86
与H股相同评分
1908.HK HK$29.69 HK$32.49（WACC 8.2%） HK$0.93（其他业务） -HK$3.73
执行8/10，规模8/10 ：摩根士丹利对中国开发商的整体覆盖采用 的NAV折价区间，根据"土地储备、执行力、规模、增长、盈利、融资、杠杆"七大维度评分确定具体折价率。 投资逻辑 报告核心推荐逻辑可概括为： ，但。 （基金赎回、流动性压力），应回避高杠杆、低质量标的。 ——即依靠自身经营改善（如购物中心开业节奏、拿地节奏、毛利率管控）而非宏观Beta（行业整体反弹）来创造超额收益的公司。
推荐标的的上行风险（利好）
华润置地：购物中心加速开业 新城：IP新开业提速
：毛利率超预期 推荐标的的下行风险（利空）
（新城特别敏感） （华润置地、建发国际）
行业层面系统性风险 二手房挂牌价持续下跌可能向传导，形成负反馈循环 一线城市"补跌"可能传染至高线城市，二季度以来的结构性分化行情被打破 居民购房意愿修复需要更长时间，"被管理下行周期将再持续两年"的判断可能仍成立（参考1月25日报告《Managed Housing Downcycle to Last Another Two Years》）
总体总结
主题正文
- 报告预计未来数月房价环比跌幅将略有扩大，三季度销售和价格存在进一步走弱风险。
- 建议精选具备alpha能力的优质标的，首选华润置地（1109.HK），同时推荐新城（601155.SS/1030.HK）和建发国际（1908.HK）。
- 摩根士丹利2026年8月2日发布的中国房地产行业月度追踪报告显示，7月房地产市场的多项领先指标进一步恶化：二手房挂牌价格延续下跌趋势、二手挂牌量继续上升、客户到访量走弱。
- 报告维持行业 评级，认为当前市场尚未企稳，未来数月房价环比跌幅可能扩大，建议投资者精选具备（独立超额收益能力）的优质开发商。
- 摩根士丹利认为这是对3-6月期间一线城市相对强势的"补跌"，原因是二手房成交走弱导致挂牌价格承压。
- "We remain cautious on physical market recovery and expect slightly faster m-m home price declines in coming months."
- ：摩根士丹利对中国开发商的整体覆盖采用 的NAV折价区间，根据"土地储备、执行力、规模、增长、盈利、融资、杠杆"七大维度评分确定具体折价率。
- 居民购房意愿修复需要更长时间，"被管理下行周期将再持续两年"的判断可能仍成立（参考1月25日报告《Managed Housing Downcycle to Last Another Two Years》）