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title: "- 摩根士丹利发布的7月中国房地产领先指标报告指出，二手挂牌房价延续下跌趋势，环比下跌0.5%（同比下跌9.6%），85个样本城市中约95%环比下跌。一线城市从"
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# - 摩根士丹利发布的7月中国房地产领先指标报告指出，二手挂牌房价延续下跌趋势，环比下跌0.5%（同比下跌9.6%），85个样本城市中约95%环比下跌。一线城市从

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## 正文

- 摩根士丹利发布的7月中国房地产领先指标报告指出，二手挂牌房价延续下跌趋势，环比下跌0.5%（同比下跌9.6%），85个样本城市中约95%环比下跌。一线城市从此前领涨转为加速下行（环比-0.4% vs 6月-0.1%），追平之前的相对强势。二手房挂牌量环比增加0.5%，二三线城市挂牌量上升明显；客户到访量环比下降6%，反映季节性走弱叠加居民购房意愿疲软。报告预计未来数月房价环比跌幅将略有扩大，三季度销售和价格存在进一步走弱风险。建议精选具备alpha能力的优质标的，首选华润置地（1109.HK），同时推荐新城（601155.SS/1030.HK）和建发国际（1908.HK）。

摩根士丹利2026年8月2日发布的中国房地产行业月度追踪报告显示，7月房地产市场的多项领先指标进一步恶化：二手房挂牌价格延续下跌趋势、二手挂牌量继续上升、客户到访量走弱。报告维持行业 评级，认为当前市场尚未企稳，未来数月房价环比跌幅可能扩大，建议投资者精选具备（独立超额收益能力）的优质开发商。首选标的为，同时推荐。

一、二手房挂牌价格：一线城市"补跌"成为新隐忧
：85个样本城市7月二手房挂牌价环比下跌 （同比下跌 ），与6月环比跌幅（-0.5%）持平，前7个月累计同比下跌 。
：约  的样本城市出现环比下跌，与6月（94%）基本持平，但跌幅扩大的城市比例从6月的56%降至49%，说明全国范围内的跌势虽然广泛，但加速下行的城市有所减少。
 ⚠️：所有一线城市7月环比均录得  的跌幅，较6月的-0.1%显著恶化。摩根士丹利认为这是对3-6月期间一线城市相对强势的"补跌"，原因是二手房成交走弱导致挂牌价格承压。报告担忧这一趋势将在对成交价形成更强压制。
二、二手房挂牌量：分化加剧，低线城市压力凸显
指标7月数据对比6月
总挂牌量环比

+0.2%（加速上升）
环比上涨城市占比

63%
新增挂牌量环比

跌幅收窄（年内最小）
较2025年末上涨的城市占比

45%
挂牌量创历史新高的城市占比

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：新增挂牌量虽环比下降，但，意味着成交消化速度不及挂牌速度，库存压力加剧。
：超过50%的样本城市总挂牌量已，其中35%创历史新高，说明库存去化压力尤为突出。
三、客户到访量：季节性走弱叠加需求疲软
45个样本城市的到访量7月环比下降 （同比持平），主因季节性因素。
摩根士丹利判断：在的背景下，到访量走弱将导致。
尽管市场份额仍在向头部中介集中，且基数较低，但。
四、未来展望：房价跌势或将加速
报告综合上述恶化指标后判断：
"We remain cautious on physical market recovery and expect slightly faster m-m home price declines in coming months."
：全国房价环比跌幅将。
：部分一线城市因，仍可能呈现。

三只推荐标的的估值方法论
公司股票代码2026e NAV开发物业NAV投资物业NAV净负债折价率综合评分亮点

1109.HK
HK$60.88
HK$15.62（WACC 8.0%）
HK$55.22（cap rate 5-8%）
-HK$9.96

融资10/10，杠杆10/10，规模9/10

1030.HK
HK$4.80
HK$3.75（WACC 9.0%）
HK$8.93（cap rate 6-9%）
+HK$7.88

执行7/10，融资7/10

601155.SS
Rmb35.84
Rmb15.70（WACC 9.2%）
Rmb39.45（cap rate 6-8%）
+Rmb20.86

与H股相同评分

1908.HK
HK$29.69
HK$32.49（WACC 8.2%）
HK$0.93（其他业务）
-HK$3.73

执行8/10，规模8/10
：摩根士丹利对中国开发商的整体覆盖采用 的NAV折价区间，根据"土地储备、执行力、规模、增长、盈利、融资、杠杆"七大维度评分确定具体折价率。
投资逻辑
报告核心推荐逻辑可概括为：
，但。
（基金赎回、流动性压力），应回避高杠杆、低质量标的。
——即依靠自身经营改善（如购物中心开业节奏、拿地节奏、毛利率管控）而非宏观Beta（行业整体反弹）来创造超额收益的公司。

推荐标的的上行风险（利好）

华润置地：购物中心加速开业
新城：IP新开业提速

：毛利率超预期
推荐标的的下行风险（利空）

（新城特别敏感）
（华润置地、建发国际）

行业层面系统性风险
二手房挂牌价持续下跌可能向传导，形成负反馈循环
一线城市"补跌"可能传染至高线城市，二季度以来的结构性分化行情被打破
居民购房意愿修复需要更长时间，"被管理下行周期将再持续两年"的判断可能仍成立（参考1月25日报告《Managed Housing Downcycle to Last Another Two Years》）

## 总体总结

主题正文
1. 报告预计未来数月房价环比跌幅将略有扩大，三季度销售和价格存在进一步走弱风险。
2. 建议精选具备alpha能力的优质标的，首选华润置地（1109.HK），同时推荐新城（601155.SS/1030.HK）和建发国际（1908.HK）。
3. 摩根士丹利2026年8月2日发布的中国房地产行业月度追踪报告显示，7月房地产市场的多项领先指标进一步恶化：二手房挂牌价格延续下跌趋势、二手挂牌量继续上升、客户到访量走弱。
4. 报告维持行业 评级，认为当前市场尚未企稳，未来数月房价环比跌幅可能扩大，建议投资者精选具备（独立超额收益能力）的优质开发商。
5. 摩根士丹利认为这是对3-6月期间一线城市相对强势的"补跌"，原因是二手房成交走弱导致挂牌价格承压。
6. "We remain cautious on physical market recovery and expect slightly faster m-m home price declines in coming months."
7. ：摩根士丹利对中国开发商的整体覆盖采用 的NAV折价区间，根据"土地储备、执行力、规模、增长、盈利、融资、杠杆"七大维度评分确定具体折价率。
8. 居民购房意愿修复需要更长时间，"被管理下行周期将再持续两年"的判断可能仍成立（参考1月25日报告《Managed Housing Downcycle to Last Another Two Years》）