🏗️中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是 “价格端先稳、投资端仍弱”。 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。
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🏗️中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是 “价格端先稳、投资端仍弱”。 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。 📉大摩对中国地产的判断最谨慎。 📈3 月以来 25 城二手房成交超预期回升，但更像此前压抑需求释放，而不是周期反转。 📈市场期待市净率从约 0.5 倍修复至历史均值约 0.8 倍，但报告提示中期估值已不便宜。 📊地产需求与库存约束指标显示，住房销售累计收缩约 40%，需求缺口仍大。 📊城镇住房拥有率约 80%，增量需求难回到过去周期。 📊租金自 2021 年 7 月累计跌幅约 15%，收益率仍压制投资性需求。 📊70 城新房库存约 32 个月，去化压力高。 📊亏损出售意愿超过 60% 计划售房业主愿亏损出售，二手供给仍压价格。 📊低总价二手成交占比 4 月高能级城市超过 80%，需求偏防御和价格敏感。 📈高盛的 4 月月度追踪显示，一线城市价格有边际改善，但全国销售和施工仍弱。 📊70 城一二手房均价环比跌幅都收窄至近 12 个月最窄，一线新房和二手房均价环比转正，但新开工和竣工继续明显低于预期。 📊中国地产 4 月跟踪指标显示，70 城新房均价环比下降 0.2%，跌幅收窄但未全面转正。 📊70 城二手房均价环比下降 0.2%，二手仍承压。 📊一线新房均价环比上涨 0.1%，核心城市先稳。 📊一线二手房均价环比上涨 0.4%，改善更明显。 📊全国销售面积同比下降 10%，总量需求仍弱。 📊全国销售金额同比下降 8%，价格和成交均未强修复。 📊新开工同比下降 27%，施工链继续承压。 📊竣工同比下降 19%，后周期需求弱。 📊15 城二手成交同比增长 4%，二手先行修复。 📈摩根士丹利的月度追踪也支持这个判断。 📊一手房降幅收窄、二手房转强，但年初至今累计表现仍弱，库存去化周期仍在高位。 🏗️土地和开工更弱。 📊花旗统计局数据与 300 城土地数据共同显示，供给端收缩仍在加速。 🏦银行和消费金融也已经开始反映资产质量压力。 📊中国地产和银行压力补充读数显示，65 城一手房成交同比下降 3%，降幅较 3 月收窄。 📊3 月一手房成交同比下降 15%，低基数改善明显。 📊33 城二手房成交同比增长 8%，二手先行修复。 📊年初至今一手房成交下降 20%，累计仍弱。 📊年初至今二手房成交下降 2%，接近企稳。 📊70 城一手库存去化 31.8 个月，库存压力高。 📊4 月新房价格环比下降 0.1%，为一年最小跌幅，价格端边际企稳。 📊4 月新房价格同比下降 3.5%，趋势仍未扭转。 📊300 城土地成交面积下降 24%，拿地收缩。 📊300 城土地成交金额下降 34%，房企投资意愿弱。 📊花旗口径新开工下降 26.6%，施工链承压。 📊花旗口径房地产投资下降 20.1%，投资端仍弱。 📊花旗口径土地成交面积下降 29.2%，土地链未修复。 📊花旗口径土地成交金额下降 40.2%，资金和信心不足。 📊工业增加值同比增长 4.1%，低于预期。 📊社零同比增长 0.2%，内需弱。 📊汽车销量同比下降 21.6%，大件消费承压。 📊消费金融不良挂牌近期 31.45 亿元，零售风险上升。 📊2026 年消费金融不良处置累计超过 340 亿元，资产质量压力不是单月扰动。 🏗️基建和水泥也无法独立拉动地产链。 📊瑞银《》认为，中国基建固定资产投资增速将放缓至中个位数。 📊2026 年前 3 个月水泥产量同比下降 7%，塔吊租赁费率仍在底部。 💰地方政府债发行较快，但城投平台融资前 4 个月已经净收缩。 🧱水泥更是地产后周期压力的集中体现。 📉花旗认为需求仍在下行，盈利修复只能依赖错峰、超产治理和行业整合，实际去产能弱于市场想象。 📊中国水泥与建材链判断显示，2026 年水泥产量预测 16.08 亿吨，需求继续下行。 📊2027 年水泥产量预测 15.60 亿吨，下行周期未结束。 📊2026 年同比变化下降 5%，行业盈利靠供给约束。 📊2027 年同比变化下降 3%，复苏斜率有限。 📊2025 年熟料利用率约 64%，过剩仍明显。 📊熟料线退出产能 1.82 亿吨，供给侧改革推进。 📊熟料线补充产能 1.19 亿吨，实际收缩被抵消。 📊净减产能 6200 万吨，修复依赖执行力。 📊行业排序为海螺优于中建材优于华润建材，现金流和整合能力更重要。 🎯地产配置结论是，不要把二手房修复外推成全面反转。 🏙️更好的组合是核心城市、强信用、销售已改善的房企，以及能受益交易回暖的平台。 🚫同时回避二三线库存、低信用开发商和高度依赖新开工的建材链。
总体总结
主题正文
- 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。
- 📈高盛的 4 月月度追踪显示，一线城市价格有边际改善，但全国销售和施工仍弱。
- 📊全国销售金额同比下降 8%，价格和成交均未强修复。
- 📊3 月一手房成交同比下降 15%，低基数改善明显。
- 📊4 月新房价格环比下降 0.1%，为一年最小跌幅，价格端边际企稳。
- 📊4 月新房价格同比下降 3.5%，趋势仍未扭转。
- 📊300 城土地成交金额下降 34%，房企投资意愿弱。
- 📊花旗口径房地产投资下降 20.1%，投资端仍弱。