---
title: "🏗️中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是 “价格端先稳、投资端仍弱”。 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。"
topic_id: 45544811552585518
created_at: 2026-05-25T08:35:35.166+0800
source: zsxq
type: topic
cssclasses: zsxq-vault
---

# 🏗️中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是 “价格端先稳、投资端仍弱”。 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。

- 序号：391
- 星球链接：[打开网页](https://wx.zsxq.com/group/15522451881222/topic/45544811552585518)
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：_无音频_

## 图片

_无图片_

## 正文

🏗️中国地产本周给出的信号不是单边悲观，而是 “价格端先稳、投资端仍弱”。
🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。
📉大摩对中国地产的判断最谨慎。
📈3 月以来 25 城二手房成交超预期回升，但更像此前压抑需求释放，而不是周期反转。
📈市场期待市净率从约 0.5 倍修复至历史均值约 0.8 倍，但报告提示中期估值已不便宜。
📊地产需求与库存约束指标显示，住房销售累计收缩约 40%，需求缺口仍大。
📊城镇住房拥有率约 80%，增量需求难回到过去周期。
📊租金自 2021 年 7 月累计跌幅约 15%，收益率仍压制投资性需求。
📊70 城新房库存约 32 个月，去化压力高。
📊亏损出售意愿超过 60% 计划售房业主愿亏损出售，二手供给仍压价格。
📊低总价二手成交占比 4 月高能级城市超过 80%，需求偏防御和价格敏感。
📈高盛的 4 月月度追踪显示，一线城市价格有边际改善，但全国销售和施工仍弱。
📊70 城一二手房均价环比跌幅都收窄至近 12 个月最窄，一线新房和二手房均价环比转正，但新开工和竣工继续明显低于预期。
📊中国地产 4 月跟踪指标显示，70 城新房均价环比下降 0.2%，跌幅收窄但未全面转正。
📊70 城二手房均价环比下降 0.2%，二手仍承压。
📊一线新房均价环比上涨 0.1%，核心城市先稳。
📊一线二手房均价环比上涨 0.4%，改善更明显。
📊全国销售面积同比下降 10%，总量需求仍弱。
📊全国销售金额同比下降 8%，价格和成交均未强修复。
📊新开工同比下降 27%，施工链继续承压。
📊竣工同比下降 19%，后周期需求弱。
📊15 城二手成交同比增长 4%，二手先行修复。
📈摩根士丹利的月度追踪也支持这个判断。
📊一手房降幅收窄、二手房转强，但年初至今累计表现仍弱，库存去化周期仍在高位。
🏗️土地和开工更弱。
📊花旗统计局数据与 300 城土地数据共同显示，供给端收缩仍在加速。
🏦银行和消费金融也已经开始反映资产质量压力。
📊中国地产和银行压力补充读数显示，65 城一手房成交同比下降 3%，降幅较 3 月收窄。
📊3 月一手房成交同比下降 15%，低基数改善明显。
📊33 城二手房成交同比增长 8%，二手先行修复。
📊年初至今一手房成交下降 20%，累计仍弱。
📊年初至今二手房成交下降 2%，接近企稳。
📊70 城一手库存去化 31.8 个月，库存压力高。
📊4 月新房价格环比下降 0.1%，为一年最小跌幅，价格端边际企稳。
📊4 月新房价格同比下降 3.5%，趋势仍未扭转。
📊300 城土地成交面积下降 24%，拿地收缩。
📊300 城土地成交金额下降 34%，房企投资意愿弱。
📊花旗口径新开工下降 26.6%，施工链承压。
📊花旗口径房地产投资下降 20.1%，投资端仍弱。
📊花旗口径土地成交面积下降 29.2%，土地链未修复。
📊花旗口径土地成交金额下降 40.2%，资金和信心不足。
📊工业增加值同比增长 4.1%，低于预期。
📊社零同比增长 0.2%，内需弱。
📊汽车销量同比下降 21.6%，大件消费承压。
📊消费金融不良挂牌近期 31.45 亿元，零售风险上升。
📊2026 年消费金融不良处置累计超过 340 亿元，资产质量压力不是单月扰动。
🏗️基建和水泥也无法独立拉动地产链。
📊瑞银《》认为，中国基建固定资产投资增速将放缓至中个位数。
📊2026 年前 3 个月水泥产量同比下降 7%，塔吊租赁费率仍在底部。
💰地方政府债发行较快，但城投平台融资前 4 个月已经净收缩。
🧱水泥更是地产后周期压力的集中体现。
📉花旗认为需求仍在下行，盈利修复只能依赖错峰、超产治理和行业整合，实际去产能弱于市场想象。
📊中国水泥与建材链判断显示，2026 年水泥产量预测 16.08 亿吨，需求继续下行。
📊2027 年水泥产量预测 15.60 亿吨，下行周期未结束。
📊2026 年同比变化下降 5%，行业盈利靠供给约束。
📊2027 年同比变化下降 3%，复苏斜率有限。
📊2025 年熟料利用率约 64%，过剩仍明显。
📊熟料线退出产能 1.82 亿吨，供给侧改革推进。
📊熟料线补充产能 1.19 亿吨，实际收缩被抵消。
📊净减产能 6200 万吨，修复依赖执行力。
📊行业排序为海螺优于中建材优于华润建材，现金流和整合能力更重要。
🎯地产配置结论是，不要把二手房修复外推成全面反转。
🏙️更好的组合是核心城市、强信用、销售已改善的房企，以及能受益交易回暖的平台。
🚫同时回避二三线库存、低信用开发商和高度依赖新开工的建材链。

## 总体总结

主题正文
1. 🏠多篇报告都看到二手房和核心城市成交改善，但新房、施工、土地和居民杠杆仍未确认反转。
2. 📈高盛的 4 月月度追踪显示，一线城市价格有边际改善，但全国销售和施工仍弱。
3. 📊全国销售金额同比下降 8%，价格和成交均未强修复。
4. 📊3 月一手房成交同比下降 15%，低基数改善明显。
5. 📊4 月新房价格环比下降 0.1%，为一年最小跌幅，价格端边际企稳。
6. 📊4 月新房价格同比下降 3.5%，趋势仍未扭转。
7. 📊300 城土地成交金额下降 34%，房企投资意愿弱。
8. 📊花旗口径房地产投资下降 20.1%，投资端仍弱。