- 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。一线城市销售超预期，但扩散到更多城市仍难。建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有
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- 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。一线城市销售超预期，但扩散到更多城市仍难。建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有自保故事的优质个股如华润置地、新城控股、建发国际。
摩根士丹利（Morgan Stanley）在2026年5月3日的研报中指出，4月中国二手房市场呈现分化：价格跌幅小幅收窄（环比-0.4%，同比-11.8%），但91%样本城市环比下跌，挂牌量继续微增（环比+0.4%），看房量因季节性下降（环比-10%）。一线城市（尤其上海、北京）二手房销售强于预期，但复苏尚未扩散至更多城市。分析师认为，在高库存、脆弱情绪和租金下滑背景下，销售热度可能消退，建议投资者保持谨慎，等待5-7月更多证据确认市场企稳。
85个样本城市二手房价格环比下跌0.4%（3月为-0.6%），同比跌幅11.8%；一线城市价格环比微升，但多数城市仍在下跌。 约50个样本城市总挂牌量环比增长0.4%，53%的城市挂牌量高于2025年末水平，20%创历史新高。新增挂牌量因季节性下降（环比-13%），但存量压力不减。
45个样本城市二手房看房量环比下降10%，部分反映季节性因素。高线城市新房与二手房表现分化，二手房因更具竞争力的价格和减少的新房推盘而持续抢占市场份额。
尽管一线城市二手房销售3月以来超预期，但低线城市跟进乏力。挂牌量高企、居民情绪脆弱、租金持续下跌，政策影响减弱后销售可能降温。不过低基数效应下同比跌幅或继续改善。
研报维持对中国房地产行业的“In-Line”（中性）评级，主张精选个股（alpha策略）。主要推荐标的及估值依据如下： 股票代码公司名称2026年NAV（每股）折价率关键评分亮点 0688.HK 中国海外发展 HK$17.83 30% 土储8/10, 融资10/10, 杠杆10/10 0817.HK 中国金茂 HK$2.32 40% 融资8/10, 杠杆6/10, 盈利能力6/10 1109.HK 华润置地 HK$56.20 30% 土储8/10, 融资10/10, 杠杆10/10 1908.HK 建发国际 HK$28.90 35% 融资9/10, 执行力8/10 601155.SS 新城控股 RMB35.84 40% 投资物业估值高, 杠杆7/10 NAV计算采用DCF（WACC 8.0%-9.2%）及资本化率（5-8%）。若强销售持续，中国海外发展和中国金茂因在一线城市较大敞口也可能表现优异。
：合同销售超预期、开发利润率压缩慢于预期、购物中心开业加快、土地收购加快。
：合同销售弱于预期、毛利率持续恶化、土地收购放缓限制未来增长、投资物业收入增长乏力、购物中心剥离至REITs延迟。 具体个股风险详见研报尾部（如新城控股若开发利润率快速压缩或购物中心剥离慢于预期将承压）。投资者应结合自身风险承受能力决策，市场尚未确认复苏拐点，追高需谨慎。
总体总结
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- 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。
- 建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有自保故事的优质个股如华润置地、新城控股、建发国际。
- 摩根士丹利（Morgan Stanley）在2026年5月3日的研报中指出，4月中国二手房市场呈现分化：价格跌幅小幅收窄（环比-0.4%，同比-11.8%），但91%样本城市环比下跌，挂牌量继续微增（环比+0.4%），看房量因季节性下降（环比-10%）。
- 分析师认为，在高库存、脆弱情绪和租金下滑背景下，销售热度可能消退，建议投资者保持谨慎，等待5-7月更多证据确认市场企稳。
- 约50个样本城市总挂牌量环比增长0.4%，53%的城市挂牌量高于2025年末水平，20%创历史新高。
- ：合同销售弱于预期、毛利率持续恶化、土地收购放缓限制未来增长、投资物业收入增长乏力、购物中心剥离至REITs延迟。
- 具体个股风险详见研报尾部（如新城控股若开发利润率快速压缩或购物中心剥离慢于预期将承压）。
- 投资者应结合自身风险承受能力决策，市场尚未确认复苏拐点，追高需谨慎。