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title: "- 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。一线城市销售超预期，但扩散到更多城市仍难。建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有"
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# - 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。一线城市销售超预期，但扩散到更多城市仍难。建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有

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## 正文

- 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。一线城市销售超预期，但扩散到更多城市仍难。建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有自保故事的优质个股如华润置地、新城控股、建发国际。

摩根士丹利（Morgan Stanley）在2026年5月3日的研报中指出，4月中国二手房市场呈现分化：价格跌幅小幅收窄（环比-0.4%，同比-11.8%），但91%样本城市环比下跌，挂牌量继续微增（环比+0.4%），看房量因季节性下降（环比-10%）。一线城市（尤其上海、北京）二手房销售强于预期，但复苏尚未扩散至更多城市。分析师认为，在高库存、脆弱情绪和租金下滑背景下，销售热度可能消退，建议投资者保持谨慎，等待5-7月更多证据确认市场企稳。

85个样本城市二手房价格环比下跌0.4%（3月为-0.6%），同比跌幅11.8%；一线城市价格环比微升，但多数城市仍在下跌。
约50个样本城市总挂牌量环比增长0.4%，53%的城市挂牌量高于2025年末水平，20%创历史新高。新增挂牌量因季节性下降（环比-13%），但存量压力不减。

45个样本城市二手房看房量环比下降10%，部分反映季节性因素。高线城市新房与二手房表现分化，二手房因更具竞争力的价格和减少的新房推盘而持续抢占市场份额。

尽管一线城市二手房销售3月以来超预期，但低线城市跟进乏力。挂牌量高企、居民情绪脆弱、租金持续下跌，政策影响减弱后销售可能降温。不过低基数效应下同比跌幅或继续改善。

研报维持对中国房地产行业的“In-Line”（中性）评级，主张精选个股（alpha策略）。主要推荐标的及估值依据如下：
股票代码公司名称2026年NAV（每股）折价率关键评分亮点
0688.HK
中国海外发展
HK$17.83
30%
土储8/10, 融资10/10, 杠杆10/10
0817.HK
中国金茂
HK$2.32
40%
融资8/10, 杠杆6/10, 盈利能力6/10
1109.HK
华润置地
HK$56.20
30%
土储8/10, 融资10/10, 杠杆10/10
1908.HK
建发国际
HK$28.90
35%
融资9/10, 执行力8/10
601155.SS
新城控股
RMB35.84
40%
投资物业估值高, 杠杆7/10
NAV计算采用DCF（WACC 8.0%-9.2%）及资本化率（5-8%）。若强销售持续，中国海外发展和中国金茂因在一线城市较大敞口也可能表现优异。

：合同销售超预期、开发利润率压缩慢于预期、购物中心开业加快、土地收购加快。

：合同销售弱于预期、毛利率持续恶化、土地收购放缓限制未来增长、投资物业收入增长乏力、购物中心剥离至REITs延迟。
具体个股风险详见研报尾部（如新城控股若开发利润率快速压缩或购物中心剥离慢于预期将承压）。投资者应结合自身风险承受能力决策，市场尚未确认复苏拐点，追高需谨慎。

## 总体总结

主题正文
1. - 4月中国二手房价格跌幅略收窄，但挂牌量继续攀升，看房量季节性下降。
2. 建议投资者保持谨慎，等待更多市场复苏证据，偏好有自保故事的优质个股如华润置地、新城控股、建发国际。
3. 摩根士丹利（Morgan Stanley）在2026年5月3日的研报中指出，4月中国二手房市场呈现分化：价格跌幅小幅收窄（环比-0.4%，同比-11.8%），但91%样本城市环比下跌，挂牌量继续微增（环比+0.4%），看房量因季节性下降（环比-10%）。
4. 分析师认为，在高库存、脆弱情绪和租金下滑背景下，销售热度可能消退，建议投资者保持谨慎，等待5-7月更多证据确认市场企稳。
5. 约50个样本城市总挂牌量环比增长0.4%，53%的城市挂牌量高于2025年末水平，20%创历史新高。
6. ：合同销售弱于预期、毛利率持续恶化、土地收购放缓限制未来增长、投资物业收入增长乏力、购物中心剥离至REITs延迟。
7. 具体个股风险详见研报尾部（如新城控股若开发利润率快速压缩或购物中心剥离慢于预期将承压）。
8. 投资者应结合自身风险承受能力决策，市场尚未确认复苏拐点，追高需谨慎。