- 高盛跟踪显示，第44周新房销售面积环比增长12%、同比下降11%，二手房环比下降7%、同比增长7%，库存去化周期降至26.4个月。多地继续细化“8·28”改
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- 高盛跟踪显示，第44周新房销售面积环比增长12%、同比下降11%，二手房环比下降7%、同比增长7%，库存去化周期降至26.4个月。多地继续细化“8·28”改革，但10月土地供应同比下降46%，平均土拍溢价率降至1.5%的近年低位，显示房企投资仍较谨慎。10月百强开发商合约销售预计同比下降9%，行业竣工与新开工均预计出现高二十个百分点的同比降幅。板块估值已处于历史下行周期底部区域，优质国企相对抗跌，报告标注华润置地（1109.HK）和中海地产（0688.HK）为“买入”。
第44周约75城新房成交面积环比增长12%，但同比仍下降11%；搜索量环比下降1.5%，显示前端需求热度仍偏弱。 约20城二手房成交面积环比下降7%、同比增长7%，年初至今同比增长2%；带看量回升，但新增挂牌和价格预期仍对成交形成约束。 库存环比下降0.4%，较2025年底下降8.7%，去化周期降至26.4个月。 10月土地供应同比下降46%，平均土拍溢价率降至1.5%，创近年月度新低；土地成交金额和数量的高增长主要受前期供应及基数影响。 高盛地产竣工模型预计10月竣工面积同比下降高二十个百分点，2026年全年下降15%；新开工面积预计同样出现高二十个百分点的同比降幅。 开发商板块平均市净率处于历史低位，但销售复苏和信用改善仍需政策传导、成交持续性及 land market 信心共同验证。
- 政策继续向二线城市扩围 过去一周，又有5个二线城市发布“8·28”改革实施细节，累计已有17个城市跟进。 主要增量包括： 首次推出“现房销售与既有抵押并存”的机制，有助于降低现房交易中的抵押处置障碍。 进一步从需求端支持购买现房，购房者在评估公积金资格时，可从住房套数中扣除一套；在多子女家庭等优惠叠加后，单人及共同缴存家庭的最高公积金贷款额度分别达到人民币170万元和240万元。 政策方向继续围绕降低购房门槛、改善现房交易和释放改善型需求展开，但各城市实施细则仍存在差异，实际效果取决于政策覆盖城市范围、居民收入预期及房价预期。
- 新房销售回暖，但同比和前端指标仍偏弱 据CREIS及高盛研究： 第44周新房成交面积环比增长12%，同比下降11%。 10月新房成交面积中位数环比增长19%，同比下降14%。 年初至今新房成交面积平均同比下降9%，较2024年和2023年分别下降18%和33%。 新房搜索活动第44周环比下降1.5%，意味着成交回升尚未得到需求前端指标的同步确认。 因此，单周反弹可能包含季节性、促销及项目推盘节奏影响，尚不足以判断行业已进入持续上行周期。后续应重点观察成交回升能否持续数周，并带动搜索、到访和认购指标同步改善。
- 二手房同比韧性较强，但供需信号分化 第44周约20城二手房成交面积环比下降7%、同比增长7%；年初至今同比增长2%，并较2024年和2023年分别高出10%和13%。 领先指标表现分化： 二手房认购量环比下降3%，通常领先登记成交约1至2周； 监测城市新增挂牌量环比增长3%，潜在供给压力有所上升； 二手房带看量环比回升4%，显示线下需求边际改善； 经纪人价格指数上升1.8个百分点、同比上升4.3个百分点； 卖家挂牌价格指数环比下降0.4个百分点、同比下降5.7个百分点。 经纪人比卖家更倾向于看涨价格，但卖家仍维持降价预期，意味着买卖双方价格博弈依然突出，新增挂牌增长也可能继续压制成交修复速度。 上海表现相对突出：10月二手住宅登记成交达到2.47万套，同比增长33%、环比增长5%，为近六年同期最高；自3月以来连续8个月成交超过2.3万套，显示部分核心城市的二手房市场韧性较强。
- 库存下降，但去化压力尚未完全消除 约20城库存余额： 周环比下降0.4%； 较2025年底下降8.7%； 库存去化周期为26.4个月，低于8月和9月的27.3个月、27.2个月； 较2025年底下降5.4%。 库存下降与新房成交回升、供应节奏放缓共同有关，但26.4个月的库存周期仍显示区域供需压力较大，去库存尚未完成。
- 土地成交高增长未反映拿地信心增强 10月300城住宅土地成交量和成交金额均同比增长约90%，但高盛认为这主要源于： 9月土地供应同比翻倍以上； 10月同比基数较低； 10月实际土地供应反而同比下降46%。 需求端更值得关注的是平均土地拍卖溢价率仅1.5%，处于近年月度最低水平。极低溢价率通常意味着房企拿地时更重视利润安全边际，也反映对销售回款、库存和未来房价的判断仍偏谨慎。 土地成交增长与极低溢价率并存，说明金额改善更多来自供给时点和基数，而非房企主动扩张投资。未来新开工、投资及地方土地收入仍可能承压。
- 竣工、新开工及开发商经营继续下行 高盛地产竣工模型基于浮法玻璃供需关系估算： 2026年10月竣工面积预计同比下降高二十个百分点； 2026年全年预计同比下降15%。 结合土地成交趋势及全国水泥发运率环比下降0.2个百分点，高盛预计10月新开工面积也将同比下降高二十个百分点。 其他经营指标包括： 10月百强开发商合约销售额预计同比下降9%，好于第三方行业机构此前预计的下降17%； 贝壳3Q26总交易额预计同比增长5%，其中新房业务下降8%、二手房业务增长10%，高于高盛互联网团队此前预计的1%整体增幅。 这意味着存量房平台表现相对韧性更强，而开发端仍面临销售、竣工与新开工同步承压的组合。
板块表现 第44周： 高盛覆盖的较强国有企业开发商股价平均下跌3%； 华润置地（1109.HK）和中海地产（0688.HK）分别仅下跌0.1%和0.4%，相对最为抗跌； 其他开发商平均下跌4%； 港股开发商平均下跌3%，同期MSCI中国下跌1%； A股开发商平均下跌5%，同期沪深300下跌2%。 估值水平 覆盖范围相对2027年末NAV折价2027E市净率历史下行周期底部 港股开发商 44% 0.4倍 2H08：44%、0.7倍；2H11：73%、0.9倍；1H14：58%、0.9倍 A股开发商 20% 0.6倍 2H08：67%、1.6倍；2H11：64%、1.5倍；1H14：61%、1.2倍 板块当前市净率已处于历史低位，部分指标甚至低于此前三个下行周期底部，说明市场已经计入较悲观的销售、利润及信用假设。不过，低估值并不自动意味着趋势反转，板块重估仍需要成交持续回升、库存下降、土地市场企稳以及开发商信用风险缓释。 报告明确标注华润置地和中海地产为“买入”，但所给摘录未披露新的目标价或行业评级调整。相对而言，融资能力、资产负债表质量及拿地纪律更强的国企开发商，在行业调整期通常具有更好的防御性。
新房成交虽环比回升，但同比仍明显下降，搜索量也未同步改善，单周反弹可能受推盘和季节性因素影响。 新增挂牌量继续增加，而卖家仍偏向降价，可能导致成交回升不及预期或价格进一步承压。 26.4个月的库存周期仍处高位，若成交不能持续改善，区域市场供需压力可能延续。 土拍溢价率降至1.5%的低位，可能继续压制土地成交、开发商投资、新开工及地方财政相关收入。 施工端降幅可能高于模型估计，对建筑材料、装修、家居及工程施工产业链形成压力。 各城市政策力度和执行节奏差异较大，政策优化未必能立即扭转收入预期和购房信心。 报告部分指标来自约20至75城样本、GSPC模型和浮法玻璃需求模型，可能与全国官方数据存在偏差。 板块虽处历史估值底部，但若信用事件、销售继续下滑或宏观预期恶化，估值仍可能进一步下探。
总体总结
主题正文
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- 高盛跟踪显示，第44周新房销售面积环比增长12%、同比下降11%，二手房环比下降7%、同比增长7%，库存去化周期降至26.4个月。
- 多地继续细化“8·28”改革，但10月土地供应同比下降46%，平均土拍溢价率降至1.5%的近年低位，显示房企投资仍较谨慎。
- 10月百强开发商合约销售预计同比下降9%，行业竣工与新开工均预计出现高二十个百分点的同比降幅。
- 经纪人比卖家更倾向于看涨价格，但卖家仍维持降价预期，意味着买卖双方价格博弈依然突出，新增挂牌增长也可能继续压制成交修复速度。
- 土地成交增长与极低溢价率并存，说明金额改善更多来自供给时点和基数，而非房企主动扩张投资。
- 结合土地成交趋势及全国水泥发运率环比下降0.2个百分点，高盛预计10月新开工面积也将同比下降高二十个百分点。
- 贝壳3Q26总交易额预计同比增长5%，其中新房业务下降8%、二手房业务增长10%，高于高盛互联网团队此前预计的1%整体增幅。
- 新房成交虽环比回升，但同比仍明显下降，搜索量也未同步改善，单周反弹可能受推盘和季节性因素影响。