- 2026年10月百强开发商合同销售额为2310亿元，同比下降17%、环比仅增长1%；剔除2024年异常高基数后，销售表现基本符合季节性规律，显示近期按揭利率
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- 2026年10月百强开发商合同销售额为2310亿元，同比下降17%、环比仅增长1%；剔除2024年异常高基数后，销售表现基本符合季节性规律，显示近期按揭利率补贴对新房需求的支持有限。12个主要城市二手房成交保持同比增长，一线城市二手房价格及租金跌势改善、挂牌量下降，但购房需求仍集中于核心区域，尚不能视为全面复苏。国企开发商10月销售额同比持平、份额升至约64%，显著强于民企的同比下降32%，行业分化继续扩大。UBS维持华润置地和贝壳为行业首选。
- 一句话结论 中国房地产尚未形成全面复苏：
- 核心判断 **新房端承压：**10月百强开发商合同销售额同比下降17%，降幅较9月的14%进一步扩大。 **政策刺激效果有限：**这是近期按揭利率补贴后的首个完整月度数据，但销售表现依然疲弱，说明补贴尚未有效转化为广泛的新房需求。 **二手房相对有韧性：**12个主要城市二手成交维持同比增长，一线城市价格、租金及挂牌指标均出现边际改善。 **复苏具有明显选择性：**一手房销售疲弱与二手房成交韧性并存，反映购房者更倾向于核心区位和品质楼盘，而非全面入场。 **国企继续抢占份额：**国企开发商销售额同比持平，而民营开发商下降32%；国企在百强开发商中的份额已升至约64%。 和，分别代表销售韧性较强的优质开发商及受益于二手成交修复的平台型企业。
一、新房销售：降幅扩大，但需剔除基数扰动 指标2026年10月表现观察 百强开发商合同销售额 2310亿元 同比下降17% 环比增速 +1% 低于9月的+11% 百强开发商10个月累计合同销售额 2.358万亿元 同比下降15% 权益及总口径销售面积 同比下降22% 面积端弱于金额端 10月历史平均环比增幅为16%，但该均值受到2024年10月环比激增70%的显著扭曲。，因此2026年10月的1%环比增长实际上接近调整后的季节性水平。 这意味着： 数据并非较正常季节性规律出现断崖式恶化； 但也缺乏进一步加速迹象； 按揭利率补贴出台后首个完整月仍未扭转新房需求疲弱，说明政策对购房者的实际促进作用仍然有限。 二、流动性压力仍是开发商核心约束 除销售疲弱外，珠海华发集团寻求延长银行贷款到期期限的消息，反映部分开发商的流动性压力重新浮现。 在新的预售制度下，开发商对项目资金监管更加严格，而当前又面临： 合同销售下降； 项目回款速度偏弱； 民营房企融资渠道受限； 存量债务到期压力上升。 因此，UBS对开发商整体维持谨慎态度。对投资者而言，销售排名之外，还需重点关注。 三、二手房：成交、价格、租金和供给共同出现积极信号 截至2026年10月25日当周，12个主要城市二手房成交量月初至今同比增长约24%。其他高频指标也显示市场正在边际改善： 一线城市二手房价格指数9月环比上涨0.4%； 四个一线城市租金价格同比降幅由8月的1.9%收窄至9月的0.5%； 50个城市二手房挂牌量截至10月28日同比下降0.6%； 一线城市挂牌量同比下降11.4%，年初至今累计下降8.1%。 这一组合通常具有积极含义： 反映市场流动性改善； 有助于缓解卖方竞争及价格压力； 表明持有成本收益预期有所稳定； 说明核心城市价格可能接近阶段性底部。 不过，二手房成交改善与新房销售疲弱同时出现，也说明需求并未全面扩散。购房者目前更倾向于选择： 核心城市； 优质区位； 配套成熟项目； 交付确定性更高的二手房。 因此，当前更接近于，而非全国房地产市场的全面复苏。 四、国企与民企分化进一步扩大 开发商类型10月销售额同比百强销售中的份额 国企 约0% 约64% 民营开发商 -32% 约27% 混合所有制开发商 -46% 约9% 百强整体 -17% 100% 主要公司的销售表现进一步体现了这种分化： **华润置地：**10月合同销售额同比增长3%，前十个月增长6%； **中海地产：**10月同比下降4%，前十个月增长5%； **中国金茂：**10月同比下降13%，前十个月增长3%； **龙湖集团：**10月同比下降49%，前十个月下降54%； **万科：**10月同比下降60%，前十个月下降50%。 国企的优势不仅来自融资能力，还包括： 更容易获得银行及债券市场融资； 在土地市场和收并购中具备更强逆周期能力； 购房者对其交付及财务风险的信任度更高； 地方国企及核心城市资源更加集中。 在行业总量尚未恢复的背景下，这一趋势预计仍将延续，行业投资逻辑也会进一步从“普遍复苏”转向。
估值框架 UBS对中国房地产开发商及物业管理公司的估值主要采用：
研报原文未提供完整目标价、具体估值倍数或全部公司的评级表，因此不宜据此自行推导目标价。 首选标的
- 华润置地 10月及前十个月合同销售均保持正增长； 受益于国企融资及拿地优势； 在行业总量疲弱阶段体现出较强的销售韧性； 更符合当前“优选资产负债表和经营质量”的投资主线。
- 贝壳 12个主要城市二手成交保持同比增长； 一线城市挂牌量下降、租金跌幅收窄及价格企稳，有利于交易平台成交恢复； 贝壳对二手住房交易改善的敏感度高于单纯依赖新房的开发商； 其表现有助于验证房地产需求是否正由新房向二手房及存量市场迁移。 整体而言，UBS对开发商板块维持判断，但对具备经营及融资优势的头部国企和存量房服务平台保持选择性积极。
报告列示的下行风险 **行政及信贷政策收紧：**政府出台限制购房需求或按揭发放的政策，可能继续压制成交。 **开发商融资持续紧张：**银行授信、债券融资及非标融资收缩可能加剧民营房企的流动性压力。 **经济及居民收入增长不及预期：**若居民收入预期和就业形势走弱，购房及换房需求可能进一步下降。 报告列示的上行风险 **房地产政策显著宽松：**若政策能够有效推动住宅销售、投资和价格恢复正增长，行业基本面可能明显改善。 **开发商大规模处置资产：**若优质资产以合理价格出售，可能缓解债务压力并改善开发商资产负债表。 投资者需额外关注的变量 新房销售持续弱于二手房，可能表明需求主要在存量房市场内部调整，而非行业总量扩张； 民营开发商出现更多债务展期或信用事件，可能带来资产折价和供应信用风险； 10月环比数据受历史异常月份影响，不能仅凭单月数据判断政策效果； 二手房挂牌量快速下降也可能反映业主惜售，未必完全等同于市场信心全面恢复； 高杠杆、低能级城市库存及人口流出问题仍未根本解决。
总体总结
主题正文
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- 2026年10月百强开发商合同销售额为2310亿元，同比下降17%、环比仅增长1%；
- 12个主要城市二手房成交保持同比增长，一线城市二手房价格及租金跌势改善、挂牌量下降，但购房需求仍集中于核心区域，尚不能视为全面复苏。
- **二手房相对有韧性：**12个主要城市二手成交维持同比增长，一线城市价格、租金及挂牌指标均出现边际改善。
- 对投资者而言，销售排名之外，还需重点关注。
- 在行业总量尚未恢复的背景下，这一趋势预计仍将延续，行业投资逻辑也会进一步从“普遍复苏”转向。
- **经济及居民收入增长不及预期：**若居民收入预期和就业形势走弱，购房及换房需求可能进一步下降。
- **房地产政策显著宽松：**若政策能够有效推动住宅销售、投资和价格恢复正增长，行业基本面可能明显改善。
- **开发商大规模处置资产：**若优质资产以合理价格出售，可能缓解债务压力并改善开发商资产负债表。