📊 📝9 月核心市场指标要点总结 📈9 月一手房均价下跌幅度小幅收窄，一线城市延续向好变化；二手房均价出现结构性积极信号，9 月二手房均价环比跌幅与 8 月持平
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📝9 月核心市场指标要点总结 📈9 月一手房均价下跌幅度小幅收窄，一线城市延续向好变化；二手房均价出现结构性积极信号，9 月二手房均价环比跌幅与 8 月持平，一线城市房价上涨范围扩大，低线城市跌幅收窄。除此之外，9 月一手、二手房市场房价环比上涨的城市数量进一步增加，70 个样本城市中分别有 17 个、9 个城市房价环比走高，而 8 月该数字为 15 个、3 个；自 3 月以来，其中分别有 7 个、4 个城市已经连续两个季度实现房价环比持平或上涨。 📉9 月全国商品房销售面积、销售金额同比‑21%、‑20%，低于高频跟踪数据与高盛预期。 ✅全国二手房网签销售面积 9 月同比增长 12%，1‑9 月累计同比增长 11%。15 个重点城市二手房销售面积 9 月同比 + 1%，符合高盛预期。100 城二手房挂牌量环比上行，结束连续数月环比回落的态势，但依旧保持同比下行。综合来看，2026 年 9 月以及 1‑9 月一手房销售面积加上二手房网签销售面积合计同比分别下滑 7%、2%，而 1‑8 月合计同比下滑 2%。 🏗️建筑端整体依旧疲弱；新开工面积同比‑26%，符合高盛预期；竣工面积同比‑36%，显著弱于预期；土地市场、固定资产投资整体持续低迷。 🏙️经历连续数月改善后，50 城、一线城市平均房租水平 9 月转弱，但环比下滑幅度小于 2024、2025 年 9 月的季节性跌幅。 🏭自 8 月 28 日政策落地之后，跟踪样本公司拿地行为出现分化。 📊我们覆盖的实力较强的国企公司，9 月拿地支出平均达到当月合同销售额的 51%，项目层面毛利率约 29%；80% 土储投向一二线城市，84% 土储投向国内十大核心城市。 📅2026 年 1‑9 月，上述公司拿地投入平均占到合同销售额 38%，项目毛利率约 25%。 📌公司之间投资强度分化明显：资产负债表更加健康的大型中央国企（华润置地、保利发展、中建发）拿地力度很强，拿地投入占合同销售比例达到 85%；828 政策之后金茂、绿城新增拿地明显放缓。 🗓️进入 10 月，截至报告时点土地成交金额靠前的城市分别为淮安、湖州、盐城、南京、苏州、扬州，全部处于长三角区域；当地地方融资平台在土地市场表现最为活跃。 🔮展望 2026 年 10 月 🏠房价部分： ✨一手房：一线城市以及重点二线城市房价会得到产品结构升级、核心区域新房供给竞争有限的支撑；828 政策带来供给缺口，公司定价策略同样会对一手房价形成潜在支撑。 🏡二手房：不同城市、不同产品段位会出现结构性分化；整体表现大概率弱于一手房，供给竞争持续压制价格。贝壳监测的 15 个重点城市 10 月上旬成交均价受成交结构影响环比走弱。 👉综合判断，一手房、二手房均价环比跌幅预计将和 9 月大体相当，一线城市复苏势头延续。 📊一手房销售面积： 📉同比下滑态势延续至 10 月，支撑逻辑包括： 监测城市新房销售面积 10 月上旬环比出现接近 20% 区间的双位数回落； 去年同期基数中等； 季节性规律，2021 年之后历史 10 月销售普遍出现接近 20% 区间的双位数环比下滑。 💡我们预计 2026 年 10 月全国一手房销售面积、销售金额同比将录得接近 20% 区间的双位数下滑。 🏘️二手房销售面积： 📈综合 10 月上旬带看、认购等领先指标环比改善，叠加去年同期基数一般（2025 年 10 月环比‑15%，同比‑26%，部分受 2024 年 10 月高基数扰动）。 ✅我们预计，2026 年 10 月 15 个重点城市二手房成交同比实现中高个位数增长；全国二手房网签成交量同比同样有望录得中高个位数至双位数的改善。 🏗️建筑开工竣工： 📉竣工：虽然存在季节性因素，历史数据显示 2021 年后 10 月竣工环比平均增幅超 30%，但产业链指标转弱，玻璃价格环比走弱、库存较 9 月末抬升；我们预计 2026 年 10 月竣工面积同比维持接近 20 档的二十多个百分点的下滑。 📉新开工：叠加季节性负面因素，2021 年后 10 月新开工普遍出现接近 20% 区间的双位数环比收缩；9 月、三季度土地成交面积同比大幅下滑（‑34%、‑27%）；但产业链边际小幅好转，10 月上旬水泥发运率 49.6%，对比 9 月末 48.1%，去年同期 46.0%。综合判断，预计 10 月新开工同比同样录得接近 20 档的二十多个百分点的下滑。
总体总结
主题正文
- 除此之外，9 月一手、二手房市场房价环比上涨的城市数量进一步增加，70 个样本城市中分别有 17 个、9 个城市房价环比走高，而 8 月该数字为 15 个、3 个；
- 🏙️经历连续数月改善后，50 城、一线城市平均房租水平 9 月转弱，但环比下滑幅度小于 2024、2025 年 9 月的季节性跌幅。
- 📌公司之间投资强度分化明显：资产负债表更加健康的大型中央国企（华润置地、保利发展、中建发）拿地力度很强，拿地投入占合同销售比例达到 85%；
- ✨一手房：一线城市以及重点二线城市房价会得到产品结构升级、核心区域新房供给竞争有限的支撑；
- 贝壳监测的 15 个重点城市 10 月上旬成交均价受成交结构影响环比走弱。
- 📈综合 10 月上旬带看、认购等领先指标环比改善，叠加去年同期基数一般（2025 年 10 月环比‑15%，同比‑26%，部分受 2024 年 10 月高基数扰动）。
- ✅我们预计，2026 年 10 月 15 个重点城市二手房成交同比实现中高个位数增长；
- 📉竣工：虽然存在季节性因素，历史数据显示 2021 年后 10 月竣工环比平均增幅超 30%，但产业链指标转弱，玻璃价格环比走弱、库存较 9 月末抬升；