📑 📊摩根大通编制的住房景气指数持续低迷，各大核心指标仍处于深度收缩区间。 🏙️一线城市房价依旧表现占优，上海、深圳领涨；北京二手房价格同样出现改善。 📜北京、
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📊摩根大通编制的住房景气指数持续低迷，各大核心指标仍处于深度收缩区间。 🏙️一线城市房价依旧表现占优，上海、深圳领涨；北京二手房价格同样出现改善。 📜北京、上海大体遵循 8 月 28 日出台的政策框架，仅设置幅度有限的过渡缓冲安排。 💸融资规则收紧压制了房企拿地意愿。 🏦9 月末出台按揭补贴政策，提供为期五年、幅度 100 个基点的利率减免，政策主要利好低价住宅以及低线城市，整体政策拉动效果温和。 📉尽管政策指数出现小幅边际放松，摩根大通住房景气指数依旧维持弱势。 📌住房领域主要指标的同比收缩幅度仍然较高，其中住宅新开工面积同比下滑 26.1%，房屋销售同比下滑 21.3%，房企资金来源同比下滑 25.8%。 📈国家统计局 70 城房价的环比跌幅小幅收窄，新房未经季调环比下跌 0.14%，二手房未经季调环比下跌 0.26%。 ✨一线城市房价表现继续跑赢其他城市，以上海、深圳为代表。 🚧北京新房销售依旧偏弱，环比下跌 0.2%，二手房销售小幅上涨，环比提升 0.1%。 📉新房价格相较 2021 年的峰值累计下跌 14.3%，二手房价格较高点回落 23.5%。 📋中原二手房挂牌价格指数以及销售经理人信心指数均出现小幅下行。 📖北京与上海发布的落地细则大体遵循全国层面 8 月 28 日政策框架，标志行业告别高周转预售模式，转向现房销售；同时资金监管规则收紧，按揭贷款仅在房屋竣工之后发放。 🤝两地均设置部分过渡缓冲措施，包括土地出让金分期缴纳、部分存量项目适用旧规则，但并未实质性削弱核心收紧要求。 ⚖️上海政策灵活度相对更高，预售资金缴存比例最高可至 3%，北京为 1%；上海过渡安排表述更加清晰，并且明确支持股权、债券、资产支持证券以及不动产投资信托基金相关融资。 ⚠️从目前地方落地情况来看，相关政策能够缓解房企短期现金流与土地购置压力的空间有限；政策进一步推动房地产行业朝着规模收缩、降低杠杆的方向转型。 ⏳由于时间不一致性问题持续存在，短期内房屋新开工以及房地产投资或将持续承压。 🏗️8 月 28 日改革之后的土地拍卖结果，体现出房企对于现房销售模式持谨慎参与态度。 🆕去年 9 月以来全国层面首套住房需求端支持政策于 9 月末落地，但这份政策带来的拉动效果有限。 🏛️主管部门出台补贴政策，符合条件的首套房购房，房屋总价低于 150 万元、建筑面积不超过 120 平方米，可享受为期五年 100 个基点的按揭利率补贴，单名购房者补贴上限 5 万元。 🔗该政策和 8 月 28 日供给端调整形成配套。 💰政策对应的财政成本估算为每年约 300 亿元，低于市场此前预期。 👍政策带来阶段性的边际改善，对低价二手房以及低线城市的作用相对突出，但整体影响幅度温和。 🍂国庆黄金周过后市场再度走弱，表明补贴更多是撬动已经存在的潜在需求，并没有创造大量全新购房需求。 💡综合判断，该政策释放了积极信号，但不足以扭转行业格局；销售回暖能否持续、房价能否整体企稳，仍然存在不确定性。
总体总结
主题正文
- 北京二手房价格同样出现改善。
- 🏦9 月末出台按揭补贴政策，提供为期五年、幅度 100 个基点的利率减免，政策主要利好低价住宅以及低线城市，整体政策拉动效果温和。
- 📌住房领域主要指标的同比收缩幅度仍然较高，其中住宅新开工面积同比下滑 26.1%，房屋销售同比下滑 21.3%，房企资金来源同比下滑 25.8%。
- 📉新房价格相较 2021 年的峰值累计下跌 14.3%，二手房价格较高点回落 23.5%。
- 🤝两地均设置部分过渡缓冲措施，包括土地出让金分期缴纳、部分存量项目适用旧规则，但并未实质性削弱核心收紧要求。
- 上海过渡安排表述更加清晰，并且明确支持股权、债券、资产支持证券以及不动产投资信托基金相关融资。
- 🏛️主管部门出台补贴政策，符合条件的首套房购房，房屋总价低于 150 万元、建筑面积不超过 120 平方米，可享受为期五年 100 个基点的按揭利率补贴，单名购房者补贴上限 5 万元。
- 👍政策带来阶段性的边际改善，对低价二手房以及低线城市的作用相对突出，但整体影响幅度温和。