- 第42周新房销售环比+47%、同比-8%，二手房交易环比+97%、同比+15%，均受季节性因素提振；但领先指标走弱：新房搜索活动环比下降3.3%，二手房认购
- 序号：487
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
- 第42周新房销售环比+47%、同比-8%，二手房交易环比+97%、同比+15%，均受季节性因素提振；但领先指标走弱：新房搜索活动环比下降3.3%，二手房认购和带看量环比分别下降2%和8%。预计10月前100开发商合同销售同比下降11%（9月为-14%），竣工和新开工同比均下降高二十几个百分点。库存月数降至26.5个月，较9月平均27.2个月有所改善。估值方面，离岸覆盖开发商平均较2026E NAV折让40%、P/B 0.4x，在岸覆盖平均折让15%、P/B 0.5x，已接近周期低谷水平。政策端深圳、杭州、宁波出台8·28新政细则，山东省15年规划要求新增住房按"好房子"标准建设。
高盛2026年10月20日发布的《中国房地产每周回顾》（第42周）报告指出，本周新房和二手房成交量均出现显著的季节性反弹（环比分别+47%和+97%），但多项领先指标出现走弱信号，包括新房搜索活动、二手房认购和带看量等。报告维持对房地产行业整体弱势的判断，预计10月百强开发商合同销售同比仍将下降11%，竣工和新开工面积同比降幅均在"高二十几个百分点"区间。估值已接近历史周期低谷。
一、政策动态 ：深圳、杭州、宁波三个城市相继发布城市级别的实施细则，土地款支付安排、新旧项目分类、最高首付比例和资金监管政策均与此前五个先例城市基本一致。 ：强调新增住房供应须按"好房子"标准建设，同时推动既有住房改造升级为"好房子"，体现"好房子"理念已从中央指导向地方规划层面落实。 二、一级市场（新房）表现 指标第42周表现 销售面积（75城） 环比+47%，同比-8% 10月至今销售面积（中位数） 环比+11%，同比-15% 年初至今销售面积（平均） 同比-10%，较2024年/2023年分别-16%/-34% 新房成交量出现明显的"黄金周"后季节性反弹，但同比仍处于负增长区间，且累计降幅依然显著，说明需求端尚未出现实质性改善。 三、二级市场（二手房）表现 指标第42周表现 销售面积（20城） 环比+97%，同比+15% 10月至今销售面积（中位数） 环比-22%，同比-1% 年初至今销售面积（平均） 同比+2%，较2024年/2023年分别+12%/+13% 二手房成交量同比已转为正增长，且年初至今累计表现明显好于新房市场，反映在"以价换量"和置换需求释放的背景下，二手房市场韧性更强。 四、领先指标走弱（关键信号） ：环比-3.3%，显示未来成交动能减弱 ：环比-2%（领先登记成交1-2周） ：环比-8% ：基本稳定 ：环比+2.1pp，同比+5.6pp， ：环比-0.4pp，同比-4.8pp， CSI与CAI的分化值得关注——专业经纪人乐观情绪上升，而卖家预期仍在恶化，可能预示短期价格博弈空间扩大。 五、库存与供应端 ：环比-0.2%，较2025年末-7.4% ：26.5个月（9月平均27.2个月），环比改善 ：10月预计同比降幅"高二十几个百分点"，全年预计-15% ：10月预计同比降幅"高二十几个百分点" ：环比+2.1pp 供应端仍在持续收缩，去库存初见成效，但绝对库存月数仍处于26个月以上的高位。 六、重点公司表现 公司代码评级周表现 华润置地 1109.HK Buy +3% 中海宏洋 0688.HK Buy +1% 招商蛇口 001979.SZ Neutral +1% 较强国企开发商（平均） — — 基本持平 其他开发商（平均） — — -3%
板块较2026E NAV折让2026E P/B历史低点参考
平均40% 0.4x 2008下半年42%/0.7x；2011下半年73%/0.9x；2014上半年58%/0.9x
平均15% 0.5x 2008下半年67%/1.6x；2011下半年64%/1.5x；2014上半年61%/1.2x ： 离岸开发商P/B估值（0.4x）已（0.7x），处于绝对历史低位 在岸开发商P/B（0.5x）也已显著低于历史三次低点（1.2x–1.6x区间） 估值已充分反映行业悲观预期，下行空间有限 相对市场表现：离岸开发商周环比-1%（vs MSCI中国-2%），在岸开发商-3%（vs CSI 300 -3%），，显示资金已开始关注估值底部机会。
：新房搜索、二手房认购和带看均环比下滑，预示后续成交动能不足，10月及四季度销售可能不及预期。 ：同比降幅维持"高二十几个百分点"，可能加剧上下游产业链（建材、家电、家居等）需求压力。 ：CSI回升但CAI仍下行，价格博弈可能加剧，短期内房价仍存在下行压力。 ：尽管多城市出台8·28新政细则，但需求侧实质性松绑和效果仍待观察。 ：房地产需求修复根本上取决于居民收入与就业预期，若宏观经济承压，市场企稳时间可能延后。 ：26.5个月的库存月数处于历史高位，去化压力依然显著，房企资金链风险不可忽视。
总体总结
主题正文
- 但领先指标走弱：新房搜索活动环比下降3.3%，二手房认购和带看量环比分别下降2%和8%。
- 预计10月前100开发商合同销售同比下降11%（9月为-14%），竣工和新开工同比均下降高二十几个百分点。
- 高盛2026年10月20日发布的《中国房地产每周回顾》（第42周）报告指出，本周新房和二手房成交量均出现显著的季节性反弹（环比分别+47%和+97%），但多项领先指标出现走弱信号，包括新房搜索活动、二手房认购和带看量等。
- 报告维持对房地产行业整体弱势的判断，预计10月百强开发商合同销售同比仍将下降11%，竣工和新开工面积同比降幅均在"高二十几个百分点"区间。
- 新房成交量出现明显的"黄金周"后季节性反弹，但同比仍处于负增长区间，且累计降幅依然显著，说明需求端尚未出现实质性改善。
- 二手房成交量同比已转为正增长，且年初至今累计表现明显好于新房市场，反映在"以价换量"和置换需求释放的背景下，二手房市场韧性更强。
- CSI与CAI的分化值得关注——专业经纪人乐观情绪上升，而卖家预期仍在恶化，可能预示短期价格博弈空间扩大。
- 相对市场表现：离岸开发商周环比-1%（vs MSCI中国-2%），在岸开发商-3%（vs CSI 300 -3%），，显示资金已开始关注估值底部机会。