- J.P.摩根基于国家统计局2026年9月数据指出，中国房地产行业销售和建设活动仍显低迷，但出现部分亮点：二手房销量在2026年前9个月保持11%的同比增长；

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• J.P.摩根基于国家统计局2026年9月数据指出，中国房地产行业销售和建设活动仍显低迷，但出现部分亮点：二手房销量在2026年前9个月保持11%的同比增长；70城一二手房环比跌幅小幅收窄；一线城市新房价格连续7-8个月环比上涨，其中上海表现最佳。2026年全年销售金额预计同比下滑12%；预计2027年新房销售将再降20-30%，二手房销量有望增长5-10%。维持精选策略，看好华润置地、华润万象生活和贝壳，避开困境房企。

J.P.摩根（Karl Chan团队）于2026年10月19日发布中国房地产行业月度报告，基于国家统计局9月数据，对市场现状进行了全面解读。报告核心结论如下： ：新房销售金额9月同比降幅从8月的12%扩大至18%，新开工面积同比下滑26%，竣工面积同比下滑36%（降幅较8月扩大），地产投资同比下滑26%。整体行业基本面依然疲弱。 ：全国二手房销售面积在2026年前9个月（9M26）累计同比增长10.7%，与8M26的10.6%基本持平，二手房交易占总成交约52%。 ：70城新房价格环比跌幅从-0.17%收窄至-0.14%；二手房环比跌幅从-0.31%收窄至-0.26%。，二手房价格连续第7个月环比上涨。 ：上海二手房价格在NBS、中原（中原地产指数由-0.47%转正至+0.31%）和CREIS（中指研究院）三个口径下均录得环比正增长，是一线城市中最强劲的。 ：因"828新政"导致可售资源减少，预计2027年新房销售面积同比再降20-30%，土地销售和新开工面积双双下滑约30%。 ：保持精选策略（remain selective），，建议利用反弹卖出困境房企（包括中国万科H股、碧桂园、融创、世茂等）。

一、70城房价数据：分化加剧，一线独秀

1. 新房价格（Primary Market） 类别8月环比9月环比趋势 70城整体 -0.17% -0.14% 跌幅轻微收窄 一线城市 +0.1% +0.1% 连续8个月环比上涨 强二线城市 -0.04% -0.03% 接近持平 ： 深圳：+0.3% M/M（领涨） 上海：+0.2% M/M 广州：+0.2% M/M 北京：-0.2% M/M（） 从累计表现看，上海2026年至今新房价格累计上涨2.2%，是唯一较2021年峰值仍保持正增长的一线城市（自峰值仅录得0.0%累计变动）。
2. 二手房价格（Secondary Market） 类别8月环比9月环比 70城整体 -0.31% -0.26% 一线城市（NBS） +0.07% +0.22% 一线城市（中原） -0.47%

：JPM特别指出三个数据源出现分歧——NBS和中原数据显示一线城市二手房价格走强，但。这种分歧表明市场存在结构性分化（核心区域回暖 vs. 外围区域继续承压）。 （NBS +0.5%、中原 +0.5%、CREIS +0.1%），这成为JPM看好一线城市企稳的核心论据。 3. 70城数据中的分化信号 从70城15个重点城市新房环比数据看： （近12个月LTM正增长）：杭州（+1.5%）、上海（+2.8%）、合肥（+0.4%） ：成都（-4.7%）、郑州（-4.5%）、福州（-5.4%） 这种分化表明，房地产市场的复苏仅限于经济基本面强劲的核心城市，而非普遍现象。 二、销售数据：新房恶化，二手房韧性

1. 新房销售（Primary Sales） 指标8月9月同比变动 销售金额同比 -12%

降幅扩大 销售面积同比 -15% -21% 降幅扩大 销售均价同比 +3% +1% 涨幅收窄 ： 9月全国住宅销售金额较2018-21年4年均值低（8月为-63%） 这表明虽然绝对水平仍远低于历史正常水平，但恶化速度已有所放缓 ：2026年全年新房销售金额同比下滑（8月时尚无该指引，可能后修订），但因10月1日生效的短期提振影响，预计2026年降幅将收窄至高单位数百分比。 2. 二手房销售（Secondary Sales） 指标8M269M26 累计同比 +10.6%

：预计2026年全年二手房销售面积同比增长约10%；——这是新房市场外少数的积极趋势，反映出： 购房者观望新房转向存量房 价格敏感型买家选择性价比更高的二手房 部分核心城市迎来改善型需求 三、建设与投资数据：持续恶化 指标9月同比较4年均值 新开工面积

-79% 竣工面积 （降幅扩大） -53% 房地产投资

-61% 在建面积 -13% -33% ： 新开工面积：同比下滑约30% 土地销售面积：同比下滑约30% 竣工面积：同比下滑约20% 房地产投资：同比下滑约20% 这些预测意味着，，这对宏观经济和相关产业链（建材、家电、家居等）构成持续压力。 四、资金来源与土地市场

1. 开发商资金来源（9M26 vs 9M25） 资金类型同比变动较4年均值 资金来源总额 -22% -58% 国内贷款 -33% -60% 自筹资金 -21% -53% 预售款 -15% -61% 按揭贷款 -22% -63% ： ，反映银行对开发商授信持续谨慎 ，反映销售疲软直接拖累住房贷款需求 预售款虽仅下滑-15%（因二手房销售带动），但仍是负值

2. 土地市场 300城土地数据： 土地出让金（9M26）：-19% Y/Y 土地成交面积（9M26）：-23% Y/Y 平均楼面价：+5% Y/Y（结构性涨价，主要由核心地块带动） ：因"828新政"（即2026年8月28日出台的房地产新政，可能涉及土地供应管控）下可售资源减少，2027年土地市场预计同比再降约30%。

3. J.P.摩根覆盖个股的目标价与评级 公司代码评级目标价（HK$）现价（HK$）隐含涨幅 华润置地 1109.HK

40.00 31.06 +29% 中国海外发展 0688.HK

16.00 13.17 +22% 中国金茂 0817.HK 中性N 1.18 1.26 -6% 龙湖集团 0960.HK 中性N 5.60 5.05 +11% 新城发展 1030.HK 中性N 1.40 1.39 +1%

2202.HK

1.60 2.43 -34% 碧桂园 2007.HK

0.10 0.17 -41% 融创中国 1918.HK

0.30 0.57 -47% 世茂集团 0813.HK

0.03 0.07 -57% 2. 物业管理板块 公司代码评级目标价现价

1209.HK

49.00 39.68 中海物业 2669.HK 减持UW 2.90 3.35 保利物业 6049.HK 增持OW 41.50 27.34 绿城服务 2869.HK 增持OW 5.50 4.17 碧桂园服务 6098.HK 中性N 5.40 5.14 3. 房产中介板块 公司代码评级目标价现价

2423.HK

59.00 47.46 4. 板块估值 板块1FY P/E2FY P/E股息率 内地开发商（整体） 9.9x 7.7x 3.0% 央国企开发商 12.4x 9.6x 3.8% 民营开发商

物业公司（整体） 13.5x 12.7x 6.5% 央国企背景物业 14.9x 13.9x 5.9% 房产中介（贝壳） 14.8x 13.4x 1.8% 5. 投资逻辑总结 JPM维持**"精选+逢反弹卖出困境股"**的策略： ： ——一线城市核心资产，受益于一线房价企稳；央企背景，融资优势 ——商业管理龙头，ROE高于行业平均 ——纯正受益于二手房交易量增长，9M26二手房交易量同比+11% ——央国企背景，资产负债表稳健 ：困境房企（中国万科H、碧桂园、融创、世茂等），因2027年销售面积预计再降20-30%，弱信用房企面临生存挑战。

1. 政策风险 ：尽管10月1日抵押贷款补贴政策已生效，若后续政策加码力度不足或传导效果不佳，房价企稳信号可能逆转 ：可售资源减少可能在2027年加速新房市场萎缩
2. 宏观与系统性风险 ：若中国宏观经济进一步走弱，居民收入预期下降，将冲击购房需求 ：适龄购房人口减少将持续压制刚需基本面（虽报告未深入讨论，但是行业的长期挑战）
3. 房企信用风险 ：若2027年新房销售再降20-30%，部分高杠杆民营房企可能面临流动性危机甚至违约 ：国内贷款同比降幅扩大至-33%，银行资产质量压力上升 ：竣工面积同比-36%，保交付政策的执行面临挑战
4. 数据与口径风险 ：70城二手房价格数据中，NBS、中原和CREIS出现明显分歧（CREIS仍显示一线城市环比-0.44%），这意味着房企实际去化情况和价格走势可能比NBS数据所显示的更弱 ：全国二手房销售数据自8M26才开始披露，时间序列有限
5. 估值与市场风险 ：困境房企日均成交额（ADV）极低（如世茂仅US$0.5M），股价波动剧烈 ：地缘政治或中美关系紧张可能影响港股估值 ：困境股可能因流动性枯竭而无法有效减持
6. 上海特殊风险 上海被JPM特别看好，但其表现高度依赖国内经济和上海国际金融中心地位，存在单一城市集中风险。

总体总结

主题正文

1. • J.P.摩根基于国家统计局2026年9月数据指出，中国房地产行业销售和建设活动仍显低迷，但出现部分亮点：二手房销量在2026年前9个月保持11%的同比增长；
2. ：新房销售金额9月同比降幅从8月的12%扩大至18%，新开工面积同比下滑26%，竣工面积同比下滑36%（降幅较8月扩大），地产投资同比下滑26%。
3. ：全国二手房销售面积在2026年前9个月（9M26）累计同比增长10.7%，与8M26的10.6%基本持平，二手房交易占总成交约52%。
4. ：上海二手房价格在NBS、中原（中原地产指数由-0.47%转正至+0.31%）和CREIS（中指研究院）三个口径下均录得环比正增长，是一线城市中最强劲的。
5. 从累计表现看，上海2026年至今新房价格累计上涨2.2%，是唯一较2021年峰值仍保持正增长的一线城市（自峰值仅录得0.0%累计变动）。
6. ：2026年全年新房销售金额同比下滑（8月时尚无该指引，可能后修订），但因10月1日生效的短期提振影响，预计2026年降幅将收窄至高单位数百分比。
7. ：因"828新政"（即2026年8月28日出台的房地产新政，可能涉及土地供应管控）下可售资源减少，2027年土地市场预计同比再降约30%。
8. ：70城二手房价格数据中，NBS、中原和CREIS出现明显分歧（CREIS仍显示一线城市环比-0.44%），这意味着房企实际去化情况和价格走势可能比NBS数据所显示的更弱