- 报告基于9月国家统计局数据指出：新房销售走弱（金额/面积同比-20%/-21%），但二手房成交逆势增长11.5%，总量同比仅降3%；竣工面积同比骤降36%，
- 序号：093
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
- 报告基于9月国家统计局数据指出：新房销售走弱（金额/面积同比-20%/-21%），但二手房成交逆势增长11.5%，总量同比仅降3%；竣工面积同比骤降36%，为22个月最大跌幅；2027年有望成为一二线核心城市房价复苏的转折点，上海二手房价格9月同比转正（+0.8%），从1月的-6.8%大幅改善。黄金周期间26城二手房成交同比+53%，13城新房成交+41%，核心城市表现亮眼。8-10月密集出台的政策组合拳（包括现房销售限制、按揭利率补贴等）改善了价格预期并释放改善型需求。然而市场改善与开发商利润、ROE恶化形成悖论——长期来看除市场份额提升者外，多数房企仍面临销售规模和盈利压力。首选标的：中海地产（COLI）、华润置地（CRL）、贝壳、金茂。
Citi Research于2026年10月19日发布的中国房地产行业报告，基于9月国家统计局（NBS）数据及高频交易数据，主要传递了以下核心信号： ：9月新房销售金额/面积同比分别下降20%/21%，但二手房登记面积同比增长11.5%，整体成交量同比仅降3%——市场结构正从新房主导向二手房主导切换。 ：9月竣工面积同比骤降36%（8月：-28%），回落至约2200万平米，相当于2004年水平，反映现房销售政策对开发商交付节奏的冲击。 ：上海二手房价格9月同比转正（+0.8%），相较1月-6.8%大幅改善；据Centaline数据，上海二手房价格年初至今上涨5%，北京上涨1.8%；上海、深圳租金分别+4.5%和+1.1%。 ：26城二手房成交量同比+53%（所有被跟踪城市均录得增长）；13城新房成交+41%，但增长集中在少数领先城市，市场两极分化加剧。 ：现房销售限制+按揭利率补贴+灵活过渡政策，提升了一二线城市的购房信心和改善型需求释放。 ：板块股价已反弹反映政策预期，但长期看除市场份额提升者外，开发商仍面临规模收缩、现金流周期延长带来的盈利和ROE压力。
一、9月NBS数据全景 ： 新房销售金额6330亿元，同比-20.1%（8月：-12.1%） 新房销售面积6600万平米，同比-20.7%（8月：-14.8%） 二手房登记面积同比增长11.5%，抵消部分新房下滑 一二线城市与三四线城市分化明显：核心城市二手房成交活跃，三四线持续承压 ： 新开工面积4100万平米，同比-25.6%（8月：-30.9%），回落至2002年水平 竣工面积2200万平米，同比-36.4%（8月：-28.4%），22个月最大降幅 房地产开发投资5390亿元，同比-26.3% ： 70城新房价格指数同比-3.0%（8月：-3.3%），环比-0.1% 70城二手房价格指数同比-4.8%（8月：-5.1%），环比-0.3% 上海二手房同比转正+0.8%——一线核心城市率先止跌回升的明确信号 二、土地市场表现 CREIS 300城市土地数据： 9月土地成交面积2110万平米，同比-35.5%，但一线城市逆势+180% 9月土地成交金额1360亿元，同比-12.3%，一线城市+160.3% 1-9月累计来看，二三线城市土地成交金额同比分别下降37.8%和25.2% 财政部1-8月全国土地出让收入同比-29% 结论：开发商投资高度集中于核心城市，三四线几乎无人问津。 三、宏观环境 3Q26 GDP同比+4.5%（2Q：+4.3%） 出口表现亮眼（美元计价+36%） PPI同比+5.0%，CPI同比+0.9% 社零增速+1.1%（8月+0.4%），边际改善 固定资产投资-7.2%，整体仍偏弱 房地产投资占FAI比重持续下降 四、黄金周高频数据 ：成交套数同比+41% 一线城市表现最佳，二三线分化 增长集中在少数领先城市，反映"市场极化" ：成交套数同比+53% 所有被跟踪城市均录得同比增长 一线和主要区域中心城市同步走强 五、政策组合拳的效果 8-10月密集出台的利好政策对市场预期的改善机制： ：减少新房供给，一线城市18个月库存周期可控（按2-3年新开发周期计算） ：如武汉等地灵活实施现房销售政策，降低过渡期风险 ：针对低线城市和T2城市外围的刚需群体 ：自9月以来二手房挂牌量下降、议价空间收窄 CREIS数据显示，40个重点城市中33%的新房交易和56%的二手房交易符合补贴条件，意味着政策覆盖面较广。 六、估值与目标价 Citi对H股房企平均给予62%的NAV折价，A股房企给予48%折价；H股平均FY26E PE为11.4x，A股为52.0x（部分公司盈利极低导致PE失真）。 ： 公司代码评级目标价（港元）当前价（港元）隐含涨幅FY26E PE COLI（中海） 0688.HK 买入 18.30 13.17 +39% 9.6x CR Land（华润置地） 1109.HK 买入 43.10 31.06 +39% 8.3x Beike（贝壳） BEKE.N 买入 26.60（美元） 17.83（美元） +49% 16.0x Jinmao（金茂） 0817.HK 买入 2.30 1.26 +83% 10.5x Citi认为核心城市布局充分、有持续市场份额提升能力的房企将率先受益于2027年起的房价复苏。
： H股房企平均NAV折价62%，FY26E PE 11.4x，PB 0.5x A股房企平均NAV折价48%，但盈利分化大，FY26E PE均值52x失真 行业整体仍处于历史估值低位，反映市场对长期前景的悲观预期 （Citi覆盖的中国房地产相关公司）： ：COLI、CR Land、C&D、COGO、Greentown、Jinmao、Midea Real Estate、Poly Prop、Seazen、Shenzhen Inv、Yuexiu、CMSK、Hangzhou Binjiang、Poly Dev & Hldgs、Beike、CR Mixc等 ：Sunac（高风险） ：Vanke（2202.HK）、Country Garden、CIFI（高风险）、Gemdale（高风险） ： ：国资背景、核心城市土储充裕、资产负债表稳健 ：商业地产+住宅双轮驱动，租金收入提供防御性 ：受益于二手房成交量回升的纯平台标的，FY26E PE仅16x ：估值深度折价（NAV折价73%），弹性大
：上海二手房价格转正是否可持续仍需更多数据验证，若核心城市房价再度走弱，将冲击板块估值修复逻辑。 ：若全面推行现房销售，将导致新房市场规模收缩、开发商现金回款周期延长（从预售的1-2年延长至竣工后销售），中小开发商资金压力加剧，进一步压制盈利和ROE。 ： 出口高增长可持续性存疑，若外需走弱将影响整体经济 CPI/PPI回升能否传导至居民购买力 货币政策宽松力度低于预期 ：报告明确指出多数T2及以下城市房价/销售将持续滞后于核心城市，布局三四线的开发商（如部分高风险标的）面临持续减值风险。 ：板块股价已反映政策预期，但中期盈利和ROE仍将下行，存在"预期已Price-in但基本面未跟上"的调整风险。 ：一线城市土地高溢价与三四线无人竞拍形成鲜明对比，可能推高核心城市项目毛利率压力。 ：报告定位为"Foreign Institutional Investors"视角，人民币汇率波动和资本管制可能影响H股房企估值。
总体总结
主题正文
- 2027年有望成为一二线核心城市房价复苏的转折点，上海二手房价格9月同比转正（+0.8%），从1月的-6.8%大幅改善。
- 8-10月密集出台的政策组合拳（包括现房销售限制、按揭利率补贴等）改善了价格预期并释放改善型需求。
- 然而市场改善与开发商利润、ROE恶化形成悖论——长期来看除市场份额提升者外，多数房企仍面临销售规模和盈利压力。
- Citi Research于2026年10月19日发布的中国房地产行业报告，基于9月国家统计局（NBS）数据及高频交易数据，主要传递了以下核心信号：
- ：9月新房销售金额/面积同比分别下降20%/21%，但二手房登记面积同比增长11.5%，整体成交量同比仅降3%——市场结构正从新房主导向二手房主导切换。
- 结论：开发商投资高度集中于核心城市，三四线几乎无人问津。
- ：COLI、CR Land、C&D、COGO、Greentown、Jinmao、Midea Real Estate、Poly Prop、Seazen、Shenzhen Inv、Yuexiu、CMSK、Hangzhou Binjiang、Poly Dev & Hldgs、Beike、CR Mixc等
- ：报告明确指出多数T2及以下城市房价/销售将持续滞后于核心城市，布局三四线的开发商（如部分高风险标的）面临持续减值风险。