A股市场午评 【东方地产|吴胤翔团队】公积金贷款利率下调合理性与理论空间测算（摘要版） 核心观点：929房贷贴息政策的落地，打开了市场对于后续总量政策的期待空间
- 序号：082
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
A股市场午评
【东方地产|吴胤翔团队】公积金贷款利率下调合理性与理论空间测算（摘要版）
核心观点：929房贷贴息政策的落地，打开了市场对于后续总量政策的期待空间。我们认为，公积金贷款利率下调是最有望率先看到的总量宽松政策，该政策的出台既有必要性也有合理性和可操作性，也符合一直以来刺激刚需的政策思路。必要性在于：（1）公积金贷款利率与商贷利率的利差处于历史较低水平；（2）公积金利率下降明显滞后于市场利率中枢；（3）房地产需求仍然偏弱降息有现实需求。合理性和可操作性在于：（1）缴存利率也存在下调空间；（2）全国公积金个贷率下降；（3）公积金体系有一定增值收益缓冲；（4）公积金降息对商业银行净息差的直接冲击较小；（5）公积金存贷利率决策流程简化，权力上收国务院。考虑到公积金资金池的承受能力，基于2024年住房公积金增值收益结构（2025年全国数据暂未披露，目前仅披露了33城）做测算，假设只保留2024年的贷款风险准备金和管理费用，把其余增值收益全部用于降息，降息的理论上限空间为142BP。2024年公租房或廉租房建设补充资金约占当年增值收益分配额的77%，修订后的公积金条例进一步增加公共租赁住房运维、房屋体检、房屋保险和全生命周期安全管理等用途，意味着未来这部分资金需求可能扩大，而不是继续下降。我们假设必要支出保障比例为80%-90%，则对应理论静态降息空间为19-37BP。考虑到最近两次调整均为25BP，若再次调整，政策上或继续采用 20-25BP 左右的步长。
投资建议：一方面，929贴息政策打开了市场对未来宽松政策的期待空间，政策预期再起，股票情绪有所提振；另一方面，贴息和未来或有的公积金降息政策都会进一步改善租售比的相对均衡，实现更大范围的供平过租，当前冰山全国80城的平均租金回报率水平是2.71%，已经高于当前的公积金贷款利率和贴息后的商贷利率，未来会有更多租房群体在政策催化下由租转购。今年以来楼市其实已经自发进入了供应收缩、需求企稳的复苏通道，828住房销售制度改革（收缩供给）、929贴息和未来或有的公积金利率调降（提振需求）将加速这一趋势的演绎，我们对后续核心城市的量价复苏抱有充分信心，重申重视Q4末或有的交易性行情和2027年地产股的大级别行情。
风险提示：楼市量价复苏不及预期，政策宽松力度不及预期
☎️详情联系东方证券吴胤翔 ，派点请多多支持
总体总结
主题正文
- 核心观点：929房贷贴息政策的落地，打开了市场对于后续总量政策的期待空间。
- 我们认为，公积金贷款利率下调是最有望率先看到的总量宽松政策，该政策的出台既有必要性也有合理性和可操作性，也符合一直以来刺激刚需的政策思路。
- （2）公积金利率下降明显滞后于市场利率中枢；
- 考虑到公积金资金池的承受能力，基于2024年住房公积金增值收益结构（2025年全国数据暂未披露，目前仅披露了33城）做测算，假设只保留2024年的贷款风险准备金和管理费用，把其余增值收益全部用于降息，降息的理论上限空间为142BP。
- 2024年公租房或廉租房建设补充资金约占当年增值收益分配额的77%，修订后的公积金条例进一步增加公共租赁住房运维、房屋体检、房屋保险和全生命周期安全管理等用途，意味着未来这部分资金需求可能扩大，而不是继续下降。
- 投资建议：一方面，929贴息政策打开了市场对未来宽松政策的期待空间，政策预期再起，股票情绪有所提振；
- 另一方面，贴息和未来或有的公积金降息政策都会进一步改善租售比的相对均衡，实现更大范围的供平过租，当前冰山全国80城的平均租金回报率水平是2.71%，已经高于当前的公积金贷款利率和贴息后的商贷利率，未来会有更多租房群体在政策催化下由租转购。
- 今年以来楼市其实已经自发进入了供应收缩、需求企稳的复苏通道，828住房销售制度改革（收缩供给）、929贴息和未来或有的公积金利率调降（提振需求）将加速这一趋势的演绎，我们对后续核心城市的量价复苏抱有充分信心，重申重视Q4末或有的交易性行情和2027年地产股的大级别行情。