【东方地产|吴胤翔团队】从已出台地方细则看828新政执行力度和影响 核心观点：828新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整
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【东方地产|吴胤翔团队】从已出台地方细则看828新政执行力度和影响
核心观点：828新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。整体上看，地方细则相较于中央版本给予了更加明确和灵活的过渡期安排，一定程度上削弱了改革对楼市的短期供应冲击和对房企的流动性冲击。城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。具体来看：
1、新老划断方面，所有城市都对过渡期项目给予了更灵活的安排，828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行，相较于中央政策给予了更宽松的腾挪空间。我们预计后续所有城市都会效仿这一细则，这意味着2026年四季度至2027年仍有一批旧规或过渡项目能够上市，短期不会出现供应急剧下降的冲击，中期供应收缩将在2027年后逐步显现。
2、土地分期付款方面，所有城市都给予了两年的宽限期，除武汉允许半年内缴纳不低于50%外，其他城市均要求30日内缴纳50%。预计后续其余城市也将效仿两年的分期付款期限，但50%首付的支付时间乃至于首付比例或仍将有所分化，低能级城市条件将更加宽松。
3、预售资金监管方面，京沪津明确要求预售资金全额、全过程监管，过渡项目均设重点监管额度，额度外资金可以依规使用。值得一提的是，除武汉外其余城市均未提及保函置换，武汉明确旧规项目可用保函置换30%的交付保障资金，新项目保函置换政策另行制定。我们预计后续保函置换政策会释放更多灵活性空间，市场可上调相应预期。
4、竣备条件方面，京沪细则未专门明确分栋、分阶段竣备，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续，广州和天津支持项目分期、分栋开发和办理相关手续，但未像武汉一样明确地上地下、毛坯装修拆分竣备。此前市场曾疑虑拆分竣备的技术可行性，预计后续实操层面仍有充分想象空间。
5、现房定金方面，广州、武汉、天津均设置了相同的不超过5%的上限要求，北京要求不超过1%，上海要求不超过3%，高能级城市要求更加严格。预计后续多数城市将效仿5%的现房定金上限要求。
总体总结
主题正文
- 核心观点：828新政后，目前已有北京、上海、广州、武汉、天津相继发布住房销售制度改革细则。
- 城市执行力度对比上看，北京＞上海＞天津＞广州＞武汉，这也意味着后续低能级城市的执行力度或将更趋灵活，市场可进一步下调新政对房企的负面影响预期。
- 1、新老划断方面，所有城市都对过渡期项目给予了更灵活的安排，828前已拿地（含正在出让）但未取得工规证的项目，在区政府确保能交付且加强预售资金监管的情况下，27年底前可按原预售条件执行，相较于中央政策给予了更宽松的腾挪空间。
- 我们预计后续所有城市都会效仿这一细则，这意味着2026年四季度至2027年仍有一批旧规或过渡项目能够上市，短期不会出现供应急剧下降的冲击，中期供应收缩将在2027年后逐步显现。
- 预计后续其余城市也将效仿两年的分期付款期限，但50%首付的支付时间乃至于首付比例或仍将有所分化，低能级城市条件将更加宽松。
- 3、预售资金监管方面，京沪津明确要求预售资金全额、全过程监管，过渡项目均设重点监管额度，额度外资金可以依规使用。
- 4、竣备条件方面，京沪细则未专门明确分栋、分阶段竣备，武汉支持项目按最小单元分批竣工备案，且可按地上/地下、毛坯/室内装修分阶段办理竣备手续，广州和天津支持项目分期、分栋开发和办理相关手续，但未像武汉一样明确地上地下、毛坯装修拆分竣备。
- 5、现房定金方面，广州、武汉、天津均设置了相同的不超过5%的上限要求，北京要求不超过1%，上海要求不超过3%，高能级城市要求更加严格。