【专家】贴息效果尚未显现，展望二手房价或仍承压 核心结论：9 月百强操盘销售 2208 亿元、同比降 12.6%，降幅显著扩大；重点 50 城新房供应环比激增
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【专家】贴息效果尚未显现，展望二手房价或仍承压
核心结论：9 月百强操盘销售 2208 亿元、同比降 12.6%，降幅显著扩大；重点 50 城新房供应环比激增 97%、成交仅增 5%，供求比两年多来首度大于 1。国庆 25 城备案成交 85 万平方米、同比增 14.5%，但仍较 2024 年同期低 8.7%，人气先行、成交滞后。现房销售地方细则四城落地、购房贴息配套出台，但按揭渠道基本被卡死、贴息对高价城市近乎绝缘。十月仅结构性热度，新房短期无降价空间，二手房多数城市仍承压。
[發] ■ 市场基本盘：百强降幅扩大/供应脉冲放量/供求比破1 9 月百强操盘 2208 亿元、同比降 12.6%，前三强降 25.2%、十强降 10.4%，前九月累计 2.03 万亿、同比降 12.5%；重点 50 城供应 1454 万平方米、环比激增 97% 创年内新高，主要受取证窗口期与金九备货推动，但同比仍降 22%，成交仅环比增 5%，供求比两三年首度大于 1。一线韧性最强、开盘去化率 46% 创近三年新高，北京 9 月环比增 46%。
[红包] ■ 政策双刃：细则落地/按揭卡死/贴息绝缘高价城市 现房销售以 8·28 为界，9 月 24 日北京率先落地地方细则，上海、广州、武汉相继跟进，定金上限由北京 1% 到武汉 5% 渐升，北京最严、武汉最松；首付款乃至低于 5% 的定金须全过程全额监管，个人按揭须竣工备案后发放，原有融资渠道基本被卡死，但在途项目过渡期最长可延至 2028 年底，短期供应不受冲击。9 月 29 日 PSL 降至 1.5%，150 万元以下、120 平方米以下首套贴息 1%、最多五年，然北京符合条件新房占比仅 2.5%、上海仅 0.1%，基本绝缘，真正受益的是中西部省会及低总价二线城市。
[礼物] ■ 国庆假期：人气先行/成交滞后/认购高度集中 25 城备案成交 85 万平方米、同比增 14.5%，较 2024 年同期仍低 8.7%，其中一线同比增 45%，上海、北京、成都、长沙、昆明五城占总量 65%；来访明显回升但认购偏弱、转化率持续下降，购房者倾向待竣工备案后再办按揭而观望，约六成认购量集中少数新规项目，二手房底部修复但城市分化远大于新房。
[红包] ■ 十月展望：结构性热度/新房无降价空间/二手承压 十月环比回升靠国庆网签转化、9 月新盘货量及贴息支持三重动力，但贴息覆盖有限加过渡期观望，回升高度受限，仅利好新规产品、低总价刚需与核心区热点项目；新房受结构性因素支撑、短期无降价空间，二手北京尚未止跌、上海连升六个月但存再下探风险，杭州、成都、武汉等二线仍量价齐跌。贴息效果目前看不出来，需待央行四季度末公布数据。
总体总结
主题正文
- 核心结论：9 月百强操盘销售 2208 亿元、同比降 12.6%，降幅显著扩大；
- 重点 50 城供应 1454 万平方米、环比激增 97% 创年内新高，主要受取证窗口期与金九备货推动，但同比仍降 22%，成交仅环比增 5%，供求比两三年首度大于 1。
- 现房销售以 8·28 为界，9 月 24 日北京率先落地地方细则，上海、广州、武汉相继跟进，定金上限由北京 1% 到武汉 5% 渐升，北京最严、武汉最松；
- 首付款乃至低于 5% 的定金须全过程全额监管，个人按揭须竣工备案后发放，原有融资渠道基本被卡死，但在途项目过渡期最长可延至 2028 年底，短期供应不受冲击。
- 9 月 29 日 PSL 降至 1.5%，150 万元以下、120 平方米以下首套贴息 1%、最多五年，然北京符合条件新房占比仅 2.5%、上海仅 0.1%，基本绝缘，真正受益的是中西部省会及低总价二线城市。
- 25 城备案成交 85 万平方米、同比增 14.5%，较 2024 年同期仍低 8.7%，其中一线同比增 45%，上海、北京、成都、长沙、昆明五城占总量 65%；
- 来访明显回升但认购偏弱、转化率持续下降，购房者倾向待竣工备案后再办按揭而观望，约六成认购量集中少数新规项目，二手房底部修复但城市分化远大于新房。
- 十月环比回升靠国庆网签转化、9 月新盘货量及贴息支持三重动力，但贴息覆盖有限加过渡期观望，回升高度受限，仅利好新规产品、低总价刚需与核心区热点项目；