- 高盛发布的中国房地产每周追踪报告显示，2026年第40周（国庆假期后第一周）新房成交量环比增长16%、同比增长23%，二手房成交环比下降27%但同比增长91
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- 高盛发布的中国房地产每周追踪报告显示，2026年第40周（国庆假期后第一周）新房成交量环比增长16%、同比增长23%，二手房成交环比下降27%但同比增长91%（基数较低），新房搜索活跃度环比上升3.9%。国庆假期（10月1-7日）期间，25个重点城市新房日均网签量同比增长34%，与2024年水平相当，11个重点城市二手房网签量同比增长43%。政策方面，广州跟进北京、上海出台8月28日改革的实施细则，东莞也于9月29日推出购房补贴等利好政策。估值方面，受覆盖国企开发商股价周环比平均上涨5%，当前离岸/在岸开发商股价分别较2026年末预测NAV折让38%/7%，对应0.4X/0.6X 2026E P/B。竣工方面，GSPC追踪器显示9月竣工同比下降高二十位数，高盛预测2026全年竣工同比下降15%。
高盛于2026年10月9日发布的《中国房地产每周回顾——第40周回顾》核心要点如下： ：国庆假期"银十"开局表现亮眼，第40周新房成交环比+16%、同比+23%，新房搜索活跃度环比上升3.9%。假期期间25个重点城市新房日均网签同比+34%，与2024年水平相当，其中北京、杭州、宁波表现突出。 ：周环比-27%，但同比+91%（去年低基数）；假期11个重点城市二手房网签同比+43%，由青岛、温州、佛山领涨。 ：广州跟进北京、上海出台8月28日土拍改革实施细则；东莞推出2%购房补贴（封顶3万元）及公积金优化等政策。 ：国企开发商近两周股价+5%（周环比），离岸/在岸覆盖标的分别折让2026E NAV 38%/7%，P/B仅0.4X/0.6X，处于2H2008/2H2011/1H2014周期底部水平。 ：GSPC追踪器显示9月竣工同比降近30%，高盛预测2026全年竣工同比-15%。
一、一级市场（第40周新房成交） ：约75个监测城市新房GFA成交环比+16%、同比+23%。 ：平均同比-11%，较2024/2023年水平分别-14%/-33%。 ：新房GFA成交中位数环比+7%、同比-10%。 ： 25个重点城市新房日均网签同比+34%，水平接近2024年同期。 改善型项目、核心区位项目及提供较大幅度折扣的项目到访量明显提升。 二、二级市场（第40周二手房成交） ：约20个监测城市二手房GFA成交环比-27%、同比+91%（去年低基数）。 ：平均同比+2%，较2024/2023年水平均+14%。 ：二手房GFA成交中位数环比-11%、同比-8%。 ：11个重点城市二手房日均网签同比+43%，但仍低于2024全年水平。 ：贝壳数据显示二手房认购（领先网签1-2周）环比-5%，但二手房到访量环比+14%，新增挂牌量环比微降1%，预示后续成交或有反弹基础。 三、库存与去化 ：环比+0.2%，较2025年末-7.0%。 ：27.0个月（12个月滚动），较7月/8月均值（27.1/27.2）略有改善。 不同城市能级分化明显：一线城市去化压力相对可控，三线城市库存压力较大。 四、政策动态 ：跟进北京、上海8月28日土拍改革，核心措施包括： 住宅用地土地款支付：至少50%在签约后30天内支付，余款1年内付清（可申请延长1年），免息分期。 购房意向金：现房销售项目可收取购房意向金，封顶为房价的5%（高于北京的1%、上海的3%）。 新旧项目分类管理与京沪基本一致，影响预售模式和按揭资金监管政策。 ：推出购房补贴（合同价2%、封顶3万元），扩大公积金提取用途（尤其用于家装和物业费），优化"首套"认定标准等。 五、竣工与开工（领先指标） ：基于浮玻璃供需模型预测，9月竣工同比降幅近30%（8月NBS数据为-28%），高盛预测2026全年竣工同比-15%。 ：根据300城土地成交及全国水泥发运率推算，9月新开工同比降幅近30%（8月NBS数据为-31%），整体新开工仍处于深度调整中。 六、贝壳（BEKE）GTV预测 高盛对贝壳3Q26E GTV的预测为同比+6%（新房-8%/二手房+11%），高于互联网团队预测的+1%（新房持平/二手房+1%），主要分歧在于二手房表现强于预期。
股价表现（9月28日-10月8日） 板块周环比涨幅对比基准 覆盖国企开发商 +5% — 其他开发商 +2% — 离岸覆盖开发商 +2% MSCI中国 -1% 在岸覆盖开发商 +7% CSI 300 -1% ： ：+9% wow，表现最佳。 ：+5% wow，领涨离岸标的。 估值水平 类别NAV折让2026E P/B历史底部对比（2H08/2H11/1H14） 离岸覆盖 38% 0.4X 39%/73%/58% NAV折让；0.7X/0.9X/0.9X P/B 在岸覆盖 7% 0.6X 67%/64%/61% NAV折让；1.6X/1.5X/1.2X P/B ：离岸开发商估值已接近2H2008周期底部水平，P/B处于历史低位，安全边际较高；在岸标的估值更为合理，NAV折让仅为个位数。
：虽然多个城市出台宽松政策，但若实际执行力度不足或市场反应平淡，购房需求复苏可能延后。 ：本周二手房环比-27%显示短期波动较大，假期后能否延续回暖势头仍需观察认购及到访等领先指标。 ：GSPC模型显示竣工同比降幅近30%，若高基数效应延续，开发商现金流和供应链上下游（建材、家居等）将持续承压。 ：新开工持续大幅下滑可能导致未来1-2年新房供应不足，进一步压制成交规模。 ：购房需求与居民收入预期高度相关，若宏观经济或就业市场走弱，将抑制刚需和改善型需求释放。 ：虽然离岸标的P/B处于历史底部，但底部盘整时间可能较长，需警惕"价值陷阱"风险。 ：部分高杠杆民营房企仍面临信用风险，需谨慎甄选标的，重点关注财务稳健的国企开发商。
总体总结
主题正文
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- 高盛发布的中国房地产每周追踪报告显示，2026年第40周（国庆假期后第一周）新房成交量环比增长16%、同比增长23%，二手房成交环比下降27%但同比增长91%（基数较低），新房搜索活跃度环比上升3.9%。
- 国庆假期（10月1-7日）期间，25个重点城市新房日均网签量同比增长34%，与2024年水平相当，11个重点城市二手房网签量同比增长43%。
- 估值方面，受覆盖国企开发商股价周环比平均上涨5%，当前离岸/在岸开发商股价分别较2026年末预测NAV折让38%/7%，对应0.4X/0.6X 2026E P/B。
- 竣工方面，GSPC追踪器显示9月竣工同比下降高二十位数，高盛预测2026全年竣工同比下降15%。
- 假期期间25个重点城市新房日均网签同比+34%，与2024年水平相当，其中北京、杭州、宁波表现突出。
- ：国企开发商近两周股价+5%（周环比），离岸/在岸覆盖标的分别折让2026E NAV 38%/7%，P/B仅0.4X/0.6X，处于2H2008/2H2011/1H2014周期底部水平。
- 高盛对贝壳3Q26E GTV的预测为同比+6%（新房-8%/二手房+11%），高于互联网团队预测的+1%（新房持平/二手房+1%），主要分歧在于二手房表现强于预期。
- ：部分高杠杆民营房企仍面临信用风险，需谨慎甄选标的，重点关注财务稳健的国企开发商。