- 9月中国二手房价格跌幅加速扩大，CREIS百城二手房价格环比下跌0.60%（前值-0.45%），连续第五个月加速下行，同比下跌6.9%，年初至今下跌4.3%
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- 9月中国二手房价格跌幅加速扩大，CREIS百城二手房价格环比下跌0.60%（前值-0.45%），连续第五个月加速下行，同比下跌6.9%，年初至今下跌4.3%。新房挂牌量意外环比反弹11%，为2025年4月以来首次增长，但经纪人门店带看量环比持平，未现季节性回暖。挂牌价持续走弱预示4Q成交价仍有下行压力，尽管按揭补贴和现房销售政策下新房供应放缓可能提供部分支撑。建议精选具备自救能力的阿尔法标的，推荐华润置地（1109.HK）、新城A/H（601155.SS/1030.HK）。行业展望维持"In-Line"。
摩根士丹利于2026年10月4日发布中国房地产行业月度追踪报告。，百城二手房价格环比下跌0.60%（8月为-0.45%），连续第五个月呈现加速下行态势。报告同时揭示多项先行指标走弱：二手房挂牌量意外大幅反弹、挂牌价持续承压、带看量缺乏季节性回暖。尽管如此，报告认为4季度二手房交易量有望在按揭补贴和现房销售政策支撑下保持韧性，市场份额或进一步提升，但价格端仍将面临下行压力。行业评级维持**"In-Line"（中性）**。
一、二手房价格：跌幅加速扩大 ：9月CREIS百城二手房价格环比下跌（8月为-0.45%），同比下跌6.9%，年初至今累计下跌4.3%。 ：环比下跌（8月为-0.46%），尽管成交量保持韧性，但价格仍加速下行。 ：新增挂牌量上升叠加带看量低迷，使卖方在定价上给予更大灵活性。 二、挂牌价指标：预示4Q价格压力延续 85城样本中，二手房挂牌价环比下跌（8月为-0.7%），同比下跌8.3%，年初至今下跌4.4%。 95%的城市挂牌价仍处于下跌通道（广度未明显收窄），但加速下跌的城市占比从8月的73%收窄至52%。 卖方持续降价预示4季度成交价格仍有进一步下行空间。 三、新增挂牌量：意外大幅反弹 9月二手房新增挂牌量，为2025年4月以来（剔除春节因素）首次上升。 超95%的城市挂牌量环比上升（8月仅约30%）。 50城总挂牌量环比持平（8月环比下降1.0%），其中43%城市挂牌量高于2025年末水平，10%城市创历史新高。 供给端的快速增加进一步加剧价格竞争压力。 四、带看量：缺失季节性回暖 34城经纪人门店带看量（同比+5%），明显弱于往年9月的季节性回升。 尽管带看平淡，但报告预期4Q主要城市二手房成交量在环比和同比维度仍将保持韧性，原因包括： 新房供应放缓（9月已显现），购房者部分需求转向二手房； 二手房市场对按揭补贴受益人群的覆盖面更广； 低基数效应支撑同比表现。 五、股票观点：精选阿尔法标的 报告强调4季度将是检验近期政策对销售拉动效应的关键时点，弱于预期的复苏可能压制开发商股价。选股思路倾向于： 股票代码评级逻辑 华润置地 1109.HK 财务稳健、投资物业运营能力强 新城控股 A/H 601155.SS / 1030.HK 吾悦广场模式持续推进，REITs退出渠道打开
华润置地（1109.HK） ：60.54港元/股 开发物业：18.44港元（DCF，WACC 8.0%） 投资物业：55.72港元（Cap Rate 5%-8%） 净债务：-13.62港元 ：30%（覆盖范围30%-45%） ：土地储备8/10、执行力8、规模9、增长8、盈利8、财务10、杠杆10 新城控股（1030.HK） ：3.83港元/股 开发物业：3.38港元（DCF，WACC 8.9%） 投资物业：8.31港元（Cap Rate 6%-9%） 净债务：-7.86港元 ：40%（覆盖范围30%-45%） ：土地储备5/10、执行力7、规模6、增长5、盈利6、财务7、杠杆7 新城控股（601155.SS） ：29.34元人民币/股 开发物业：13.81元（DCF，WACC 8.9%） 投资物业：36.15元（Cap Rate 6%-8%） 净债务：-20.62元 ：40%
行业层面风险 ：按揭补贴政策传导效果有限，可能拖累开发商股价。 ：卖方抛压加剧，价格端继续承压。 ：现房销售政策下新房供应节奏的不确定性。 公司层面风险
：合约销售超预期；新购物中心开业加速。 ：合约销售弱于预期；新购物中心开业慢于预期。
：合约销售超预期；新IP（吾悦广场）推出与运营超预期；土地获取加速。 ：合约销售增长弱于预期；开发毛利率压缩加速；租金增长放缓；购物中心资产REITs退出节奏慢于预期。
总体总结
主题正文
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- 9月中国二手房价格跌幅加速扩大，CREIS百城二手房价格环比下跌0.60%（前值-0.45%），连续第五个月加速下行，同比下跌6.9%，年初至今下跌4.3%。
- 新房挂牌量意外环比反弹11%，为2025年4月以来首次增长，但经纪人门店带看量环比持平，未现季节性回暖。
- 建议精选具备自救能力的阿尔法标的，推荐华润置地（1109.HK）、新城A/H（601155.SS/1030.HK）。
- ，百城二手房价格环比下跌0.60%（8月为-0.45%），连续第五个月呈现加速下行态势。
- 尽管如此，报告认为4季度二手房交易量有望在按揭补贴和现房销售政策支撑下保持韧性，市场份额或进一步提升，但价格端仍将面临下行压力。
- ：9月CREIS百城二手房价格环比下跌（8月为-0.45%），同比下跌6.9%，年初至今累计下跌4.3%。
- 50城总挂牌量环比持平（8月环比下降1.0%），其中43%城市挂牌量高于2025年末水平，10%城市创历史新高。
- 尽管带看平淡，但报告预期4Q主要城市二手房成交量在环比和同比维度仍将保持韧性，原因包括：