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🤖核心观点：由于估值处于较高水平，对地产开发公司维持谨慎态度。 🤖过去两周，我们在中国内地与新加坡开展了 30 场以上投资者交流会。我们发现南向投资者对于地产开发公司的投资兴趣有限，主要原因是该类公司股息率仅处在 3‑5% 区间。 🤖市场主要担忧两点：第一，美国存在进一步加息的风险；第二，跨境投资监管执行趋于严格，市场传出拟对海外房产租金收入与资本利得征收 20% 税费，同时针对海外就业收入的税务申报要求也将变得更加严苛。 🤖新加坡投资者整体对香港地产开发公司处于低配状态。 🤖市场讨论焦点集中在：附带收益税改革落地之后，香港住宅租金是否会超预期上行；该税改提案针对对冲基金以及另类资产管理专业人士的绩效挂钩奖金执行零税率，同时由于预期人才流入，跨境投资管控的执行力度也将进一步收紧。 🤖我们认为，在住房供给紧张的支撑之下，未来两年香港住宅租金复合年均增长率将处于中高个位数区间。 🤖但是这一预期已经反映在当前 3.2% 的住宅总租金收益率当中，与之对比，固定 / 封顶按揭利率分别为 2.9%、3.2%；利率与政策层面带来的下行风险目前尚未得到市场充分重视。 🤖因此，我们重申对香港地产开发公司的谨慎立场，预测 2026 年第四季度香港房价将出现适度回调；2026 全年房价预估涨幅为 5‑10%，而今年迄今为止房价涨幅已经达到 12%。 🤖尚未被市场定价的长期逆风因素：人工智能带来冲击以及北部都会区规划 🤖部分投资者认为人工智能可以创造全新就业岗位。 🤖但我们判断，香港受到的冲击会大于上海或者新加坡；香港服务业占 GDP 比重超过 90%，而科技行业的体量相对偏小。 🤖关于北部都会区项目，不少投资者对项目推进速度感到意外，并且并不知晓北环线已经开工，项目计划 2034 年完工。 🤖我们认为这件事对于住房市场存在两大关键影响：第一，土地成本处于每平方英尺 1600‑3000 港币的低位，开发公司可能以相对偏低的价格推出北部都会区楼盘，或将分流传统成熟城区的购房需求；第二，多所大学有可能在北部都会区搬迁或者设立分校区，会逐步削弱现有城区长期享有的住房溢价。 🤖拥有农地储备的开发公司会受益于土地收回速度加快，但我们认为价值兑现大多属于一次性收益。 🤖我们预期该部分收益中的大部分会重新投入北部都会区项目，这既契合中央政府的重点工作方向，也和香港政府面临的财政约束现状相匹配。 🤖中环写字楼以及零售物业业主获得更多投资者关注 🤖多数投资者对中环写字楼市场保持乐观态度，并且对的现状感到意外。 🤖伴随税改落地，预计会有更多基金管理人迁往香港，叠加新增供给有限，我们持续看好中环写字楼租金走势。 🤖我们同样判断，复苏态势将会外溢至中环非核心片区，这会利好冠君产业信托，以及位于铜锣湾的希慎兴业。 🤖投资者同时关注股息收益率具备吸引力的标的，例如股息率约 8% 的嘉里建设，以及存在潜在公司资本运作可能性的九龙仓集团。 🤖除此之外，随着不动产投资信托基金互联互通机制有望落地，内地投资者对领展房产基金表现出兴趣。 🤖投资者表示，人民币升值、线上零售销售增速放缓、北向消费外流见顶，共同支撑社区零售基本面趋于企稳。 🤖股票推荐 🤖由于股息收益率缺乏吸引力，我们对恒基兆业地产、新鸿基地产等开发公司维持谨慎态度；同时也看淡高杠杆标的，包含新世界发展、希慎兴业、香港置地。 🤖与之相对，我们看好净现金状况的公司，即九龙仓置业、信和置业、长江和记实业；同时看好高股息标的，包括嘉里建设以及领展房产基金。
总体总结
主题正文
- 我们发现南向投资者对于地产开发公司的投资兴趣有限，主要原因是该类公司股息率仅处在 3‑5% 区间。
- 第二，跨境投资监管执行趋于严格，市场传出拟对海外房产租金收入与资本利得征收 20% 税费，同时针对海外就业收入的税务申报要求也将变得更加严苛。
- 该税改提案针对对冲基金以及另类资产管理专业人士的绩效挂钩奖金执行零税率，同时由于预期人才流入，跨境投资管控的执行力度也将进一步收紧。
- 🤖关于北部都会区项目，不少投资者对项目推进速度感到意外，并且并不知晓北环线已经开工，项目计划 2034 年完工。
- 🤖我们认为这件事对于住房市场存在两大关键影响：第一，土地成本处于每平方英尺 1600‑3000 港币的低位，开发公司可能以相对偏低的价格推出北部都会区楼盘，或将分流传统成熟城区的购房需求；
- 🤖我们预期该部分收益中的大部分会重新投入北部都会区项目，这既契合中央政府的重点工作方向，也和香港政府面临的财政约束现状相匹配。
- 🤖中环写字楼以及零售物业业主获得更多投资者关注
- 🤖投资者同时关注股息收益率具备吸引力的标的，例如股息率约 8% 的嘉里建设，以及存在潜在公司资本运作可能性的九龙仓集团。