[红包]【申万房地产】按揭贴息政策点评：房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力（袁豪/陈鹏） [玫瑰] 1、估算150万以下成交占比70%、全国首套按揭占
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[红包]【申万房地产】按揭贴息政策点评：房贷贴息聚焦首套刚需，供给收缩下需求政策发力（袁豪/陈鹏）
[玫瑰] 1、估算150万以下成交占比70%、全国首套按揭占比90%；预计年贴息规模191亿元
按揭贴息政策： 1）支持对象：所购住房价格在150万元以下、面积在120平以下； 2）贴息标准：按照贷款本金给予年化100bp、期限不超5年，单户可享受贴息贷款规模上限为100万元，政策实施期暂定1年。
我们认为： 1）估算年贴息规模191亿元。根据冰山指数，26年1-8月82城二手房成交结构中150万元以下成交金额占比70%，预计全国占比更高，但新房又会拉低占比数据，因此使用70%测算；估算2025年居民按揭新发行额3.03万亿元；首套房占比90%、贴息1%；则年贴息规模191亿元。 2）低总价购房性价比提升。本次政策聚焦首套刚需，重点支持普通家庭新购中小套型、较低价位的住房；有效减轻居民贷款购房利息成本，并且全国租售比2.7%将显著超过贴息后房贷利率2.05%，低总价房源购房性价比进一步提升。 3）预计公积金进一步降息。贴息后刚需购房利率将下降至2.05%，低于当前公积金利率2.6%，预计也将推动后续公积金存贷款进一步降息。 4）不排除后续延长执行期限。未来1年内购房者可享受不超过5年的贴息政策，此外本次政策暂定1年，但也不排除后续是否会延长执行期限。
[玫瑰] 2、国常会明确出台稳地产政策、财政等三部委发布购房贴息政策、需求端政策开始发力
国常会明确出台稳地产政策。9月28日李强主持召开国务院常务会议，会议指出研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施；继续研究储备提振内需的政策举措。
3季度房地产需求政策积极性提升。后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、核心城市限购放松、交易税费优化等。
需求端政策进一步发力值得期待。7月消费十五五规划表态住房消费也是消费和稳房价稳居民资产，9月国常会明确研究出台稳地产政策和继续研究储备提振内需政策，政府更加明确稳定二手房房价、修复居民资产负债表、进而改善消费的态度。
[玫瑰] 3、投资分析意见。推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；2）二手房中介：贝壳-W，我爱我家；3）商业地产：新城控股、太古地产、嘉里建设； 4）物业管理：华润万象生活、绿城服务、招商积余。
总体总结
主题正文
- 1）支持对象：所购住房价格在150万元以下、面积在120平以下；
- 2）贴息标准：按照贷款本金给予年化100bp、期限不超5年，单户可享受贴息贷款规模上限为100万元，政策实施期暂定1年。
- 根据冰山指数，26年1-8月82城二手房成交结构中150万元以下成交金额占比70%，预计全国占比更高，但新房又会拉低占比数据，因此使用70%测算；
- 有效减轻居民贷款购房利息成本，并且全国租售比2.7%将显著超过贴息后房贷利率2.05%，低总价房源购房性价比进一步提升。
- 贴息后刚需购房利率将下降至2.05%，低于当前公积金利率2.6%，预计也将推动后续公积金存贷款进一步降息。
- 后续需求端政策值得期待，预计比如：公积金贷款降息、核心城市限购放松、交易税费优化等。
- 7月消费十五五规划表态住房消费也是消费和稳房价稳居民资产，9月国常会明确研究出台稳地产政策和继续研究储备提振内需政策，政府更加明确稳定二手房房价、修复居民资产负债表、进而改善消费的态度。
- 推荐：1）优质房企：建发国际、华润置地、中国海外发展、中国金茂、中海宏洋、滨江集团、招商蛇口、绿城中国、建发股份、越秀地产、保利发展；