- 高盛第39周中国房地产周报显示新房和二手房成交量均出现环比及同比大幅回落（新房环比-14%/同比-35%，二手房环比-39%/同比-30%），领先指标同步走

• 序号：314
• 星球链接：打开网页
• 附件：图片 0，音频 0，文档 0
• 音频文件：无音频

图片

无图片

正文

• 高盛第39周中国房地产周报显示新房和二手房成交量均出现环比及同比大幅回落（新房环比-14%/同比-35%，二手房环比-39%/同比-30%），领先指标同步走弱。北京和上海于9月24日和28日分别出台8·28改革的市级实施细则，涵盖土地款分期、预售制适用条件及按揭资金监管等。高盛预计百强开发商9月合同销售额同比下降13%，竣工和新开工同比降幅均达20%多。估值方面，离岸/在岸开发商平均较2026E末NAV折让40%/14%，市净率仅0.4X/0.5X，处于历史下行周期底部水平。

本报告是高盛于2026年9月29日发布的中国房地产周报（第39周）。报告核心要点如下： ：第39周新房成交面积环比下降14%、同比下降35%；二手房成交面积环比下降39%、同比下降30%，回落幅度显著大于季节性规律。 ：新房搜索活动环比下降2.9%，二手房认购量环比下降18%、带看量环比下降12%。不过二手房新增挂牌量环比下降22%（大于去年9月季节性降幅），经纪人价格预期指数略有改善。 ：北京和上海于9月24日和28日分别公布8月28日改革的市级实施细则，核心包括土地款分期免息、购房定金限额、预售制适用条件明确以及按揭资金更严格监管等。 ：离岸覆盖开发商平均较2026E NAV折让40%、0.4X P/B；在岸覆盖平均折让14%、0.5X P/B，已接近2008年下半年及2011年下半年历史下行周期低位。

一、市场成交数据（第39周）

1. 新房市场 ：覆盖约75个城市新房成交面积（GFA）环比下降14%，同比下降35%。 （年初至今，YTD）： 75城新房平均成交同比下降11%； 较2024年/2023年同期分别下降17%/37%。 ：新房成交面积环比上升6%，同比下降10%。
2. 二手房市场 ：覆盖约20个城市二手房成交面积环比下降39%，同比下降30%。 ：20城二手房平均成交同比上升1%； 较2024年/2023年同期分别上升13%/14%。 ：二手房成交面积环比下降4%，同比下降1%。
3. 库存情况 库存总量环比小幅上升0.2%，较2025年末下降7.4%； 库存去化月数为27.6个月（vs. 7月/8月均值27.1/27.2），基本持平。
4. 价格预期指标 ：4城均值环比上升2.1pp，同比上升3.0pp，显示经纪人预期略有改善。 ：6城均值环比下降0.3pp，同比下降5.5pp，反映卖家仍偏弱势。 二、政策更新解读
5. 北京/上海8·28改革实施细则 政策要点具体内容 土地款分期 8月28日后出让住宅用地，至少50%地价需在签约后30天内支付，剩余部分北京2年内/上海1年内付清，可延期1年；分期免息 购房定金 竣工销售项目收取定金上限为房价的1%（北京）/3%（上海） 预售适用条件 8月28日项目状态决定：①已有规划许可证无预售许可可适用旧规；②无规划许可但已取得土地原则上需竣工销售，但在2027年底前仍可申请预售，需保证交付 按揭资金监管 8月28日后取得预售许可的项目，按揭资金（包括公积金贷款）须在竣工备案后方可提取 融资支持 上海强调支持符合条件的开发商通过债券、股权、ABS和REITs进行项目融资
6. 自然资源部9月22日部署 重点从"新增土地供应"转向"盘活存量土地、获取长期运营收益"，包括将新增建设用地指标与人口增长挂钩、增加规划和用地灵活性、调整土地款支付节奏等。 三、行业影响预测 ：覆盖75城数据推算百强开发商9月合同销售额同比下降13%（vs. 8月-4%）。 ：高盛GSPC追踪器显示9月竣工面积同比降幅在20%多（vs. NBS/GSe 8月数据-28%/降幅十多%）；预计2026全年同比下降15%。 ：基于300城土地成交和全国水泥发货比数据，9月新开工同比降幅预计在20%多（vs. NBS/GSe 8月数据-31%/降幅20%多）。 ：7月至9月MTD新房+二手房GTV预计同比+6%（新房-8%/二手房+11%），高于互联网团队对3Q26E的+1%预测（新房持平/二手房+1%）。 四、估值与市场表现
7. 股价表现（第39周） ：平均+1% wow，中海宏洋（COLI, 0688.HK, Buy）+4%、金茂（0817.HK, Buy）+2%表现突出。 ：平均-1% wow。 ：平均持平（MSCI中国-2%）。 ：平均-1%（沪深300 -4%）。
8. 估值水平（vs. 历史底部） 估值指标当前水平2H2008底部2H2011底部1H2014底部 离岸：NAV折让 -40% -39% -73% -58% 离岸：P/B 0.4X 0.7X 0.9X 0.9X 在岸：NAV折让 -14% -67% -64% -61% 在岸：P/B 0.5X 1.6X 1.5X 1.2X

高盛维持对中国房地产开发商的覆盖评级，其中： ：评级 ：评级 当前离岸开发商估值水平（0.4X 2026E P/B，40% NAV折让）已接近2008年下半年下行周期底部（0.7X P/B, 39% NAV折让），具备一定安全边际。在岸开发商估值（0.5X P/B, 14% NAV折让）较历史底部有溢价，但绝对水平仍低。

：北京和上海实施细则的实际执行力度和节奏存在不确定性，可能影响市场信心恢复。 ：新房和二手房成交量均大幅回落，若9月全月及四季度延续下行趋势，开发商现金流压力将进一步加大。 ：高盛追踪器显示竣工和新开工同比降幅均在20%多，将拖累上下游产业链（建材、家居、家电等）需求。 ：经纪人价格预期边际改善但卖家预期仍弱，可能导致二手房挂牌价格博弈加剧，影响成交节奏。 ：中国宏观经济恢复不及预期可能进一步压制购房需求和资产价格预期。 ：报告中提到的Buy评级个股（中海宏洋、金茂）仍受行业系统性风险影响，股价表现可能持续波动。

总体总结

主题正文

1. 高盛预计百强开发商9月合同销售额同比下降13%，竣工和新开工同比降幅均达20%多。
2. 不过二手房新增挂牌量环比下降22%（大于去年9月季节性降幅），经纪人价格预期指数略有改善。
3. ：北京和上海于9月24日和28日分别公布8月28日改革的市级实施细则，核心包括土地款分期免息、购房定金限额、预售制适用条件明确以及按揭资金更严格监管等。
4. 重点从"新增土地供应"转向"盘活存量土地、获取长期运营收益"，包括将新增建设用地指标与人口增长挂钩、增加规划和用地灵活性、调整土地款支付节奏等。
5. ：基于300城土地成交和全国水泥发货比数据，9月新开工同比降幅预计在20%多（vs. NBS/GSe 8月数据-31%/降幅20%多）。
6. ：7月至9月MTD新房+二手房GTV预计同比+6%（新房-8%/二手房+11%），高于互联网团队对3Q26E的+1%预测（新房持平/二手房+1%）。
7. ：经纪人价格预期边际改善但卖家预期仍弱，可能导致二手房挂牌价格博弈加剧，影响成交节奏。
8. ：报告中提到的Buy评级个股（中海宏洋、金茂）仍受行业系统性风险影响，股价表现可能持续波动。