- 1）国务院宣布将研究稳定房地产市场的政策，但未公布具体措施，预计主要方向为按揭补贴和土地供应控制；2）政策目的更多是提振消费而非单纯刺激购房量，一线城市已现
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- 1）国务院宣布将研究稳定房地产市场的政策，但未公布具体措施，预计主要方向为按揭补贴和土地供应控制；2）政策目的更多是提振消费而非单纯刺激购房量，一线城市已现房价企稳迹象，政府无推出'大规模刺激'的紧迫性；3）上海跟进发布'828'政策地方实施细则，与北京基本一致但存在细微差异（如最高定金比例北京1%vs上海3%），预售资金监管仍偏紧；4）近期市场对政策预期可能保持乐观（至少持续至国庆假期后），但若最终政策力度不及预期，板块可能再度跑输大盘；5）投资偏好：优选华润万象生活、华润置地和贝壳，建议在反弹中卖出困境企业（如万科）。
摩根大通于2026年9月29日发布中国房地产行业报告，聚焦两大政策动态：一是国务院宣布将研究稳定房地产市场的相关政策（但未披露具体细节），二是上海继北京之后发布了"828"政策的地方实施细则。报告认为，短期市场可能对政策预期保持乐观，但若最终政策力度低于预期，板块可能再度跑输大盘。投资策略上，JPM偏好华润万象生活（CR Mixc）、华润置地（CR Land）和贝壳（KE Holdings），建议在反弹中卖出困境企业（如万科）。
一、国务院研究稳定楼市政策
2026年9月28日，国务院在李强总理主持的会议上承诺加大经济政策逆周期调整力度，并明确提出将"研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施"。然而，，政策方向仍有较大不确定性。
JPM认为，。理由是： 一线城市已出现房价企稳迹象，政府推出"大规模刺激"的紧迫性不强； 房价下跌是制约居民消费的主要障碍之一，因此稳定房价是释放消费潜力的前提。
方向具体内容潜在影响
可能给予100bps利率补贴（从3.9%降至2.9%），但设有上限（上海试点上限为5万元/套） 若覆盖所有一手房销售，年补贴规模约440亿元人民币
对库存超过36个月的城市暂停土地出让，18-36个月的城市控制供地 与"828"政策（取消预售制）形成供需双控
降低交易税费 进一步放松公积金贷款 一线城市（预计为深圳）继续放开限购 城中村改造的现金补偿 二、上海发布"828"政策地方实施细则
继北京于9月24日率先发布"828"政策首个地方实施细则后，上海于9月28日跟进。JPM预计更多城市将陆续出台类似文件，且整体方向不会显著偏离北京版本。
比较维度北京上海
不超过1% 不超过3%（仍低于JPM此前预测的5%）
8月28日前取得施工许可证的项目沿用旧规 8月28日后取得土地但出让公告在此前发布的项目，可沿用旧规至2027年底（监管账户新规仍适用）
未特别提及 鼓励通过股权、债券、ABS及REITs融资（因上交所在上海）
30天内支付≥50%，余款2年内结清 30天内支付≥50%，余款通常1年内结清（可延长至2年）
应优先选择 应优先选择
所有预售资金须存入指定账户 所有预售资金须存入指定账户
预售资金监管仍偏紧，按揭款须在才发放； 主办银行制度确立（一家主办银行或银团牵头行提供贷款）； 上海细则与北京基本一致，差异主要在执行细节，整体方向偏紧。 三、投资策略与板块判断
JPM认为市场可能对政策预期保持乐观（至少持续至国庆假期后），但需警惕""风险——若最终政策力度不及市场预期，板块可能再度跑输大盘。
截至2026年9月28日收盘： ：2026年P/E约9.8倍，2027年约7.4倍，股息率3.1%； ：2026年P/E约13.1倍，2027年约12.3倍，股息率6.6%； 多数开发商股价较历史高点回撤幅度在-35%至-99%之间，困境企业（如世茂、融创）跌幅最深。
股票代码评级JPM目标价（港元）收盘价（港元） 华润万象生活 1209.HK OW（增持） 49.00 38.08 中国海外发展 0688.HK OW（增持） 16.00 12.89 华润置地 1109.HK OW（增持） 40.00 29.46 万科H股 2202.HK UW（减持） 1.60 2.53
JPM对覆盖的中国房地产板块主要观点： ：华润万象生活（物业管理）、中国海外发展、华润置地、保利物业、绿城服务——均为国企背景，财务稳健，受益于行业整合； ：龙湖集团、新城集团、碧桂园服务——面临结构性挑战； ：万科H股、碧桂园、融创中国、世茂集团——困境企业，建议在反弹中卖出。 整体而言，JPM倾向于选择，回避高杠杆民营房企。
：若国务院和地方出台的具体政策低于市场预期，板块情绪可能迅速转弱； ："828"政策取消预售制可能加剧开发商资金链压力，短期内供给或出现波动； ：尽管一线城市出现企稳信号，但若需求未能持续复苏，房价仍有进一步下行可能； ：万科、碧桂园、融创等困境企业仍面临债务展期和资产减值风险； ：消费和就业数据若持续疲软，购房观望情绪可能延续； ：政策预期已部分price-in，实际落地后可能出现获利了结。
总体总结
主题正文
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- 1）国务院宣布将研究稳定房地产市场的政策，但未公布具体措施，预计主要方向为按揭补贴和土地供应控制；
- 3）上海跟进发布'828'政策地方实施细则，与北京基本一致但存在细微差异（如最高定金比例北京1%vs上海3%），预售资金监管仍偏紧；
- 4）近期市场对政策预期可能保持乐观（至少持续至国庆假期后），但若最终政策力度不及预期，板块可能再度跑输大盘；
- 5）投资偏好：优选华润万象生活、华润置地和贝壳，建议在反弹中卖出困境企业（如万科）。
- 摩根大通于2026年9月29日发布中国房地产行业报告，聚焦两大政策动态：一是国务院宣布将研究稳定房地产市场的相关政策（但未披露具体细节），二是上海继北京之后发布了"828"政策的地方实施细则。
- 投资策略上，JPM偏好华润万象生活（CR Mixc）、华润置地（CR Land）和贝壳（KE Holdings），建议在反弹中卖出困境企业（如万科）。
- 2026年9月28日，国务院在李强总理主持的会议上承诺加大经济政策逆周期调整力度，并明确提出将"研究出台稳定房地产市场、促进就业增收等政策措施"。
- JPM认为市场可能对政策预期保持乐观（至少持续至国庆假期后），但需警惕""风险——若最终政策力度不及市场预期，板块可能再度跑输大盘。