- 北京于2026年9月24日公布预售模式变更实施细则，相比此前武汉的政策更为严格。该政策对一线城市具有示范效应，对开发商在一线城市土地储备策略产生重要影响。在
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- 北京于2026年9月24日公布预售模式变更实施细则，相比此前武汉的政策更为严格。该政策对一线城市具有示范效应，对开发商在一线城市土地储备策略产生重要影响。在假设房价和地价不变的情况下，北京项目IRR预计从旧预售模式下的14.5%下降至10.1%，可能导致北京土地市场和新房开工降温。对贝壳（KE Holdings）构成利好，因需求可能溢出至二手房交易；对中海地产（COLI）构成利空，因北京占其2026年上半年合同销售额的18%。
AB（AllianceBernstein）于2026年9月25日发布关于北京预售政策变化的快评报告。报告核心观点如下： ：北京预售模式变更实施细则比此前武汉的政策更为严格，对开发商的现金流形成更大压力。 ：在房价和地价保持不变的假设下，项目IRR预计从旧预售模式下的，降幅约4.4个百分点。 ：可能导致北京土地市场和新房开工活动降温。 ：对**贝壳（KE Holdings）中海地产（COLI）**偏利空，因北京区域销售占比较高。 ：北京作为一线城市的政策风向标，对其他一线城市的实施细则具有重要参考意义。
一、与武汉政策的对比分析 报告重点对比了北京与武汉两地的预售政策实施细则，认为北京政策，主要体现在三个方面：
：预售资金在项目竣工前不得释放给开发商 ：开发商可通过银行保函提取预售资金 这意味着开发商在北京需要承担更长的资金占用周期，现金流压力更大。
：允许分期支付地价，但要求，剩余50%须在两年内付清 ：首付仅10%，首年内支付40%，两年内支付剩余50% 北京的支付节奏要求开发商前期投入更多自有资金或融资，进一步加大资金压力。
对于2026年8月28日前已获得土地的项目，仍可在申请适用旧规则的预售许可，给予了一定的政策过渡窗口。 二、北京政策对开发商IRR的影响 指标旧预售模式新预售模式（北京）变化 项目IRR 14.5% 10.1%
在房价和地价均保持不变的中性假设下，IRR的显著下降将削弱开发商在北京拿地的投资回报率，可能导致： ：开发商在北京拿地意愿下降，土地溢价率可能走低 ：开发商可能推迟或缩减新项目开工，以控制现金流风险 三、对相关公司的影响
新房供给受到抑制后，部分购房需求可能转向二手房市场 贝壳作为二手房交易平台，有望受益于需求溢出效应 二手房交易量的提升可能部分对冲新房市场降温的负面影响
2026年上半年北京占其合同销售额的 北京区域市场降温将直接影响其销售业绩 作为开发商，IRR下降直接压缩盈利空间
本报告为事件点评类快评（First Read），未给出具体的目标价或评级调整建议。但报告传递的信号暗示： 开发商在一线城市的土地储备策略将面临调整压力，尤其是那些在北京等核心城市有较多土储的开发商将面临估值重估风险 二手房中介平台型公司（如贝壳）可能获得相对估值溢价 投资者应关注后续其他一线城市（上海、广州、深圳）的政策跟进情况
：各地实施细则在执行层面可能存在差异，实际影响可能与报告预期有偏差 ：房价大幅下跌可能进一步压缩IRR，使开发商面临项目亏损风险 ：若其他一线城市推出类似甚至更严格的政策，对开发商的影响将更为广泛 ：若同期融资环境收紧，开发商面临的资金压力将被进一步放大 ：购房者可能因预期房价下跌而持币观望，导致二手房市场也未能受益 ：整体经济下行可能抑制购房需求，使政策影响被宏观因素所主导
总体总结
主题正文
- 该政策对一线城市具有示范效应，对开发商在一线城市土地储备策略产生重要影响。
- 在假设房价和地价不变的情况下，北京项目IRR预计从旧预售模式下的14.5%下降至10.1%，可能导致北京土地市场和新房开工降温。
- ：在房价和地价保持不变的假设下，项目IRR预计从旧预售模式下的，降幅约4.4个百分点。
- 报告重点对比了北京与武汉两地的预售政策实施细则，认为北京政策，主要体现在三个方面：
- 在房价和地价均保持不变的中性假设下，IRR的显著下降将削弱开发商在北京拿地的投资回报率，可能导致：
- 本报告为事件点评类快评（First Read），未给出具体的目标价或评级调整建议。
- 开发商在一线城市的土地储备策略将面临调整压力，尤其是那些在北京等核心城市有较多土储的开发商将面临估值重估风险
- 投资者应关注后续其他一线城市（上海、广州、深圳）的政策跟进情况