- 北京成为首个发布"828"预售制取消政策地方实施细则的主要城市。政策方向基本符合预期：允许开发商分期支付土地出让金（30天内付50%以上，余款两年内免息支付

• 序号：068
• 星球链接：打开网页
• 附件：图片 0，音频 0，文档 0
• 音频文件：无音频

图片

无图片

正文

• 北京成为首个发布"828"预售制取消政策地方实施细则的主要城市。政策方向基本符合预期：允许开发商分期支付土地出让金（30天内付50%以上，余款两年内免息支付），允许部分存量未开发项目沿用旧预售规则。但按揭放款时机仍严格绑定"竣工备案"（而非预售许可证），这意味着开发商现金回收将延迟12个月以上，开发商现金流压力较大。现房销售项目定金上限仅为1%，低于此前预期。短期内板块在国庆节前可能保持韧性（期待新政策如按揭补贴），但若无新政或力度不及预期，板块可能再度跑输大盘。真正的板块重估时机需看到房价企稳（不仅是上海）和利润率回升，预计要到2027年。首选标的：华润万象生活、华润置地、贝壳（覆盖标的）；建议在反弹中卖出困境企业（如万科）。

JPMorgan于2026年9月25日发布的中国房地产行业研报聚焦于北京率先发布的"828"政策地方实施细则。该政策由住建部、央行和证监会于8月28日联合宣布，旨在逐步取消商品房预售制度。北京的细则为后续其他城市提供了模板。 ： 政策方向基本符合预期，但对开发商的现金流冲击比市场预想的更严格 短期：板块在国庆节前可能保持韧性，但若无新政刺激，国庆后可能再度跑输 中期：板块真正重估需等到2027年，需观察房价企稳和利润率回升 首选标的：华润万象生活（CR Mixc）、华润置地（CR Land）、贝壳（KE Holdings） 建议卖出困境企业（如万科）

一、对开发商有利的缓解措施

1. 土地出让金可分期支付 新获取土地的项目，开发商需在合同签订后30天内支付不低于50%的土地出让金，余款可在两年内免息支付。JPMorgan估算，这将使项目IRR从，但仍低于此前**mid-teens（约15%）**的水平。
2. 存量未开发项目可沿用旧预售规则 对于2026年8月28日前已取得土地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新政策，但如果区政府确认能按时交付并报市级部门备案，。但预售资金监管更为严格。 二、仍然严格的规则
3. 按揭放款时机仍绑定"竣工备案"（最关键问题） 这是JPMorgan此前最为担忧的核心问题，新规执行严格： ：以项目取得预售许可证的日期为准（而非施工许可证） ：对于2026年8月28日后取得预售许可证的项目，按揭贷款只能在竣工备案后才能发放 ：考虑到按揭通常占预售款的，这意味着开发商现金回收将延迟 ：对于已取得施工许可证但尚未取得预售许可证的项目，预售条件可沿用旧规则，但按揭放款仍须遵守新规
4. 现房销售定金上限仅为1% 现房销售项目在取得施工许可证后，可签订购房定金合同，但定金。这远低于JPMorgan此前预期的5%以下，对开发商现金流支持有限。 三、仍存在的不确定性问题
5. 监管账户资金支取规则不明确 文件未明确说明新项目是否可按建设进度从监管账户提取资金。虽然提到了"在途项目"的安排中允许按建设节点支取，但新项目的相关规则不够清晰。
6. "竣工备案"的定义可能存在弹性 地方政府可能通过灵活定义"竣工"来缓解影响： 例如将项目拆分为更小的分期 不要求"精装修完成"作为竣工标准 如果放宽定义，"竣工"时间可能早于JPMorgan目前假设的 四、板块前景展望 短期（国庆节前） 历史上9月底是政策窗口期，市场期待新政策支持（如按揭补贴） 板块可能保持韧性 中期 若无新政策或政策力度不及预期，板块可能再度跑输 真正重估时机需等到 重估条件：房价企稳（不仅是上海）和利润率回升 五、估值与投资建议 JPMorgan维持板块内以下标的评级： 公司代码评级目标价（HK$）现价（HK$）隐含涨幅 华润万象生活 1209.HK

49.00 37.80 +30% 华润置地 1109.HK

40.00 29.06 +38% 中国海外发展 0688.HK

16.00 12.58 +27% 万科H 2202.HK

1.60 2.55 -37% 碧桂园 2007.HK

0.10 0.19 -47% ： ：华润万象生活、华润置地、贝壳 ：万科（在反弹中卖出） 整体优于民企开发商

：若地方城市在细则执行上比北京更严格，或"竣工备案"定义不被放宽，开发商现金流压力将进一步加大 ：房价企稳信号若仅局限于上海等个别城市，板块重估时点可能进一步推迟至2027年之后 ：按揭放款延迟12个月以上可能导致部分高杠杆民营开发商面临流动性危机 ：若国庆前后无新政策（如按揭补贴）出台，板块可能在节后跑输大盘 ：尽管有分期付款等缓解措施，但整体预售制取消仍可能压低开发商的ROE和项目IRR水平，影响长期估值 ：万科等困境企业的债务问题和经营风险尚未完全释放，投资此类标的需谨慎

总体总结

主题正文

1. 政策方向基本符合预期：允许开发商分期支付土地出让金（30天内付50%以上，余款两年内免息支付），允许部分存量未开发项目沿用旧预售规则。
2. 但按揭放款时机仍严格绑定"竣工备案"（而非预售许可证），这意味着开发商现金回收将延迟12个月以上，开发商现金流压力较大。
3. 真正的板块重估时机需看到房价企稳（不仅是上海）和利润率回升，预计要到2027年。
4. JPMorgan于2026年9月25日发布的中国房地产行业研报聚焦于北京率先发布的"828"政策地方实施细则。
5. 中期：板块真正重估需等到2027年，需观察房价企稳和利润率回升
6. 对于2026年8月28日前已取得土地使用权但尚未取得建设工程规划许可证的项目，原则上执行新政策，但如果区政府确认能按时交付并报市级部门备案，。
7. ：尽管有分期付款等缓解措施，但整体预售制取消仍可能压低开发商的ROE和项目IRR水平，影响长期估值
8. ：万科等困境企业的债务问题和经营风险尚未完全释放，投资此类标的需谨慎