首发公众号：思维纪要社 📝核心结论：2026 年第 38 周（截至 9 月 21 日），中国新房及二手房成交量环比分别录得 + 19% 及 + 28% 的增长，
- 序号：227
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
首发公众号：思维纪要社 📝核心结论：2026 年第 38 周（截至 9 月 21 日），中国新房及二手房成交量环比分别录得 + 19% 及 + 28% 的增长，主要受传统 “金九” 季节性因素驱动。然而，高盛（Goldman Sachs）预计，百强开发商 9 月合约销售额将同比下滑 12%（8 月为 - 4%），去化周期维持在 26.4 个月的相对高位，行业基本面仍处于筑底阶段。 📜政策动态：预售资金监管趋严，公积金提取范围扩大。 📋1）中央层面：9 月 18 日，住建部（MOHURD）重申落实 “项目公司、主办行、现房销售” 制度，强调新项目应优先推行现房销售，并强化预售资金监管，与 8 月 28 日的改革方案保持一致。 🏙️2）地方层面：南京与成都于 9 月 20 日宣布，允许符合条件的家庭提取住房公积金（HPF）用于房屋装修（最高 15 万元人民币）及支付物业费（每年最高 5000 元 / 3600 元），分别于 9 月 20 日及 10 月 20 日生效。武汉与天津亦于 9 月 15 日就扩大公积金提取范围启动公众咨询。 📊市场表现：季节性放量不改同比疲软，二手房表现优于新房。 🏠1）新房市场：第 38 周约 75 城新房成交面积（GFA）环比 + 19%，同比 - 1%；年初至今（YTD）平均成交面积同比 - 11%，较 2024/2023 年同期分别 - 17%/-37%。尽管成交量环比改善，但新房搜索活跃度环比微降 0.7%，反映需求端动能仍显不足。 🏡2）二手房市场：第 38 周约 20 城二手房成交面积环比 + 28%，同比 + 23%；YTD 平均成交面积同比 + 2%，较 2024/2023 年同期分别 + 15%/+14%。然而，领先指标释放谨慎信号：二手房认购量及带看量环比分别下滑 7% 及 10%，且二手房新增挂牌量基本持平。 🗓️3）9 月至今（MTD）：新房中位数成交面积环比 + 4%，同比 - 16%；二手房中位数成交面积环比 + 6%，同比 + 5%。 💹4）价格预期：中原地产经理人指数（CSI，反映房价看涨预期，>50 为看涨）环比 - 2.7 个百分点，同比 + 2.0 个百分点；中原业主报价指数（CAI，反映挂牌价）环比 - 0.3 个百分点，同比 - 5.5 个百分点，显示业主与经纪人的涨价预期均边际降温。 📦库存与去化：库存微增，去化周期小幅回落。 📌第 38 周约 20 城库存余额环比 + 0.3%，较 2025 年末 - 7.6%；库存去化月数（基于 12 个月滚动均值）为 26.4 个月，环比 - 0.5%，较 2025 年末 - 5.6%，略低于 2026 年 7 月 / 8 月的平均水平（27.1/27.2 个月）， 📉前瞻指标：竣工与开工同比降幅维持高位。 🏗️1）竣工面积：高盛中国房地产竣工（GSPC）追踪指标显示，基于浮法玻璃供需模型推算，9 月竣工面积同比降幅约为 “高二十区间” 百分比（high-twenties%，即 27%-29%），2026 年全年（FY26E）预计同比 - 15%。作为对照，国家统计局（NBS）及高盛估算（GSe）的 8 月竣工面积同比降幅分别为 - 28% 及 “高十区间” 百分比（high-teens%，即 17%-19%）。 🚧2）新开工面积：基于 300 城土地成交趋势及全国水泥出货率（环比 + 2.4 个百分点至 48.1%），预计 9 月新开工面积同比降幅同样为 “高二十区间” 百分比，与 8 月（NBS/GSe 分别为 - 31%/ 高二十区间）基本持平。 📱贝壳（BEKE）GTV 追踪：三季度新房及二手房 GTV 预计同比微增。 💰7 月至 9 月至今（MTD），贝壳新房及二手房总交易额（GTV）预计同比 + 6%（新房 - 8%/ 二手房 + 11%）。高盛互联网团队对 2026 年三季度（3Q26E）的 GTV 同比增速预估为 + 1%（新房持平 / 二手房 + 1%）。 📈估值与股价表现：内房股领涨，估值仍处历史低位。 📈1）股价表现：第 38 周，高盛覆盖的 “较强信用央企开发商” 股价平均环比 + 4%，其中保利发展（600048.SS，中性）及招商蛇口（CMSK，001979.SZ，中性）表现突出，分别环比 + 12%/+9%；其他开发商平均环比 + 10%。离岸 / 在岸覆盖标的股价平均环比 + 3%/+14%（对比 MSCI 中国指数持平 / 沪深 300 指数 + 1%）。 💵2）估值水平：离岸覆盖开发商当前平均较 2026 年末预期净资产价值（NAV）折让 41%，对应 2026 年预期市净率（P/B）为 0.4 倍；在岸覆盖开发商平均较 2026 年末预期 NAV 折让 13%，对应 2026 年预期 P/B 为 0.5 倍。 💡投资启示： 📝尽管第 38 周成交量环比改善印证了季节性规律，但领先指标（搜索量、带看量、认购量及价格预期）的同步走弱，表明行业实质性复苏仍需等待。高盛认为，
总体总结
主题正文
- 📝核心结论：2026 年第 38 周（截至 9 月 21 日），中国新房及二手房成交量环比分别录得 + 19% 及 + 28% 的增长，主要受传统 “金九” 季节性因素驱动。
- 然而，高盛（Goldman Sachs）预计，百强开发商 9 月合约销售额将同比下滑 12%（8 月为 - 4%），去化周期维持在 26.4 个月的相对高位，行业基本面仍处于筑底阶段。
- 📋1）中央层面：9 月 18 日，住建部（MOHURD）重申落实 “项目公司、主办行、现房销售” 制度，强调新项目应优先推行现房销售，并强化预售资金监管，与 8 月 28 日的改革方案保持一致。
- 🏙️2）地方层面：南京与成都于 9 月 20 日宣布，允许符合条件的家庭提取住房公积金（HPF）用于房屋装修（最高 15 万元人民币）及支付物业费（每年最高 5000 元 / 3600 元），分别于 9 月 20 日及 10 月 20 日生效。
- 🏗️1）竣工面积：高盛中国房地产竣工（GSPC）追踪指标显示，基于浮法玻璃供需模型推算，9 月竣工面积同比降幅约为 “高二十区间” 百分比（high-twenties%，即 27%-29%），2026 年全年（FY26E）预计同比 - 15%。
- 🚧2）新开工面积：基于 300 城土地成交趋势及全国水泥出货率（环比 + 2.4 个百分点至 48.1%），预计 9 月新开工面积同比降幅同样为 “高二十区间” 百分比，与 8 月（NBS/GSe 分别为 - 31%/ 高二十区间）基本持平。
- 📈1）股价表现：第 38 周，高盛覆盖的 “较强信用央企开发商” 股价平均环比 + 4%，其中保利发展（600048.SS，中性）及招商蛇口（CMSK，001979.SZ，中性）表现突出，分别环比 + 12%/+9%；
- 📝尽管第 38 周成交量环比改善印证了季节性规律，但领先指标（搜索量、带看量、认购量及价格预期）的同步走弱，表明行业实质性复苏仍需等待。