- 第38周新房成交环比+19%但同比-1%，二手房成交环比+28%、同比+23%，环比增长主要反映季节性效应。但二手房带看和认购等先行指标环比回落7%-10%
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- 第38周新房成交环比+19%但同比-1%，二手房成交环比+28%、同比+23%，环比增长主要反映季节性效应。但二手房带看和认购等先行指标环比回落7%-10%，CSI/CAI价格预期指数环比下降，价格上涨预期有所降温。GS预计9月百强房企合同销售额同比下降12%（8月为-4%），竣工及新开工同比降幅约20%-29%。政策端，MOHURD重申现房销售制度改革，公积金提取扩围在多地落地。估值方面，离岸/在岸开发商分别较2026年末预测NAV折让41%/13%，对应0.4X/0.5X 2026E P/B，已接近2008/2011/2014年历史低谷。
高盛（Goldman Sachs）于2026年9月22日发布《》，核心结论是：。预计9月百强房企合同销售同比下降12%（较8月的-4%进一步恶化），竣工和新开工面积同比降幅均高达20%-29%。
一、市场成交量数据
第38周成交面积环比+19%，同比-1% 9月MTD环比+4%，同比-16% YTD累计同比-11%，较2024年/2023年水平分别下降17%/37% 新房搜索活动环比微跌0.7%
第38周成交面积环比+28%，同比+23% 9月MTD环比+6%，同比+5% YTD累计同比+2%，较2024年/2023年水平分别增长15%/14%
二手房挂牌量环比基本持平 二、价格预期与库存 环比下降2.7个百分点，同比上升2.0个百分点 环比下降0.3个百分点，同比下降5.5个百分点 两个指数均高于荣枯线50但环比走低，表明
库存总量环比+0.3%，较2025年末下降7.6% 库存月数26.4个月（8月平均27.2个月），环比小幅改善 三、政策更新 ，强调新建项目应优先实行现房销售，加强预售资金监管，与8月28日改革一揽子方案一致
南京/成都于9月20日宣布，符合条件家庭可提取最高15万元用于房屋装修，每年另可提取5000元/3600元用于物业费 武汉/天津于9月15日启动类似政策的公开征求意见 四、宏观指标预测 指标9月GS预测8月实际（NBS/GSe） 百强房企合同销售 -12% yoy -4% 竣工面积（GSPC） -20%~-29% yoy -28% / 高十位数% 新开工面积 -20%~-29% yoy -31% / 高二十位数% 贝壳GTV +6% yoy（新房-8%/二手房+11%） — 五、估值水平
覆盖的较强国企开发商：平均+4% wow（保利+12%、招商蛇口+9%领涨） 其他开发商：平均+10% wow 离岸开发商平均+3%（vs MSCI中国持平） A股开发商平均+14%（vs CSI300 +1%）
板块当前折让/NAV当前P/B2008H22011H22014H1 离岸 -41% / 0.4X -39%/0.7X -73%/0.9X -58%/0.9X A股 -13% / 0.5X -67%/1.6X -64%/1.5X -61%/1.2X
报告中覆盖的主要开发商评级： 中性（Neutral），周涨幅+12% 中性（Neutral），周涨幅+9% 整体板块估值已进入历史低谷区间（离岸0.4X P/B，A股0.5X P/B），但短期销售基本面仍在恶化通道中（9月百强销售预计同比-12%）。高盛对覆盖标的普遍维持中性评级，反映出"估值已便宜但缺乏向上催化"的判断。
9月百强房企合同销售预计同比-12%，较8月的-4%进一步恶化，且先行指标（带看、认购）环比下降预示后续可能继续走弱 GSPC追踪器显示9月竣工面积同比降幅高达20%-29%，新开工降幅同样在20%-29%区间，对建材、家居等下游产业链形成持续拖累 CSI/CAI价格指数环比下降，市场对房价上涨的信心有所消退，可能形成量价齐跌的负反馈循环 公积金提取扩围和现房销售制度改革对需求拉动作用有限，市场仍在等待更大力度的需求侧刺激政策 7月-9月MTD贝壳新房GTV预计同比-8%，反映新房渠道端竞争压力加大 当前0.4X/0.5X P/B虽然接近2008/2011/2014年低谷，但宏观环境（人口、城镇化趋势）与以往周期存在根本差异，估值修复路径可能更加漫长
总体总结
主题正文
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- 第38周新房成交环比+19%但同比-1%，二手房成交环比+28%、同比+23%，环比增长主要反映季节性效应。
- 但二手房带看和认购等先行指标环比回落7%-10%，CSI/CAI价格预期指数环比下降，价格上涨预期有所降温。
- GS预计9月百强房企合同销售额同比下降12%（8月为-4%），竣工及新开工同比降幅约20%-29%。
- 高盛（Goldman Sachs）于2026年9月22日发布《》，核心结论是：。
- 预计9月百强房企合同销售同比下降12%（较8月的-4%进一步恶化），竣工和新开工面积同比降幅均高达20%-29%。
- 整体板块估值已进入历史低谷区间（离岸0.4X P/B，A股0.5X P/B），但短期销售基本面仍在恶化通道中（9月百强销售预计同比-12%）。
- 9月百强房企合同销售预计同比-12%，较8月的-4%进一步恶化，且先行指标（带看、认购）环比下降预示后续可能继续走弱
- CSI/CAI价格指数环比下降，市场对房价上涨的信心有所消退，可能形成量价齐跌的负反馈循环