- 高盛邀请丁祖昱博士就中国房地产市场进行深度交流。核心观点包括：1）市场供应方面，短期因开发商赶在828新政策前抢预售许可，供应保持平衡，但2027年3月起将
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- 高盛邀请丁祖昱博士就中国房地产市场进行深度交流。核心观点包括：1）市场供应方面，短期因开发商赶在828新政策前抢预售许可，供应保持平衡，但2027年3月起将出现12-18个月的显著供应缺口，预计2030年市场实现量价企稳；2）需求方面，4Q26销售旺季一手成交有望同比回升，二手市场更为活跃；3）开发商方面，需调整商业模式适应延长现金流周期，大型房企和融资困难的民企压力最大，中型国企和强地方房企将受益；4）地方政府方面，土地出让短期将大幅收缩，尤其低线城市，银行执行严格限制了地方政策空间，一线与低线城市分化将加剧；5）房产税在2030年前推出的可能性较低。
高盛于2026年9月17日举办中国房地产专家电话系列第三期，邀请易居研究院、上海普瑞数字智能科技创始人丁祖昱博士分享对"828新政"后中国房地产市场的看法。报告核心围绕展开，涵盖市场供应、开发商格局重塑及地方政府应对三个维度。 报告的核心判断可归纳为以下几点： ，标志着中国房地产从旧模式（高周转预售）向新模式（现房销售/封顶预售）根本性转变，恒大判决（8月21日）标志着旧时代的终结。 ，2027年3月起将出现12-18个月的显著供应缺口，2030年市场有望实现量价企稳。 ：大型房企和困难民企承压，中型国企和强地方房企成为受益者。 ，需等待市场企稳后再行考量。
一、对房地产市场的影响
- 供给侧：三阶段演变路径 阶段时间区间特征 短期 当前至2027年春节前 供应保持平衡，甚至因开发商抢办预售许可而略有增加 中期 2027年3月至2028年9月 显著供应短缺，缺口持续12-18个月 长期 两年以后 供应逐步适应新节奏并趋于稳定 短缺的主要原因包括：新拿地项目须封顶才能预售或须现房销售；预售资金被锁定监管账户，按揭贷款须封顶后才发放——开发商失去赶工预售的动力。
- 需求侧：金九银十仍可期，中期二手房将部分对冲 ：一手市场稳定，同比有望显著回升，传统"金九银十"销售旺季效应仍在；但部分购房者持观望态度，等待现房降低交付风险。 ：在新房供应真空期，二手房交易将活跃，部分弥补一手房缺口，但能否完全对冲仍存不确定性。
- 房产税时机判断 丁博士认为2030年前推出房产税的可能性较低，推出需满足以下条件： 房地产固定资产投资增速从当前低于-20%回升至接近0%同比； 一手房销售增速从当前低于-10%回升至接近0%同比； 二手房市场和均价走势趋于稳定。 二、对开发商的影响
- 商业模式调整方向 ：因现金流周期不可避免地延长，"十五五"期间房企投资和销售目标普遍需要调降。 ：18层以下/11层以下建筑工期可压缩至约18/12个月。 ：营销职能被弱化并后置，市场研究和产品开发重要性显著提升并前置。
- 承压最大的两类玩家 ：现金流压力最为显著，被迫进一步缩减运营规模。 ：牵头银行机制持续向国企倾斜，仅靠项目制管理难以获得贷款，若未能与国企合作获取开发贷，可能退出行业。
- 受益方 ：规模适中且具国资背景，过去未追求激进扩张，在大型国企放缓拿地、弱民企退出的竞争环境中获得相对优势。 ：在低线城市，具备扎实开发能力的地方房企有望建立区域优势，市场份额可能超过20%。
- 存量库存化解 丁博士认为政府回购等非市场化方式因财政约束不可行，存量库存只能缓慢消化，周期长达。 三、对地方政府与土地市场的影响
- 土地出让短期大幅收缩 土地出让金短期将大幅下降，尤其低线城市更为明显，预计2027年3月左右趋于稳定。
- 地方政策空间有限 银行执行严格（资金闭环管理、按项目封顶后才放款），地方政策对冲手段受限。丁博士以为范例： 土地出让金分期缴纳； 实施； 将"竣工"定义为而非全装修后交付，从而缩短开发商现金周转周期。
- 城市分化加剧 ：若地价从当前溢价20%以上回落10-20%，将轻松重获市场吸引力。 ：面临更大财政压力，城投平台（LGFV）购地模式难以为继。
报告本身为专家电话会纪要性质的行业研究，未直接给出具体个股评级。但附图展示了中国开发商的估值对比表（基于Datastream数据），涵盖高盛覆盖房企的估值情况。从报告内容来看，高盛对行业的结构性分化持以下隐含判断： ：中型国企、强地方房企（受益于竞争格局改善）。 ：大型房企（面临缩规模压力）、融资困难民企（可能退出行业）。 ：关注"金九银十"4Q销售旺季的同比修复行情作为短期催化。
：若地方政策对冲力度超预期（如放松银行执行口径），可能改变供需节奏判断。 ：购房者观望情绪若持续加重，可能使4Q销售旺季效应弱于预期。 ：现金流压力下大型房企或困难民企可能出现违约事件，引发行业系统性风险。 ：低线城市土地出让大幅收缩叠加城投购地不可持续，地方财政压力可能传导至城投平台信用风险。 ：虽然丁博士判断2030年前推出概率低，但政策窗口可能受房地产市场恢复速度影响而提前或推后。 ：中期二手房交易活跃度能否充分弥补一手房缺口存在不确定性。
总体总结
主题正文
- 核心观点包括：1）市场供应方面，短期因开发商赶在828新政策前抢预售许可，供应保持平衡，但2027年3月起将出现12-18个月的显著供应缺口，预计2030年市场实现量价企稳；
- 高盛于2026年9月17日举办中国房地产专家电话系列第三期，邀请易居研究院、上海普瑞数字智能科技创始人丁祖昱博士分享对"828新政"后中国房地产市场的看法。
- ，标志着中国房地产从旧模式（高周转预售）向新模式（现房销售/封顶预售）根本性转变，恒大判决（8月21日）标志着旧时代的终结。
- 房地产固定资产投资增速从当前低于-20%回升至接近0%同比；
- 土地出让金短期将大幅下降，尤其低线城市更为明显，预计2027年3月左右趋于稳定。
- ：关注"金九银十"4Q销售旺季的同比修复行情作为短期催化。
- ：低线城市土地出让大幅收缩叠加城投购地不可持续，地方财政压力可能传导至城投平台信用风险。
- ：虽然丁博士判断2030年前推出概率低，但政策窗口可能受房地产市场恢复速度影响而提前或推后。