- 国家统计局首次官方发布二手房交易数据，标志着政策关注点从传统以新房为中心（主要反映新投资活动）转向更均衡地关注一二级市场及新型发展模式。8M26二手房登记面

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• 国家统计局首次官方发布二手房交易数据，标志着政策关注点从传统以新房为中心（主要反映新投资活动）转向更均衡地关注一二级市场及新型发展模式。8M26二手房登记面积同比增长11%至5.49亿平方米，超过新房销售面积的4.99亿平方米，二手房占总交易面积比例达52.4%，反映总房产需求相对稳定。总交易量（一手+二手）为10.48亿平方米，同比下降1.5%。Citi对中国房地产板块H股估值平均较NAV折让65%，A股平均折让54%，估值仍处历史低位。

花旗（Citi）于2026年9月16日发布中国房地产行业报告，重点解读统计局首次公布的二手房交易数据。报告核心观点如下： ：国家统计局首次将二手房交易数据纳入官方月度统计发布，标志着房地产政策关注点从传统以新房投资活动为中心的单一框架，转向。 ：8M26（2026年前8个月）全国二手房登记面积达 ，同比增长 ，首次超过同期新房销售面积的 。二手房占总交易面积比例高达 。 ：一手房与二手房合计交易量为 ，同比仅下降 ，远好于新房销售单维度数据的下滑幅度（-7%）。 ：H股房企平均较NAV折让 ，A股房企平均折让 ，板块估值持续位于历史低位。

一、NBS数据发布的政策意义 长期以来，统计局发布的房地产月度数据以新房（primary market）为核心，包括新开工、施工、销售等指标，主要反映房地产开发投资活动。二手房（secondary market）交易数据长期处于统计空白状态，仅有部分城市自行公布。 此次官方首次披露全国层面的二手房登记数据（secondary registration area），数据来源为国家住房与城乡建设部，具有以下几层意义： ：弥补了二手房市场的统计空白，使市场能够更准确地衡量房地产。 ：暗示政府正在从"刺激新房开发"转向"激活存量市场"，与"租购并举""二手房以旧换新"等新型住房发展模式方向一致。 ：官方将二手房数据纳入月度发布，意味着政策制定者将更多地参考存量市场指标。 二、数据解读

1. 总量分析 指标8M26绝对值同比变化 新房销售面积（GFA Sold - Primary） 4.99亿平方米 -7.0% 二手房登记面积（GFA Sold - Secondary） 5.49亿平方米 +11.0%

：若仅看新房数据，市场会得出"房地产持续大幅萎缩"的结论；但纳入二手房后，，说明，下降的主要是新增开发需求，而非居住需求的整体性衰退。 2. 二手房占比突破50% 8M26二手房占总交易面积比例达 ，超过新房。这一结构性变化反映： 中国房地产市场正从转向； 二手房流通加快有助于释放换房链条需求，与"以旧换新"政策方向契合； 部分需求可能因新房交付风险、品质担忧等转向二手房。 3. 历史对比 从报告提供的表格数据可见，自2023年起统计局才开始公布部分二手房数据（2023年7.09亿平方米，2024年7.18亿平方米，2025年7.37亿平方米），8M26已达5.49亿平方米，年化后继续保持增长态势。 4. 高频数据验证 报告援引18个一二三线城市的显示： 2026年9月至今（截至9/13）周均成交24,826套，同比+10.8%，环比+8.4%； 一线城市表现尤为强劲，单周同比+13.2%，月度同比+16.6%； 三四线城市表现最弱，9月月度同比+23.2%但环比-3.6%。 整体来看，二手房市场在2026年呈现态势，且。 三、投资观点与估值分析

1. 板块评级与目标价 Citi对中国房地产板块整体维持谨慎乐观态度，评级分布如下： ：大部分给予"1 - Buy"评级（包括 COLI、CR Land、Longfor、COGO、C&D International 等龙头），仅少数高风险标的（如 Country Garden、CIFI、Vanke、Sunac）给予"3 - Sell"或"3H - High Risk Sell"。 ：龙头如 CMSK、Poly Dev & Holdings、Hangzhou Binjiang 等给予"Buy"评级；Vanke A、Gemdale 给予"Sell"或高风险评级。 ：贝壳（Beike，美股BEKE.N和港股2423.HK）均给予"Buy"评级，理由是直接受益于二手房流通加速。
2. 估值水平 板块平均P/E (FY26E)平均P/B平均NAV折让 H股房企 10.7x 0.4x -65% A股房企 47.6x 0.5x -54% 整体平均 18.9x 0.4x -61% H股房企当前估值仍处于深度折让状态（-65%），相较于NAV具有较高安全边际。
3. 受益方向 Citi的逻辑表明，以下方向在二手房占比提升的趋势中受益： ：贝壳作为二手房交易龙头，直接受益于成交活跃度提升。 ：如 CR Land（华润置地）、COLI（中海地产）、Longfor（龙湖）等。 ：在行业出清后具备逆势扩张能力。

公司代码评级Citi目标价当前价（USD/股）NAV折让 CR Land（华润置地） 1109.HK Buy HK$43.10 HK$28.48 -60% COLI（中海地产） 0688.HK Buy HK$18.30 HK$12.12 -66% Longfor（龙湖） 0960.HK Buy HK$8.80 HK$5.25 -76% C&D International 1908.HK Buy HK$19.00 HK$11.84 -49% COGO（招商局置地） 0081.HK Buy HK$3.10 HK$2.74 -66% Jinmao Group（中国金茂） 0817.HK Buy HK$2.30 HK$1.20 -74% Country Garden（碧桂园） 2007.HK Sell (High Risk) HK$0.16 HK$0.17 -79% Sunac（融创中国） 1918.HK Sell (High Risk) HK$0.60 HK$0.55 -86% Vanke H（万科H） 2202.HK Sell HK$1.55 HK$2.18 -88% Beike（贝壳） BEKE.N / 2423.HK Buy US$26.60 / HK$75.40 US$16.70 / HK$42.82 N/A ： H股房企平均NAV折让 ，处于深度价值区间； 龙头国资房企（CR Land、COLI、Longfor等）兼具安全边际与复苏弹性； 贝壳等中介平台是二手房流通加速的最直接受益标的； 高杠杆民营房企（如碧桂园、融创、万科）面临持续经营风险。

：尽管二手房表现良好，但新房销售仍在持续同比下滑（8M26 -7%），可能进一步拖累开发商现金流和资产负债表。 ：若后续缺乏进一步的购房限制放松或信贷支持，存量市场流动性改善可能放缓。 ：报告数据显示全国房价同比仍为负值（8M26整体-1.0%，住宅-0.1%），房价持续下行可能进一步抑制购房意愿。 ：部分民营房企（如碧桂园、融创、万科）仍面临偿债压力，存在违约或重组风险。 ：若新房持续降价促销，可能传导至二手房市场，导致二手房价格出现补跌，影响成交量进一步增长。 ：国家统计局首次发布二手房数据，未来统计口径和方法可能调整，影响历史可比性。 ：就业与收入预期不稳可能延迟购房决策，特别是改善型需求释放节奏

总体总结

主题正文

1. • 国家统计局首次官方发布二手房交易数据，标志着政策关注点从传统以新房为中心（主要反映新投资活动）转向更均衡地关注一二级市场及新型发展模式。
2. 8M26二手房登记面积同比增长11%至5.49亿平方米，超过新房销售面积的4.99亿平方米，二手房占总交易面积比例达52.4%，反映总房产需求相对稳定。
3. 花旗（Citi）于2026年9月16日发布中国房地产行业报告，重点解读统计局首次公布的二手房交易数据。
4. ：国家统计局首次将二手房交易数据纳入官方月度统计发布，标志着房地产政策关注点从传统以新房投资活动为中心的单一框架，转向。
5. 长期以来，统计局发布的房地产月度数据以新房（primary market）为核心，包括新开工、施工、销售等指标，主要反映房地产开发投资活动。
6. 从报告提供的表格数据可见，自2023年起统计局才开始公布部分二手房数据（2023年7.09亿平方米，2024年7.18亿平方米，2025年7.37亿平方米），8M26已达5.49亿平方米，年化后继续保持增长态势。
7. ：大部分给予"1 - Buy"评级（包括 COLI、CR Land、Longfor、COGO、C&D International 等龙头），仅少数高风险标的（如 Country Garden、CIFI、Vanke、Sunac）给予"3 - Sell"或"3H - High Risk Sell"。
8. ：若新房持续降价促销，可能传导至二手房市场，导致二手房价格出现补跌，影响成交量进一步增长。