- 8月零售销售增长仍然温和，反映消费需求持续疲软。领先商场运营商同店销售增速(SSSG，不含汽车)维持低至中个位数百分比，6月以来增速放缓趋势大致企稳。随着消
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- 8月零售销售增长仍然温和，反映消费需求持续疲软。领先商场运营商同店销售增速(SSSG，不含汽车)维持低至中个位数百分比，6月以来增速放缓趋势大致企稳。随着消费补贴扰动在2H26逐步消退，以及中秋节和国庆黄金周假期临近，预计SSSG趋势将在未来数月有所改善。持续看好华润万象(1209.HK, 超配)，因其强大的市场份额整合能力及约5%的防御性股息收益率。短期内零售销售疲软可能带来股价波动，建议投资者密切关注3Q26运营趋势，任何短期回调均提供有吸引力的加仓机会。
摩根士丹利于2026年9月15日发布关于中国物业管理与服务行业（聚焦购物中心运营商）的更新报告。报告核心观点如下： ：经调整后的线下零售销售（不含汽车）8月同比增长2.6%（7月为+2.2%），增速略有恢复，但仍处于较低水平，反映消费需求持续疲软。 ：6月以来的放缓趋势大致企稳，临近的中秋节和国庆黄金周将成为2H26消费需求恢复的重要试金石。 ：具备强大的市场份额整合能力，约5%股息收益率具有防御性。 ：建议密切跟踪3Q26运营数据，任何回调均为积累筹码的良机。
一、8月零售销售数据解读 指标8M26Aug-26Jul-26 社会消费品零售总额 +1.1% +0.4% +0.6% 线上商品销售 +4.3% +2.2% +3.3%
8月经调整线下零售的恢复程度相当于2019年水平的109%，对应2019-2025年期间1.3%的年复合增长率。线下消费虽较7月略有改善，但整体仍处于温和增长区间。 二、品类表现分化
服装鞋帽纺织：8月-0.5%（7月-1.0%） 体育娱乐：8月-4.8%（7月-10.6%） 家用电器：8月+2.3%（7月-1.9%） 移动通信设备：8月+27.3%（7月+20.4%）
黄金珠宝：8月-17.5%（7月-10.1%），高基数及贵金属需求走弱拖累 餐饮：8月+1.1%（7月+1.4%），增速放缓 家居：8月-7.9%，持续负增长
超市保持稳定，8M26同比+3.8% 百货、专卖店、品牌专卖店、便利店均出现增速放缓 三、领先商场运营商表现 公司8月租金增速7月租金增速8M26租金增速8月SSSG（不含汽车） 华润置地（1109.HK） +6% +7% +11% 稳健 龙湖（0960.HK） +1% +3% +4% 中个位数% 新城（1030.HK） +8% +4% +3% 新开门店驱动
华润置地租金增长持续领先，8M26累计增长达11% 龙湖8月增速放缓部分受去年同期开业前预收费高基数影响 新城受新开门店带动租金增长强劲 1H26零售额表现：华润万象+22%（1490亿元）、华润置地+16%（1280亿元）、龙湖+10%（441亿元）、新城持平（520亿元） 四、行业格局判断 在购物中心市场两极化背景下，。具备品牌力、运营能力和资金优势的龙头将通过收购、托管或轻资产模式扩大管理面积，而中小型运营商将面临更大生存压力。 五、催化剂 ：假日消费将检验2H26潜在消费需求恢复力度 ：2H26补贴扰动逐步消退，市场将更真实反映基本面 ：各商场运营商将陆续披露经营简报
：基于2026E DPS的4.7%股息收益率（100%派息率假设），对应2027E P/E约20倍 ：随着现金回报重要性提升，股息率方法更能捕捉公司价值 ：行业记分卡体系（满分100分） GFA增长前景：18/20 母公司支持：4/5 盈利质量：26/30 服务质量：5/5 盈利能力：16/20 激励机制：3/5 股东回报：14/15
：在两极化市场中持续扩张 ：约5%股息率提供下行保护 ：若消费回暖，购物中心运营商将受益于客流量和租金的双重提升 ：若因零售数据疲软导致股价回调，将提供加仓良机
上行风险 ：宏观政策刺激或居民信心修复带来消费回暖 ：轻资产输出提速
：改善购物中心运营商的资产质量和扩张能力 下行风险 ：市场竞争加剧导致新签项目减少 ：第三方项目利润率较低，拖累整体盈利 ：宏观消费需求持续疲软 ：高端商场客流和租金受冲击 ：报告中提及的估值方法、目标价及评级仅代表摩根士丹利观点，不构成投资建议。投资者应结合自身风险承受能力，并参考多家机构观点综合判断。
总体总结
主题正文
- 随着消费补贴扰动在2H26逐步消退，以及中秋节和国庆黄金周假期临近，预计SSSG趋势将在未来数月有所改善。
- 短期内零售销售疲软可能带来股价波动，建议投资者密切关注3Q26运营趋势，任何短期回调均提供有吸引力的加仓机会。
- ：经调整后的线下零售销售（不含汽车）8月同比增长2.6%（7月为+2.2%），增速略有恢复，但仍处于较低水平，反映消费需求持续疲软。
- 8月经调整线下零售的恢复程度相当于2019年水平的109%，对应2019-2025年期间1.3%的年复合增长率。
- 线下消费虽较7月略有改善，但整体仍处于温和增长区间。
- 1H26零售额表现：华润万象+22%（1490亿元）、华润置地+16%（1280亿元）、龙湖+10%（441亿元）、新城持平（520亿元）
- ：报告中提及的估值方法、目标价及评级仅代表摩根士丹利观点，不构成投资建议。
- 投资者应结合自身风险承受能力，并参考多家机构观点综合判断。