- 报告核心观点：1）8月一二手房价环比跌幅与7月、6月趋势一致（-0.2%/-0.3% mom），一线城市韧性犹在，二手房价连续6个月环比为正；2）全国新房销
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- 报告核心观点：1）8月一二手房价环比跌幅与7月、6月趋势一致（-0.2%/-0.3% mom），一线城市韧性犹在，二手房价连续6个月环比为正；2）全国新房销售量/值同比-15%/-12%，符合预期，但建设活动（新开工/竣工同比-31%/-28%）弱于预期；3）二手房销售同比+2%，挂牌量持续收缩，50城租金连续3个月环比上涨，一线租金连续6个月环比为正；4）受监测国企开发商8月拿地积极，拿地金额占合约销售85%，项目毛利率约27%，81%集中在T1-T2城市；5）展望9月：一二手房价将继续以类似速度下跌，新房销售同比降幅持续，二手房成交量有望环比改善，竣工和新开工同比降幅仍将维持。
高盛于2026年9月15日发布的中国房地产月度追踪报告，对8月房地产市场的价格、销售、建设和土地市场进行了全面跟踪。报告核心结论是：，而建设活动和土地市场表现弱于预期。受监测的国企开发商在8月和9月初的拿地活动依然积极，土地投资质量较高。
一、价格走势：一线韧性延续，整体仍承压 ：8月70城新建商品房价指数环比-0.2%，与7月持平。一/二/三线城市分别为+0.1%/-0.1%/-0.2% mom，一线城市新房价格重回环比正增长（2-6月为正，7月持平后8月再度转正）。 ：8月70城二手房价指数环比-0.3%，同样与7月一致。一/二/三线城市分别为+0.1%/-0.3%/-0.4% mom，一线二手房价格连续6个月环比为正。 ：8月70城中仅8个城市二手房价格环比为正或持平（3月为17城、4月16城、5月13城、6月10城、7月8城），价格企稳的城市数量持续减少，说明市场整体企稳基础仍不牢固。 二、销售表现：符合预期，结构性分化 ：8月全国商品房销售量/值同比-15%/-12%，环比基本持平（弱于8月季节性均值+1%/持平），符合高盛预期。8M26累计同比-12%/-13%。 ：15个主要城市二手房成交量环比-10%，同比+2%，符合高盛预期（MSD%同比改善），其中一线城市同比+6%，8M26累计+1% yoy。 ：100城二手房挂牌量连续3个月环比下降、连续6个月同比下降，一线城市挂牌量环比同比双降，二线及以下基本稳定——供需关系边际改善。 ：50城平均租金连续3个月环比上涨，一线租金连续6个月环比正增长，但增速从7月有所放缓，与去年8月幅度相当。 三、建设活动：弱于预期，拖累明显 ：8月同比-31%，低于高盛高二十几个百分点的降幅预期，8M26累计同比-25%。 ：8月同比-28%，略低于高盛预期，8M26累计同比-24%。 ：8月固定资产投资同比-25%，8M26累计-20%。 ：玻璃价格和库存环比基本持平、水泥出货率45%（8月末43%、去年同期47%）、6-8月土地成交量同比深跌——整个产业链指标均偏弱。 四、土地市场：量缩价升，分化加剧 ：8月土地成交量/值（不含工业用地）同比-28%/+24%，量缩价升态势明显（7月为-18%/-5%）。 ：8月一线城市土地市场表现强劲（+24% yoy by value），9月MTD延续高热度——华润置地以83亿元拿下北京顺义地块，中海以超过9.8万元/㎡楼面价拿下深圳福田地块。 ：8月开发商总资金来源环比-4%、同比-18%，ABS/ABN发行放缓是主因；但8M26同比仍+8%，较2025年全年+4%有所改善。 五、开发商拿地策略：聚焦核心城市 高盛跟踪的6家国企开发商（中海、华润置地、保利、招商蛇口、绿城、金茂）： ：拿地金额/合约销售 = 85%（高位） ：项目层面毛利率约27%，81%集中在一二线城市，70%集中在Top-10城市 ：拿地投资/合约销售 = 37%，毛利率约25% ：占8M26土地成本和项目利润的86%/87%——头部开发商聚焦核心城市的趋势极为明确。 六、9月展望 指标高盛预测 新房价格 一二手继续以类似速度下行，一线复苏动能延续 新房销量/值 中十位数%同比下降 / 低十位数%同比下降 二手房成交量 15大主要城市LSD%同比改善（环比改善） 竣工 高二十几个百分点同比下降 新开工 高二十几个百分点同比下降
本报告为高盛对中国房地产行业的，未针对单一公司给出具体评级或目标价调整。但报告传递的关键投资信号包括： ：国企开发商聚焦核心城市的拿地策略清晰，盈利质量改善（27%的项目毛利率），有助于中长期估值修复。 ： 828政策在各地方政府和银行的落地细节 核心一线（上海、深圳）房价企稳/拐头信号 上海是否全面放开住房限购（HPR） 高线城市二手房挂牌压力缓解及绝对租金/租售比改善 抵押贷款补贴等政策刺激 城市更新在资金/执行支持加速下的推进 ：一线城市高溢价地块频出，叠加8M26开发商资金来源同比+8%，反映优质标的的估值修复已在土地端先行。
：828新政在地方层面的执行力度和速度可能低于市场预期，影响需求端复苏节奏。 ：70城中价格企稳城市数量持续减少（从3月的17城降至8月的8城），若一线城市房价复苏动能放缓，整体房价企稳基础将进一步弱化。 ：新开工和竣工同比降幅持续扩大，可能进一步拖累固定资产投资和上下游产业链（水泥、玻璃、家居等）。 ：虽然挂牌量在收缩，但交易周转速度边际放缓，若需求端无政策刺激持续跟进，挂牌量去化压力可能再度回升。 ：8月开发商资金来源同比-18%，ABS/ABN发行放缓，若融资环境再度收紧，将影响拿地持续性和项目推进。 ：一线城市土地市场强劲（+24% yoy by value）但全国土地成交量同比-28%，弱线城市土地市场持续低迷，可能影响地方政府土地财政和相关城投平台。 ：城市更新项目的资金落实和执行进度仍存在不确定性，对相关受益开发商的业绩贡献可能延后。
总体总结
主题正文
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- 报告核心观点：1）8月一二手房价环比跌幅与7月、6月趋势一致（-0.2%/-0.3% mom），一线城市韧性犹在，二手房价连续6个月环比为正；
- 一/二/三线城市分别为+0.1%/-0.1%/-0.2% mom，一线城市新房价格重回环比正增长（2-6月为正，7月持平后8月再度转正）。
- ：8月70城中仅8个城市二手房价格环比为正或持平（3月为17城、4月16城、5月13城、6月10城、7月8城），价格企稳的城市数量持续减少，说明市场整体企稳基础仍不牢固。
- ：15个主要城市二手房成交量环比-10%，同比+2%，符合高盛预期（MSD%同比改善），其中一线城市同比+6%，8M26累计+1% yoy。
- ：100城二手房挂牌量连续3个月环比下降、连续6个月同比下降，一线城市挂牌量环比同比双降，二线及以下基本稳定——供需关系边际改善。
- ：占8M26土地成本和项目利润的86%/87%——头部开发商聚焦核心城市的趋势极为明确。
- ：国企开发商聚焦核心城市的拿地策略清晰，盈利质量改善（27%的项目毛利率），有助于中长期估值修复。
- ：一线城市土地市场强劲（+24% yoy by value）但全国土地成交量同比-28%，弱线城市土地市场持续低迷，可能影响地方政府土地财政和相关城投平台。