- 8月新建商品房销售进一步走弱（住宅销售金额同比-12%），施工数据同步下滑（新开工同比-31%）。NBS首次公布全国二手房销售量，8M26同比+11%，占全
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- 8月新建商品房销售进一步走弱（住宅销售金额同比-12%），施工数据同步下滑（新开工同比-31%）。NBS首次公布全国二手房销售量，8M26同比+11%，占全国销售总量的52%。70城新房价格环比跌幅小幅收窄至-0.17%，一线城市连续第七个月正增长（+0.12% M/M，上海表现最强）。预计FY26一线城市房价实现软着陆式企稳（上海领先），更广泛企稳或在2027年出现。FY26全国新房销售持续下行，FY27受预售制收紧影响降幅或更大（主要开发商合约销售预计同比降20-30%），二手房销量则将保持5-10%同比增长。在缺乏政策或销售数据超预期的情况下，板块短期料将跑输市场。首选华润万象生活（1209.HK）和贝壳（BEKE）；开发商中建议逢低买入华润置地（1109.HK）。
J.P. Morgan于2026年9月15日发布的中国房地产板块月度数据追踪报告，核心结论如下： ：8月全国住宅销售金额同比降幅由7月的-9%扩大至-12%，相较2018-21年均值仍下滑65%（历史最深）。预计FY26全年新房销售金额同比降10%。 ：8月新开工面积同比-31%（7月为-28%），竣工同比-28%（7月为-20%），房地产投资同比-25%。预计FY27新开工和土地销售或再降约30%。 ：NBS首次公布全国二手房成交量，8M26同比+11%，占全国销售总量的52%，已成为市场主力。 ：70城新房价格环比跌幅小幅收窄，一线城市连续7个月环比正增长，其中上海表现最强（+0.4% M/M），北京仍为拖累（-0.2%）。 ：板块短期料跑输市场，FY27下行压力更大。首选；开发商中看好，建议逢低买入。
一、价格趋势：一线城市软着陆式企稳 70城新房价格 8月环比降幅从7月的-0.18%小幅收窄至-0.17% 一线城市环比由+0.05%加速至+0.12%（连续7个月正增长） ：8月环比+0.4%（月度最高） ：8月环比-0.2% 强二线城市环比由+0.05%转负至-0.04% 70城二手房价格 8月环比降幅由-0.29%扩大至-0.31% 一线城市环比由+0.22%放缓至+0.07%（连续6个月正增长，但增速放缓） 上海（+0.3%）和深圳（+0.1%）正增长，北京转负（-0.1%） 值得关注的是，第三方机构（中原、CREIS）数据显示一线二手房价格跌幅有所扩大，上海仍是唯一保持持平至微正增长的城市 年同比视角 城市新房YTD vs峰值二手房YTD vs峰值 上海 0.0% -11.9% 北京 -9.3% -15.3% 广州 -17.2% -24.0% 深圳 -15.1% -20.0% 上海是四个一线城市中表现最稳健的市场，主要受益于二手房挂牌量持续下降带来的供需改善。 二、销售数据：新房持续走弱，二手房成主力 新房销售 ：4,750亿元，同比-12%（7月为-9%） ：4,900万平米，同比-15% ：销售金额41,780亿元，同比-13% ：20个重点城市新房销售面积同比微增1% 二手房销售（NBS首次公布） ：5.49亿平米，同比+11% ：二手房已占全国销售总量的52%，超越新房成为主导力量 ：预计FY26/FY27将维持5-10%的同比增长 销售展望 FY26全国新房销售金额预计同比-9.7% ：受预售制收紧影响，主要开发商合约销售预计同比下降，降幅将明显扩大 三、施工与投资数据：全面恶化 新开工 8月新开工面积3,200万平米，同比-31%（7月-28%） 1-8月累计2.99亿平米，同比-25% 较4年均值下降78%，创历史最深水平 FY26预计同比-22%， 竣工 8月竣工面积1,900万平米，同比-27%（7月-20%） 1-8月累计2.11亿平米，同比-24% FY26预计同比-20%， 房地产投资（REI） 8月REI 4,970亿元，同比-25%（7月-27%） 1-8月累计47,980亿元，同比-20% FY26预计同比-15%， 土地销售（300城） 8月土地出让金1,240亿元，同比+63%（主要因上月低基数） 1-8月累计7,180亿元，同比-21% FY26预计同比-26% 开发商资金来源 8月开发商到位资金5,150亿元，同比-27%（7月-22%） 1-8月累计同比-21% 同比-43%（降幅扩大） 同比-31% 同比-18% 同比-14% 四、政策影响："828新政"效应 报告中提及"828政策"（即2025年8月28日发布的预售资金监管收紧政策），预计将强制开发商放慢增长以管理现金流，导致： FY27土地销售和新开工预计同比降约30% 竣工和REI预计同比降约20%
板块估值 子板块1FY P/E (x)2FY P/E (x)1FY P/B (x)1FY收益率5D涨幅1M涨幅YTD涨幅较高点 大陆开发商整体 9.0 7.0 0.4 3.2% -4% -13% -5% -57% 央国企开发商 11.3 8.8 0.5 4.1% -3% -14% 4% -47% 民营开发商
0.2
-9% -13% -36% -89% 困境房企
0.2
-9% -8% -41% -96% 物管板块整体 13.1 12.3 3.2 6.6% -2% -1% -8% -51% 央国企背景物管 14.5 13.5 3.7 6.0% -2% -1% -8% -43% J.P. Morgan评级与目标价 首选标的 公司代码评级目标价（HK$）收盘价（HK$）市值（US$B）
1209.HK
49.00 38.32 11.2
1109.HK
40.00 29.30 26.6
0688.HK
16.00 12.31 17.2 雅生活（保利） 6049.HK OW 41.50 27.30 1.9 绿城服务 2869.HK OW 5.50 4.15 1.6 Underweight（看空）标的 公司代码评级目标价（HK$） 中海物业 2669.HK UW 2.90 万科H 2202.HK UW 1.60 碧桂园 2007.HK UW 0.10 融创中国 1918.HK UW 0.30 雅生活（碧桂园服务） 3319.HK UW 1.50 融创服务 1516.HK UW 0.70 估值方法论说明 报告未单独给出各公司目标价的推导细节，但结合各公司1FY P/E（央国企开发商整体9.0x，物管整体13.1x）以及"vs peak"普遍跌幅-47%至-99%，反映出市场对板块的极度悲观情绪已部分反映在估值中 ，具备较强的防御属性
：当前报告隐含的"FY26一线城市软着陆"假设依赖政策持续发力；若政策力度减弱或退出过快，房价企稳进程可能延后或反复。 ：预售资金监管收紧可能导致开发商现金流恶化，引发新一轮流动性危机，特别是高杠杆民营房企（万科、碧桂园、融创等均处于UW评级）。 ：NBS官方数据与第三方机构（中原、CREIS）数据出现明显背离，中原和CREIS显示一线城市二手房价格跌幅扩大，市场真实情况可能更严峻。 ：FY27新房销售降幅可能扩大至20-30%（主要开发商口径），行业洗牌或将加速。 ：开发商到位资金同比-27%，国内贷款同比-43%，融资环境未见明显改善，民营房企违约风险持续存在。 ：二手房已占52%的市场份额，传统新房开发商需转型应对这一结构性变化，否则面临市场份额持续流失。 ：报告由J.P. Morgan亚太团队发布，其评级和目标价以港股标的为主，需关注人民币汇率波动对内地资产估值的潜在影响。 ：NBS二手房数据为首次发布，缺乏历史对比基准，未来数据质量和对市场预期的引导效应仍有不确定性。
总体总结
主题正文
- 70城新房价格环比跌幅小幅收窄至-0.17%，一线城市连续第七个月正增长（+0.12% M/M，上海表现最强）。
- FY26全国新房销售持续下行，FY27受预售制收紧影响降幅或更大（主要开发商合约销售预计同比降20-30%），二手房销量则将保持5-10%同比增长。
- J.P. Morgan于2026年9月15日发布的中国房地产板块月度数据追踪报告，核心结论如下：
- ：70城新房价格环比跌幅小幅收窄，一线城市连续7个月环比正增长，其中上海表现最强（+0.4% M/M），北京仍为拖累（-0.2%）。
- 值得关注的是，第三方机构（中原、CREIS）数据显示一线二手房价格跌幅有所扩大，上海仍是唯一保持持平至微正增长的城市
- ：受预售制收紧影响，主要开发商合约销售预计同比下降，降幅将明显扩大
- 报告中提及"828政策"（即2025年8月28日发布的预售资金监管收紧政策），预计将强制开发商放慢增长以管理现金流，导致：
- ：开发商到位资金同比-27%，国内贷款同比-43%，融资环境未见明显改善，民营房企违约风险持续存在。