- 摩根士丹利报告指出，中国新房销售8月进一步走弱（按价值同比-12.1%，按面积同比-14.8%），施工活动同步恶化（新开工-31%，竣工-28%）；现房销售
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- 摩根士丹利报告指出，中国新房销售8月进一步走弱（按价值同比-12.1%，按面积同比-14.8%），施工活动同步恶化（新开工-31%，竣工-28%）；现房销售政策可能加剧新房与二手房之间的K型分化，对开发商销售和盈利构成压力。报告维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）受益于二手房交易份额提升，同时建议增持华润置地（1109.HK）和新城A/H（601155.SS/1030.HK），因其稳健的商场运营可提供盈利缓冲。预计一线城市房价将在2026年底企稳，二线城市需至2027年下半年。
摩根士丹利于2026年9月发布的中国房地产行业报告指出，8月新房销售在低基数背景下仍进一步走弱，反映出行业基本面尚未见底。报告重点关注"现房销售"（completed-sales）政策可能带来的K型分化效应——新房与二手房市场走势将出现显著背离，二手房占比将持续提升。报告维持行业评级为**"In-Line"（中性）**，并维持对纯开发商的谨慎态度，转而看好受益于二手房交易份额提升的平台型公司。
- 新房销售：8月数据继续走弱 国家统计局数据显示，。截至8M26，累计新房销售额同比下降13.0%，销售面积同比下降12.1%。 值得关注的是，：8M26二手房销售面积同比增长10.6%，使得新房与二手房合计销售面积仅同比小幅下降1.0%。这一数据印证了行业向二手房主导市场过渡的趋势。 指标8M26同比8月单月同比 商品房销售总额 -13.0% -12.1% 新房销售总额 -13.1% -12.2% 商品房销售面积 -12.1% -14.8% 新房销售面积 -13.0% -15.7% 二手房销售面积 +10.6% —
- 建筑活动：进一步恶化 施工端数据全面走弱： ：8月同比下降31%，8M26累计下降25% ：8月同比下降28%，8M26累计下降24% ：8M26同比下降19.9%，8月单月下降25.5% 报告指出，恶劣天气是部分原因，但开发商在4季度将更加审慎补充土地储备，直至现房销售政策细节明朗。
- 现房销售政策：K型分化的关键变量 现房销售政策的推行将限制新盘供给形成，预计将，加速市场向二手房主导转型。这一政策对开发商的销售和盈利前景构成额外压力。
- 房价走势预测：渐进式企稳 报告更新了房价企稳时间表： ：预计2026年底企稳 ：预计2027年下半年企稳 ：因结构性过剩严重，企稳时间将显著延后 去库存效应需要时间显现，需求状况仍是决定房价走势的关键变量。强力的需求刺激措施和宏观环境改善可能提前企稳时间。
推荐个股 公司代码投资逻辑估值参考
BEKE.N 二手房交易份额提升的主要受益者 —
1109.HK 商场运营稳健提供盈利缓冲 经常性利润约12倍
601155.SS 流动性改善，业务前景向好，股息潜力 经常性利润约7倍
1030.HK 同上，H股估值更低 经常性利润约7倍 评级判断 ：报告认为当前估值未能充分体现其盈利性开发业务的合理价值，建议在当前价位积累 ：估值显著低估了公司流动性的改善、业务前景以及股息潜力 ：整体保持谨慎态度
：若政策实施方式比预期更严格或更宽松，可能对开发商和二手房平台产生不同影响 ：宏观环境恶化或购房信心持续低迷可能延后房价企稳时间 ：结构性供给过剩问题严重，房价企稳时间可能远长于预期 ：在土地市场审慎补充的背景下，部分开发商可能面临流动性进一步收紧 ：若需求端刺激力度不足，行业出清时间可能拉长，影响相关公司业绩和估值
总体总结
主题正文
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- 摩根士丹利报告指出，中国新房销售8月进一步走弱（按价值同比-12.1%，按面积同比-14.8%），施工活动同步恶化（新开工-31%，竣工-28%）；
- 报告维持对纯开发商的谨慎态度，看好贝壳（BEKE.N）受益于二手房交易份额提升，同时建议增持华润置地（1109.HK）和新城A/H（601155.SS/1030.HK），因其稳健的商场运营可提供盈利缓冲。
- 预计一线城市房价将在2026年底企稳，二线城市需至2027年下半年。
- 摩根士丹利于2026年9月发布的中国房地产行业报告指出，8月新房销售在低基数背景下仍进一步走弱，反映出行业基本面尚未见底。
- 报告重点关注"现房销售"（completed-sales）政策可能带来的K型分化效应——新房与二手房市场走势将出现显著背离，二手房占比将持续提升。
- 截至8M26，累计新房销售额同比下降13.0%，销售面积同比下降12.1%。
- 值得关注的是，：8M26二手房销售面积同比增长10.6%，使得新房与二手房合计销售面积仅同比小幅下降1.0%。
- 报告指出，恶劣天气是部分原因，但开发商在4季度将更加审慎补充土地储备，直至现房销售政策细节明朗。