- 第36周新房成交量环比下降6%（同比+21%），二手房成交量环比下降7%（同比+5%），但二手房认购量（领先登记量1-2周）和带看量分别环比增长10%和13
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- 第36周新房成交量环比下降6%（同比+21%），二手房成交量环比下降7%（同比+5%），但二手房认购量（领先登记量1-2周）和带看量分别环比增长10%和13%，显示需求端出现积极信号。海口、重庆、武汉等多地持续出台购房支持政策，包括放宽购房资格、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等。竣工面积8月同比下滑高双位数（GS模型预测），全年预计同比下滑15%。股价方面，央国企开发商表现优于大盘，估值处于历史低位（离岸/在岸分别较2026E NAV折让39%/21%，P/B均为0.4倍），与2008下半年、2011下半年和2014上半年历史低点相当。
高盛于2026年9月8日发布的中国房地产每周跟踪报告（第36周）指出，，叠加多地持续出台购房支持政策，房地产市场的需求端或正在酝酿改善。开发商估值已接近历史周期底部。
一、市场成交量表现 新房市场（第36周） ：新房销售面积（GFA）环比下降 ：同比上升 ：75个主要城市新房销售面积同比下降 ，较2024年/2023年同期分别下降 新房搜索活动环比下降 2.3% 二手房市场（第36周） ：二手房成交量环比下降 ：同比上升 ：20个主要城市二手房销售面积同比上升 ，较2024年/2023年同期分别上升 ： 二手房认购量环比上升 （领先登记成交量1-2周） 二手房带看量环比上升 二手房新增挂牌量环比增长 （部分受季节性影响） 冰山指数（Iceberg Index） 北京、深圳二手房价格分别环比下降 ，与全国整体降温节奏一致 上海二手房价格环比 （上周+0.1%） 二、政策更新 多地持续出台购房支持政策，释放需求： 城市政策内容
放宽购房资格（如符合条件的海南本地员工），多孩家庭额外增加一个购房名额，房产认定范围从全省缩小至海口市
公积金贷款最高额度从120万元提高至200万元（多孩家庭从160万元提高至240万元），有效期2026年9月至2027年8月；公积金提取偿还商贷频率从年度放宽至月度
在7个指定区域推出新一轮购房补贴，按购房款1%发放（总额1亿元，有效期至2026年底）；符合条件的首套房购房者可每月提取公积金偿还商贷 三、库存与去化 库存环比 ，较2025年末下降 库存月数（出清周期）为 （7月/8月平均水平分别为27.1/27.2个月），去化压力依然较大 四、竣工与新开工（GS模型预测） 指标8月预测全年（FY26E）预测
同比下滑高双位数百分比 同比下滑
同比下滑28%左右 基于300城土地成交和全国水泥发货率（43.3%，环比持平）推算 7月对比参考：国家统计局数据显示7月竣工同比下滑19%，高盛预测下滑高双位数。 五、情绪指标 ：环比上升 ，同比上升 ，经纪人看涨房价的意愿增强 ：环比微升 ，同比下降 六、贝壳（BEKE）GTV表现 7-8月贝壳新房+二手房总成交额（GTV）预计同比增长 （新房+18%/二手房+10%） 高盛互联网团队对3Q26E的预测仅为同比+1%（新房持平/二手房+1%），贝壳表现或显著优于市场预期
第36周股价表现 类别表现 央国企开发商（覆盖标的） 平均环比 其他开发商 平均环比 离岸开发商（覆盖标的） 环比持平（同期MSCI中国-1%） 在岸开发商（覆盖标的） 环比 （同期沪深300 -1%） 表现突出的个股 股票代码评级第36周表现 招商蛇口（CMSK） 001979.SZ Neutral
保利发展（Poly） 600048.SS Neutral
中海地产（COLI） 0688.HK
估值水平（接近历史底部） 离岸开发商覆盖标的 平均较
对比历史底部： 2008年下半年：折让39%，P/B 0.7倍 2011年下半年：折让73%，P/B 0.9倍 2014年上半年：折让58%，P/B 0.9倍 在岸开发商覆盖标的 平均较
对比历史底部： 2008年下半年：折让67%，P/B 1.6倍 2011年下半年：折让64%，P/B 1.5倍 2014年上半年：折让61%，P/B 1.2倍 ：当前离岸开发商P/B估值（0.4倍）已低于2008年金融危机、2011年和2014年的历史底部水平；NAV折让幅度与2008年持平。在岸开发商P/B也处于历史低位，但NAV折让幅度尚未触及历史极端水平。
：尽管多地持续出台购房支持政策，但若中央层面未推出更大力度的全国性刺激措施，市场信心修复可能放缓 ：居民收入预期和就业形势若进一步恶化，可能压制购房需求 ：竣工面积持续大幅下滑（FY26E预计-15%）可能加剧开发商资金链压力，中小房企信用事件仍可能发生 ：第36周二手挂牌量环比+22%，若供给持续放量可能加剧价格下行压力 ：库存月数高达27.1个月，去化周期仍处历史高位，价格端短期内难以看到全面回暖 ：离岸开发商股价受MSCI中国等指数影响，全球流动性变化可能带来额外波动 ：高盛GSPC竣工跟踪模型基于浮法玻璃供需推算，实际数据可能与预测存在偏差
总体总结
主题正文
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- 第36周新房成交量环比下降6%（同比+21%），二手房成交量环比下降7%（同比+5%），但二手房认购量（领先登记量1-2周）和带看量分别环比增长10%和13%，显示需求端出现积极信号。
- 股价方面，央国企开发商表现优于大盘，估值处于历史低位（离岸/在岸分别较2026E NAV折让39%/21%，P/B均为0.4倍），与2008下半年、2011下半年和2014上半年历史低点相当。
- 高盛于2026年9月8日发布的中国房地产每周跟踪报告（第36周）指出，，叠加多地持续出台购房支持政策，房地产市场的需求端或正在酝酿改善。
- ：75个主要城市新房销售面积同比下降 ，较2024年/2023年同期分别下降
- 北京、深圳二手房价格分别环比下降 ，与全国整体降温节奏一致
- 7-8月贝壳新房+二手房总成交额（GTV）预计同比增长 （新房+18%/二手房+10%）
- ：竣工面积持续大幅下滑（FY26E预计-15%）可能加剧开发商资金链压力，中小房企信用事件仍可能发生
- ：库存月数高达27.1个月，去化周期仍处历史高位，价格端短期内难以看到全面回暖