- 高盛（Goldman Sachs）于2026年9月8日发布中国房地产行业专家访谈纪要，邀请冰山指数（Iceberg Index）创始人李彦国分享最新市场观点
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- 高盛（Goldman Sachs）于2026年9月8日发布中国房地产行业专家访谈纪要，邀请冰山指数（Iceberg Index）创始人李彦国分享最新市场观点。核心观点如下：1）8月多数城市二手房价格跌幅较上半年有所扩大，但9月第一周成交量环比增长10%，同比增速从6-8月的约10%加速至25%，"金九银十"开局良好；2）预计4Q26成交量将超去年水平，但价格仍面临边际下行压力，尤其是此前回调有限的高端二线城市；3）上海有望率先实现全面房价回升，若明年春季销售季成交量持续超过新增挂牌，年底前房价有望上涨6%-12%；4）深圳预计紧随上海复苏，核心城市有望于2027年下半年企稳；5）苏州、合肥出现企稳迹象，部分中西部三四线城市房价已跌至底部被市场忽视；6）828政策（现房销售模式转型）短期影响有限，但有望在2027-28年通过减少新增供应支撑市场。
高盛（Goldman Sachs）于2026年9月8日发布中国房地产行业专家访谈纪要，邀请冰山指数（Iceberg Index）创始人李彦国先生分享最新市场观点。报告核心结论为： 报告同时指出，8月房价跌幅有所扩大，但9月初成交量同比增速从约10%加速至25%，"金九银十"销售季开局积极。
一、最新市场趋势
- 价格端：出现边际走弱迹象，但租金与挂牌-成交价差企稳 ：全国40个主要城市二手房价格自2021年峰值累计下跌约40%，回到2016年3月水平，仅比2015年棚改货币化安置启动时高个位数百分点。 ：从2026年初至7月，月度跌幅收窄至0.5%以内，但8月底至9月初跌幅重新扩大，二线城市（含核心城市）为主要拖累，超出专家预期。 ：全国租金已走出自2021年以来的持续下行趋势，过去6个月保持稳定；挂牌-成交价差也趋于稳定（上海自去年底以来改善尤为明显），反映市场情绪有所改善。
- 成交量端："金九"开局良好 9月第一周实时成交量（以定金计）环比增长10%，同比增速从6-8月的约10%加速至。 看房流量环比增长12%。 新增挂牌量随传统旺季略有上升，但整体挂牌量今年保持稳定，未出现去年春季销售季的激增。
- 购房者融资结构转变 尽管新增商业按揭贷款疲弱，但冰山指数捕获的成交单价保持稳定。原因在于： 首付比例提高 住房公积金贷款使用增加 上述因素填补了部分资金缺口，支撑主流价位段的成交单价。 二、前瞻展望
- 4Q26：成交量韧性可期，价格仍需时间 ：领先指标（看房流量和实时成交）持续改善，预计4Q26二手房成交量将超去年同期。 ：8-9月的边际恶化意味着4Q价格压力可能略增，风险集中在——这些城市可能面临"补跌"。
- 2027E：上海率先全面回升，信心传导至其他核心城市 ：若明年春季销售季成交量持续超过新增挂牌，预计上海各价位段将全面回升，2027年底前累计涨幅（即月均0.5%-1%）。 ：上海若确立明确上行趋势 → 深圳（情绪敏感型市场）率先受益 → 其他核心城市于2027年（较上海滞后约一年）企稳。 三、各城市表现分化（Exhibit 1） 城市市场状态核心特征
企稳向复苏过渡 二手房挂牌量自2025年4月以来下降超30%；改善动力从去年的撤牌转为今年的强成交；低端（老破小 量增价跌 新增挂牌持续超过成交（自然撤牌抵消不足）；8月初政策放宽对低端刚需拉动有限，主要因政策出台偏晚及户籍限制
尚未企稳 投资驱动型市场；高端（>700万）短暂领先后走弱，低端受集体产权和郊区位置拖累仍弱
接近企稳 与上海类似模式，价格企稳从低端逐步向中高端传导，是上海之外最有可能率先企稳的城市
被忽视的筑底板块 中西部部分三四线城市房价绝对水平已低（4000-6000元/平方米），专家视其基本触底；徐州等城市成交量大幅增长，超越核心城市
本报告为（Expert Call），未对具体个股给出评级或目标价。报告附图（Exhibit 2）展示了高盛覆盖的中国开发商估值对比，但纪要正文未明确推荐标的。 从报告调性看： ：对4Q26成交量持建设性观点，对2027年上海及核心城市价格复苏持乐观预期。 ：建议关注上海、深圳、苏州等率先企稳/复苏的核心城市机会；同时提示三四线被忽视的筑底机会。 ：828政策（现房销售转型）短期影响有限，但长期（2027-28年）将通过减少新增供应支撑市场。
：8月跌幅扩大可能预示4Q价格压力上升，高端二线城市"补跌"风险尤需警惕。 ：828政策（现房销售模式转型）短期内对市场拉动有限，且北京等地受户籍限制影响，宽松政策传导受阻。 ：上海房价回升依赖于明年春季成交量持续超过新增挂牌，若供需关系逆转，全面价格回升6%-12%的预期可能落空。 ：尽管部分三四线城市成交量大增，但绝对价格水平已极低，投资者参与意愿和可持续性仍需观察。 ：上海到深圳及核心城市的信心传导存在约一年的滞后期，期间可能出现预期落空或节奏不及预期的情况。 ：冰山指数基于二手房交易数据，无法完全反映新房市场情况，且部分数据可能受中介清理不活跃挂牌等技术性因素干扰。
总体总结
主题正文
- 核心观点如下：1）8月多数城市二手房价格跌幅较上半年有所扩大，但9月第一周成交量环比增长10%，同比增速从6-8月的约10%加速至25%，"金九银十"开局良好；
- 2）预计4Q26成交量将超去年水平，但价格仍面临边际下行压力，尤其是此前回调有限的高端二线城市；
- 报告核心结论为： 报告同时指出，8月房价跌幅有所扩大，但9月初成交量同比增速从约10%加速至25%，"金九银十"销售季开局积极。
- ：全国40个主要城市二手房价格自2021年峰值累计下跌约40%，回到2016年3月水平，仅比2015年棚改货币化安置启动时高个位数百分点。
- ：领先指标（看房流量和实时成交）持续改善，预计4Q26二手房成交量将超去年同期。
- ：8-9月的边际恶化意味着4Q价格压力可能略增，风险集中在——这些城市可能面临"补跌"。
- ：对4Q26成交量持建设性观点，对2027年上海及核心城市价格复苏持乐观预期。
- ：建议关注上海、深圳、苏州等率先企稳/复苏的核心城市机会；