- 针对8月28日公布的预售制度退出新政策，摩根大通邀请易居房地产研究院严跃进副院长进行了专家访谈。核心观点包括：1）专家认为地方执行可能比政策设定的严格标准更

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• 针对8月28日公布的预售制度退出新政策，摩根大通邀请易居房地产研究院严跃进副院长进行了专家访谈。核心观点包括：1）专家认为地方执行可能比政策设定的严格标准更为灵活，并将出台多项缓解措施帮助开发商缓解现金流压力（如地方政府降低地价、延长土地款支付期，银行提供7年期开发贷款等）；2）但目前地方政府和银行的执行力度尚不明朗，开发商在等待进一步指引，因此短期内会放缓拿地节奏；3）若开发商在2026下半年停止拿地，2027年商品房销售可能下滑超过20%，市场担忧将持续；4）首选受政策影响较小的标的：华润万象生活（商业运营商，盈利双位数增长）、贝壳（二手房销售受益）、华润置地（经常性收入提供盈利缓冲，逢低买入）。

2026年9月2日，摩根大通发布中国房地产行业研究报告，针对8月28日公布的"取消预售制"新政策（详见此前报告），邀请易居房地产研究院副院长进行专家电话访谈，主要观点如下： ：专家认为中央政策虽然严格，但地方落地可能更具弹性，并配套多项缓解措施。 ：开发商在拿到更明确的地方执行细则前，预计将放缓拿地节奏。 ：若开发商在2026下半年停止拿地，2027年商品房销售可能。 ：优选受政策影响小、盈利缓冲厚的标的——。

一、政策背景 新政策并非突然转向，而是"十五五"规划中"完善房地产发展、融资、销售基础框架"的常规推进，旨在防范烂尾、保护购房者权益。原计划去年推出，因市场情绪疲弱而推迟至当前时点。 二、对开发商的影响 ：现房销售模式较预售将延迟约才能回款，带来显著现金流压力。 ：拿地→预售约1年，预售→交付约2年；新框架下须完工后方可收款。 包括： 地方政府：降低地价、允许更长土地款支付周期 银行：提供最长开发贷款，降低利率，提高额度 开发商：买家支付5%定金即可锁定（当前预售模式为15%首付） 三、购房需求端政策预期 公积金贷款额度上限有望 取消"首套"与"二套"住房按揭及税收差别待遇 四、5%定金模式下的风险管理 5%定金对冲违约风险有限，开发商主要依赖：降低拿地成本（提升毛利缓冲）、银行融资支持、白名单机制。 部分城市可能采用""（介于预售与现房之间），以降低现金流压力。 福建已有先例：政府先锁定定向需求（如学校教师购房意向）后再出让土地。 五、按揭放款须"封顶"后的灵活性 地方执行灵活度较高：上海某地块因地铁施工延误工期获特批提前预售。 实际放款标准因城市和项目而异。 可采用替代受限资金，降低资金沉淀。 现有预售项目短期不会受新规实质性影响。 六、现房销售模式的推广节奏 不会一刀切，而是。 大城市先在郊区、低地价、升级需求地块推行。 主流城市预售模式仍将占新建商品房销售约，现房销售在中小城市推广更快。 部分城市更可能逐步提高预售门槛（如主体结构封顶），而非一步到位完全现房。 七、其他可能出台的配套政策 混合用地：办公可兼容商业、养老等功能 REIT政策持续优化，盘活存量资产 老旧住房改造与重建 扩大公积金异地购房覆盖 9-10月销售旺季可能推出按揭利息补贴 八、新房销售前景 全国**约80%**市场仍将承压。 **20%**优质市场（一线、强二线、精选三四线）因人口流入保持韧性。 即使是上海等主要城市，开发商拿地意愿预计仍偏弱。

摩根大通覆盖的主要标的及评级： 公司代码评级目标价（HK$）现价（HK$）FY1 P/EFY2 P/E较峰值

1109.HK

44.00 28.98 8.3x 8.2x -30%

0688.HK

19.50 12.31 9.7x 8.8x -63%

0817.HK

2.05 1.33 20.7x 16.4x -79% 龙湖集团 0960.HK

9.00 6.07

-89%

1209.HK

55.00 38.90 17.4x 15.7x -30%

2423.HK

52.00 46.20 18.0x 14.9x -37% 万科H 2202.HK

1.60 2.37

-94% 碧桂园 2007.HK

0.10 0.19

-99% 融创中国 1918.HK

0.30 0.59

-99% ： 🏢 ：商业运营商，受预售改革影响最小，盈利双位数增长。 🏠 ：二手房销售短期受益。 🏗️ ：经常性收入提供盈利缓冲，建议逢低买入（上次低点约HK$27）。

：地方政府与银行落实力度仍不明朗，开发商或继续等待指引，短期内板块情绪承压。 ：若开发商在2H26停止拿地，2027年商品房销售可能，远超市场预期。 ：未上市及中小型民营开发商在现房销售模式下资金链承压更剧，或引发新一轮信用事件。 ：各城市执行尺度不一，可能导致市场预期反复，板块波动加大。 ：若购房刺激政策力度不足，无法对冲供给端冲击，整体销售仍将低迷。 ：若REIT政策优化慢于预期，开发商资产周转效率改善有限。

总体总结

主题正文

1. • 针对8月28日公布的预售制度退出新政策，摩根大通邀请易居房地产研究院严跃进副院长进行了专家访谈。
2. 核心观点包括：1）专家认为地方执行可能比政策设定的严格标准更为灵活，并将出台多项缓解措施帮助开发商缓解现金流压力（如地方政府降低地价、延长土地款支付期，银行提供7年期开发贷款等）；
3. 2）但目前地方政府和银行的执行力度尚不明朗，开发商在等待进一步指引，因此短期内会放缓拿地节奏；
4. 4）首选受政策影响较小的标的：华润万象生活（商业运营商，盈利双位数增长）、贝壳（二手房销售受益）、华润置地（经常性收入提供盈利缓冲，逢低买入）。
5. 2026年9月2日，摩根大通发布中国房地产行业研究报告，针对8月28日公布的"取消预售制"新政策（详见此前报告），邀请易居房地产研究院副院长进行专家电话访谈，主要观点如下：
6. 5%定金对冲违约风险有限，开发商主要依赖：降低拿地成本（提升毛利缓冲）、银行融资支持、白名单机制。
7. 🏢 ：商业运营商，受预售改革影响最小，盈利双位数增长。
8. 🏗️ ：经常性收入提供盈利缓冲，建议逢低买入（上次低点约HK$27）。