- 百强房企8月销售同比降幅收窄至-4%（前值-11%），但前50强降幅扩大至-11%（前值-7%），头部与中小房企表现进一步分化。国企（SOE）表现持续优于民

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• 百强房企8月销售同比降幅收窄至-4%（前值-11%），但前50强降幅扩大至-11%（前值-7%），头部与中小房企表现进一步分化。国企（SOE）表现持续优于民企：华润置地同比+40%、越秀+2%、建发国际-10%、中海-13%；而合景泰富、融创、中梁、世茂、远洋等民企跌幅超55%。在现房销售政策推进背景下，开发商将放缓新项目入市节奏，预计今年"金九银十"旺季效应弱于往年，新房销售在四季度仍将承压，但二手房份额有望提升。维持对纯开发商的谨慎看法，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议逢低配置华润置地（1109.HK）和新城A/H（601155.SS/1030.HK），其稳健的购物中心运营可提供盈利缓冲。

摩根士丹利于2026年8月31日发布中国房地产行业月度跟踪报告，核心结论如下： ：百强房企8月合约销售同比降幅收窄至-4%（7月为-11%），但前50强降幅反扩大至-11%（7月为-7%），摩根士丹利追踪的30家主要房企降幅更扩大至-26%（7月为-16%）。 ：华润置地（+40%）、越秀地产（+2%）逆势增长或微跌；建发国际（-10%）、中海（-13%）跌幅可控；而合景泰富、融创、中梁、世茂、远洋等民企跌幅均超55%。 ：受现房销售政策推进影响，开发商将放缓新项目入市节奏，今年"金九银十"销售旺季效应或弱于往年。 ：维持对纯开发商的谨慎看法，看好，购物中心运营可提供盈利缓冲。

一、8月销售数据全景 指标2026年8月同比2026年7月同比YTD同比 前100强（应占） （收窄） -11% -14% 前50强（应占） （扩大） -7% -13% 前30强（摩根士丹利追踪） （扩大） -16% -23% 整体（Aggregate） -20%

SOE中位数 -13%

+1% Semi-SOE中位数 -50%

-43% 民企（POE）中位数 -31%

-31% ： ：头部大型开发商8月基数较高，因此销售额降幅扩大；而中小开发商低基数下同比表现相对改善，导致百强整体降幅收窄。 ：SOE中位数YTD已转正（+1%），而Semi-SOE和民企中位数仍深度负增长。 二、个股表现亮点 表现优异（国企阵营） ：同比 ，环比+31%，单月149亿元，YTD 137亿元（+9%） ：同比 ，环比+10% ：同比 -10%（优于行业） ：同比 -13%，环比+6%，YTD +10% ：同比 -17%，环比持稳 表现疲弱（民企阵营） ：-74% ：-74% ：-69% ：-61% ：-56% ：-53% ：-39% 半国企承压 ：-54% ：-45% ：-29% ：-50% ：摩根士丹利认为国企跑赢主要源于：① 品牌力更强；② 一线城市拥有更多可售货值。 三、政策影响与未来展望 现房销售政策的传导效应 近期宣布的"现房销售"模式推进将带来： ：开发商放缓新项目入市以平滑过渡 ：4Q新房销售旺季可能弱于往年 ：在新房供给减少背景下，二手房交易份额将提升，一线城市二手房价格在4Q有望走强 对全年预测的下行风险 摩根士丹利近期已下调全年销售预测（参考8月9日报告《因土地销售疲软下调全年预测》），当前数据进一步加大了下行风险。 四、股票推荐逻辑 股票代码推荐逻辑

BEKE.N 存量房交易份额提升的核心受益者

1109.HK 购物中心运营稳健，开发业务盈利仍存；前瞻经常性利润仅12-13倍，估值具防御性

601155.SS/1030.HK 购物中心运营稳健，可提供盈利缓冲

估值方法（NAV/DCF） 华润置地（1109.HK）

开发物业：HK$18.44（DCF，WACC 8.0%） 投资物业：HK$55.72（资本化率5-8%） 净债务：HK$13.62 （评分卡：土地储备8/10，执行8，规模9，增长8，盈利8，融资10，杠杆10）

新城集团（1030.HK）

开发物业：HK$3.39（DCF，WACC 8.8%） 投资物业：HK$8.39（资本化率6-9%） 净债务：HK$7.96 （评分卡：土地储备5/10，执行7，规模6，增长5，盈利6，融资7，杠杆7） 新城控股（601155.SS）

开发物业：Rmb13.98（DCF，WACC 8.9%） 投资物业：Rmb36.51（资本化率6-8%） 净债务：Rmb21.10 （评分卡同新城集团） 贝壳（BEKE.N） ：WACC 12%，永续增长率3%（与中国互联网覆盖一致） 行业评级

开发商层面风险 上行风险 合约销售强于预期 新购物中心开业及运营超预期 土地获取速度快于预期 贝壳端：需求侧政策在高线城市进一步放松；第三方门店销售效率提升快于预期 下行风险 合约销售增长弱于预期 毛利率压缩速度快于预期 租金增长放缓 贝壳端：开发商流动性危机影响业绩和市场情绪；政策放松不及预期；复苏周期中竞争重新加剧 新城端：购物中心REITs私有化退出慢于预期 行业层面系统性风险 ：政策落地速度可能快于或慢于预期，影响开发商入市决策 ：若二手房分流过于显著，可能加速新房去化压力 ：已对全年预测形成下行压力 ：民企开发商流动性危机可能蔓延至上下游产业链

总体总结

主题正文

1. 在现房销售政策推进背景下，开发商将放缓新项目入市节奏，预计今年"金九银十"旺季效应弱于往年，新房销售在四季度仍将承压，但二手房份额有望提升。
2. 维持对纯开发商的谨慎看法，看好贝壳（BEKE.N）作为存量房交易占比提升的主要受益者，建议逢低配置华润置地（1109.HK）和新城A/H（601155.SS/1030.HK），其稳健的购物中心运营可提供盈利缓冲。
3. 摩根士丹利于2026年8月31日发布中国房地产行业月度跟踪报告，核心结论如下：
4. ：百强房企8月合约销售同比降幅收窄至-4%（7月为-11%），但前50强降幅反扩大至-11%（7月为-7%），摩根士丹利追踪的30家主要房企降幅更扩大至-26%（7月为-16%）。
5. ：SOE中位数YTD已转正（+1%），而Semi-SOE和民企中位数仍深度负增长。
6. ：在新房供给减少背景下，二手房交易份额将提升，一线城市二手房价格在4Q有望走强
7. 摩根士丹利近期已下调全年销售预测（参考8月9日报告《因土地销售疲软下调全年预测》），当前数据进一步加大了下行风险。
8. （评分卡：土地储备8/10，执行8，规模9，增长8，盈利8，融资10，杠杆10）