- 1) 8月百强房企合同销售额同比下降17%，较7月-9%的降幅明显扩大，创2M26以来最大跌幅，且差于此前预期（同比降幅 摩根大通于2026年9月1日发布中
- 序号：053
- 星球链接：打开网页
- 附件：图片 0，音频 0，文档 0
- 音频文件：无音频
图片
无图片
正文
-
- 8月百强房企合同销售额同比下降17%，较7月-9%的降幅明显扩大，创2M26以来最大跌幅，且差于此前预期（同比降幅
摩根大通于2026年9月1日发布中国房地产板块报告，主要观点如下： ：百强房企合同销售额同比下降17%，较7月-9%的降幅显著扩大，创自2M26以来最大同比跌幅，且差于此前预期（：新规要求建筑封顶方可预售，由于新拿地项目从拿地到封顶约需12个月（传统从拿地到预售仅需约6个月），预售时间平均延后6个月。近期影响有限，但2027年影响将显著放大，预计FY27E合同销售同比降幅或超20%。 ：板块8月31日单日下跌10%（恒指仅-0.1%）。当前股价相对1年低点/3年低点分别有约9%/25%下行空间，相对2019年以来P/B最低值有约23%下行空间。 ：华润万象生活（商业运营商）、贝壳（二手房交易受益）、华润置地（经常性收入缓冲强）。
一、销售数据回顾
8月百强房企合同销售同比下降17%（环比持平），为2M26以来最大跌幅 较2018-2021年同期平均水平，差距从-80%收窄至-77% 销售下滑原因：除市场情绪平淡外，4Q25土地市场转冷导致3Q26可售货量减少
8月部分国央企销售转负（如中海地产、中国金茂），主要受推盘节奏影响 华润置地8月销售逆势同比+40%，表现最为突出 年初至今（8M26）仍保持正增长的国央企：中海地产（+10%）、华润置地（+9%）、中国金茂（+5%）、招商蛇口（+1%）
民企（Private）8月平均销售同比下滑约18%-30% 违约房企（Distressed）销售仍同比大幅萎缩-50%以上 8M26累计同比表现：违约房企普遍-90%以上，部分龙头如万科同比-49%、融创-62% 二、预售制度改革分析
8月28日起，新获得土地的项目需建筑封顶后方可预售 已取得施工许可证的项目不受新规影响
当前土地获取到预售的时间：约6个月 土地获取到建筑封顶的时间：约12个月（区间6-18个月） 预售时间平均延后约6个月
FY26E：合同销售同比下降12%（此前预测） FY27E：合同销售同比降幅可能超20% 关键变量：地方政府的执行力度 三、估值与下行空间分析
平均相对1年低点下行空间：约9% 平均相对3年低点下行空间：约25% 部分公司如中国奥园（81.HK）已接近3年低点附近
板块平均潜在下行空间：约23% 下行空间较大的公司：金茂（-71%）、中国奥园（-46%）、新城发展（-35%）、华润置地（-33%） J.P. Morgan认为当前市场已出现更多价格与利润率企稳迹象，回调幅度未必能触及此前低点 四、板块推荐标的 标的代码评级目标价投资逻辑 华润置地 1109.HK OW（超配） 44.00港元 经常性收入盈利缓冲强 中国海外发展 688.HK OW 19.50港元 国央企龙头，财务稳健 华润万象生活 1209.HK OW 55.00港元 商业运营商，现金流受预售影响小 贝壳 2423.HK OW 52.00港元 受益于二手房交易回暖 万科H 2202.HK UW（低配） 1.60港元 违约房企代表，业绩承压
摩根大通对各标的的具体评级与目标价：
华润置地（1109.HK）：目标价44港元 中海地产（688.HK）：目标价19.50港元 中国金茂（817.HK）：目标价2.05港元 龙湖集团（960.HK）：目标价9.00港元 华润万象生活（1209.HK）：目标价55港元 贝壳（2423.HK）：目标价52港元 绿城服务（2869.HK）：目标价5.50港元
C&D国际（1908.HK）、绿城中国（3900.HK）、越秀地产（123.HK）、新城发展（1030.HK）
万科H（2202.HK）：目标价1.60港元 碧桂园（2007.HK）：目标价0.10港元 融创中国（1918.HK）：目标价0.30港元
：若地方政府严格执行新规，2027年销售降幅可能超出预期（>20%）；若执行不严，影响则相对可控。 ：尽管部分国央企销售维持正增长，但行业整体仍处于下行通道，市场情绪修复速度可能慢于预期。 ：预售制度变化将延长开发商从拿地到回款的时间，对现金流紧张的民企和违约房企冲击更大，可能引发进一步的信用事件。 ：若板块估值跌至2019年以来最低P/B水平，板块平均仍有约23%下行空间，部分高估值标的（如华润置地、金茂）回调幅度可能更大。 ：限购、限贷、按揭利率等地方政策的松紧力度将直接影响行业基本面。 ：居民购房意愿与收入预期、就业稳定性密切相关，若宏观经济承压，需求端恢复将面临挑战。
总体总结
主题正文
-
-
- 8月百强房企合同销售额同比下降17%，较7月-9%的降幅明显扩大，创2M26以来最大跌幅，且差于此前预期（同比降幅
-
- ：百强房企合同销售额同比下降17%，较7月-9%的降幅显著扩大，创自2M26以来最大同比跌幅，且差于此前预期（：新规要求建筑封顶方可预售，由于新拿地项目从拿地到封顶约需12个月（传统从拿地到预售仅需约6个月），预售时间平均延后6个月。
- 近期影响有限，但2027年影响将显著放大，预计FY27E合同销售同比降幅或超20%。
- 8月百强房企合同销售同比下降17%（环比持平），为2M26以来最大跌幅
- 销售下滑原因：除市场情绪平淡外，4Q25土地市场转冷导致3Q26可售货量减少
- 年初至今（8M26）仍保持正增长的国央企：中海地产（+10%）、华润置地（+9%）、中国金茂（+5%）、招商蛇口（+1%）
- J.P. Morgan认为当前市场已出现更多价格与利润率企稳迹象，回调幅度未必能触及此前低点
- ：若板块估值跌至2019年以来最低P/B水平，板块平均仍有约23%下行空间，部分高估值标的（如华润置地、金茂）回调幅度可能更大。