- 高盛发布中国房地产第35周周报。政策方面，8月28日出台三项房地产相关政策，推进商品房现房销售模式改革；成都下调公积金贷款首付比例5个百分点至15%。市场方
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- 高盛发布中国房地产第35周周报。政策方面，8月28日出台三项房地产相关政策，推进商品房现房销售模式改革；成都下调公积金贷款首付比例5个百分点至15%。市场方面，一手房成交量环比+6%、同比-5%，二手房成交量环比-2%、同比+7%；8月百强房企合同销售同比预计下降9%。竣工面积8月同比下滑高十位数（高盛预计FY26全年-15%），新开工面积8月同比下滑高二十位数。估值方面，海外/在岸覆盖开发商平均较2026年末NAV折让41%/33%，对应2026E P/B约0.4倍/0.4倍，处于历史下行周期低谷水平。
高盛于2026年9月1日发布中国房地产周报（第35周）。报告核心结论如下： ：中央层面于8月28日连发三项房地产新政，核心方向是推进商品房从预售制向现房销售模式改革，并强化对购房者的信贷支持；地方层面成都率先下调公积金首付比至15%。 ：一手房成交量环比回升（+6% wow），但同比仍为负（-5% yoy）；二手房成交量环比微降但同比仍正增长（+7% yoy）。北京、深圳二手房价格小幅松动，上海逆势微涨。 ：8月竣工面积同比下滑高十位数，新开工面积同比下滑高二十位数。 ：覆盖开发商较NAV折让41%（港股）/33%（A股），P/B约0.4倍，已接近2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的历史下行周期最低水平。
一、政策更新（Policy Update） ： 政策文件核心内容 《关于完善商品房销售模式的通知》 要求地方稳步推进从预售制向现房销售模式改革 《关于改革完善房地产信贷管理加快建立房地产发展新模式的意见》 为转型提供信贷支持框架 《关于资本市场支持建立房地产发展新模式的意见》 强化资本市场对购房者的支持 这标志着中国房地产行业的供给侧改革进入实质性阶段，"现房销售"被正式提上日程，未来开发商的现金流模式将发生重大变化。 ： 公积金贷款首付比下调5个百分点至 提供为期一年的（上限2.5万元人民币） ： 易居企业控股（2048.HK）境外债务重组方案获多数债权人批准，股价大涨；融创中国（1918.HK）、旭辉（0884.HK）、花样年（1777.HK）等已有债务重组先例。 二、市场表现（Market Performance） ： 成交量环比+6%，同比-5% 新房搜索活动环比+0.7%（此前连续数周下降后首次回升） 年初至今：销售面积同比-11%，较2024/2023年水平-16%/-38% ： 成交量环比-2%，同比+7% 二手房认购量（领先网签1-2周）、看房量、新挂牌量环比基本持平
： 北京：环比-0.2% 深圳：环比-0.1% 上海：环比+0.1% ： 一手房销售面积（中位数）环比-19%，同比-10% 二手房销售面积（中位数）环比-7%，同比+3% ： 库存总量环比-0.2% 去化月数26.9个月（6月/7月平均为27.5/27.1个月） 三、需求与供给指标 ： 8月同比下滑高十位数（NBS 7月数据为-19%） 高盛预计FY26全年同比-15% ： 8月同比下滑高二十位数（NBS 7月数据为-28%） 依据：300城市土地销售趋势 + 全国水泥发货率（环比-0.2pp至43.3%） ： 高盛预计8月同比下降9%（7月为-8%） ： 7-8月新房+二手房GTV预计同比+12%（新房+19%，二手房+10%） 互联网团队对3Q26E预测为+1%（新房持平，二手房+1%） 四、估值分析（Valuation） ： 类别涨跌幅 覆盖较强国企开发商（平均）
保利（600048.SS，中性） -2% wow 中海（0688.HK，买入） -9% wow 其他开发商（平均） 基本持平 wow 港股覆盖（平均） -8% wow（同期MSCI中国+1%） A股覆盖（平均） -3% wow（同期沪深300+1%） ： 指标港股覆盖A股覆盖 2026年末NAV折让 41% 33% 2026E P/B 0.4倍 0.4倍 ： 历史底部港股：NAV折让 / P/BA股：NAV折让 / P/B 2008年下半年 39% / 0.7倍 67% / 1.6倍 2011年下半年 73% / 0.9倍 64% / 1.5倍 2014年上半年 58% / 0.9倍 61% / 1.2倍 当前估值已接近2008年下半年的历史最低水平，处于深度估值底部。
本报告未提供具体的目标价或评级调整，覆盖公司的评级维持原有： ：中性 ：买入 从估值角度看，报告强调当前开发商估值已处于，P/B约0.4倍、较NAV折让41%/33%，安全边际较高。但短期仍受销售低迷、新开工大幅下滑、竣工承压等基本面因素制约，估值修复需要等待销售数据的实质性改善。
：现房销售模式改革可能推进缓慢，对开发商资金链形成进一步压力 ：8月百强房企合同销售预计同比-9%，若四季度降幅扩大，可能触发更多流动性危机 ：继易居之后，更多开发商可能被迫进行境外债务重组，存在股权稀释和不确定性 ：居民收入预期和购房信心改善缓慢，需求侧恢复可能滞后于政策 ：一二线城市与三四线城市市场表现差异加大，投资标的需精选 ：港股开发商受全球流动性环境影响显著，美联储货币政策走向对估值有较大影响 ，需观察后续几周数据是否延续改善趋势
总体总结
主题正文
- 8月百强房企合同销售同比预计下降9%。
- 竣工面积8月同比下滑高十位数（高盛预计FY26全年-15%），新开工面积8月同比下滑高二十位数。
- 估值方面，海外/在岸覆盖开发商平均较2026年末NAV折让41%/33%，对应2026E P/B约0.4倍/0.4倍，处于历史下行周期低谷水平。
- ：中央层面于8月28日连发三项房地产新政，核心方向是推进商品房从预售制向现房销售模式改革，并强化对购房者的信贷支持；
- ：覆盖开发商较NAV折让41%（港股）/33%（A股），P/B约0.4倍，已接近2008年下半年、2011年下半年和2014年上半年的历史下行周期最低水平。
- 高盛预计8月同比下降9%（7月为-8%）
- 7-8月新房+二手房GTV预计同比+12%（新房+19%，二手房+10%）
- ：8月百强房企合同销售预计同比-9%，若四季度降幅扩大，可能触发更多流动性危机