[太阳]【申万房地产】现房销售制度点评：现房制度下行业格局重构，“地价降+房价稳”周期来临（袁豪、曹曼、陈鹏、顾铮） [玫瑰]1. 政策关切切换。B端（开工/拿
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[太阳]【申万房地产】现房销售制度点评：现房制度下行业格局重构，“地价降+房价稳”周期来临（袁豪、曹曼、陈鹏、顾铮）
[玫瑰]1. 政策关切切换。B端（开工/拿地/投资）累计降50%-80%、对经济拉动弱化；C端二手房房价、居民资产负债表成核心锚，防烂尾、稳财富效应优先。
[玫瑰]2. 风险可控非2021重演。剩余玩家以国央企为主，资金紧但可股东剥离（参照中交、南国），无大规模违约潮。
[玫瑰]3. 供给缩量+20个月缓冲。预售款占资金来源约50%，回款后移致可动用资金坍缩，拿地开工续降（2021来拿地-77%/开工-78%）；20城取证未售去化约23个月（有效缓冲<20个月），新房供给下台阶。
[玫瑰]4. 二手房量价升、地价/房价比下行。新房缺位促二手渗透超50%；核心城房价企稳回升，多地地价全面跌，土地款分期+融资优惠将跟进。
[玫瑰]5. IRR下降有对冲。按揭后移压低周转，但土地款分期+开发贷竣工前不还本（期限5-7年）+股债配套，对冲一半以上IRR下行。
[玫瑰]6. 集中度跳升、筛选项变。从“主体信用”转“项目信用”，产品力+单项目IRR+自有资金成生存线，项目能力弱的国央企也会被筛出。
[玫瑰]7. 股权融资常态化。定增/定向可转债可投合规项目（不再禁拿地），公司债投项目+REITs/CMBS扩围，补股权性质资本。
[玫瑰]8. 新老划断利好低杠杆。已拿工规证按老办法；未拿证新项目封顶预售/优先现房。现金多、杠杆低、土储少（或纯土地少）的产品力房企最受益，地价跌后拿地机遇，享受集中度提升。
[玫瑰]9. 短期利空有限、长期都是利好。短期ROE降但冲击有限；长期“房价涨+地价跌”修复优质房企毛利率，叠加集中度提升，盈利改善，后续宽松无顾虑。
[玫瑰]10. 推荐：①中介（二手渗透）→贝壳、我爱我家；②低存货低杠杆强产品力→建发国际、滨江集团；③一二线现房多/低杠杆国央企→中海外、华润置地；④商业+REITs/股权融资→华润置地、新城控股。
总体总结
主题正文
- B端（开工/拿地/投资）累计降50%-80%、对经济拉动弱化；
- C端二手房房价、居民资产负债表成核心锚，防烂尾、稳财富效应优先。
- [玫瑰]2. 风险可控非2021重演。
- 预售款占资金来源约50%，回款后移致可动用资金坍缩，拿地开工续降（2021来拿地-77%/开工-78%）；
- 核心城房价企稳回升，多地地价全面跌，土地款分期+融资优惠将跟进。
- [玫瑰]5. IRR下降有对冲。
- 按揭后移压低周转，但土地款分期+开发贷竣工前不还本（期限5-7年）+股债配套，对冲一半以上IRR下行。
- 长期“房价涨+地价跌”修复优质房企毛利率，叠加集中度提升，盈利改善，后续宽松无顾虑。